Те, що в побуті називають «поручитися нерухомістю батьків», банк оформлює як додаткове забезпечення (dozajištění): крім квартири, яку ви купуєте, у заставу за вашою іпотекою йде ще будинок або квартира батьків. Батьки не стають ні позичальниками, ні поручителями. Вони нічого не винні банкові, не підтверджують дохід, і їхній вік не має значення. Але ручаються вони конкретною нерухомістю, і якщо ви перестанете платити, банк може її продати.
Натомість банк рахує LTV із суми оцінок обох об’єктів. Ліміт ČNB 80 % (90 % до 36 років) ви дотримаєте, навіть якщо позичите всю ціну купівлі. Через кілька років додаткове забезпечення можна зняти, якщо це дозволяє договір і LTV на самій квартирі опуститься нижче межі банку, зазвичай 80 %. За іпотеки 5 млн Kč на 30 років це може статися через 5 років, а може й лише через 10 (розрахунок нижче).
Заставодавець, поручитель чи співпозичальник?
Словом «ручатися» в побуті називають три юридично різні ролі. Батьки мають точно знати, яку з них підписують.
| Роль | Чи винен банкові? | Що може втратити | Чи підтверджує дохід? |
|---|---|---|---|
| Співпозичальник (spoludlužník) | так, усю суму | усе своє майно й дохід | так, він зараховується |
| Поручитель (ručitel) | так, якщо боржник не заплатить | усе своє майно й дохід | так |
| Заставодавець (zástavce), тобто додаткове забезпечення | ні | лише заставлену нерухомість | ні |
Поручителів в іпотеках тепер залучають лише у виняткових випадках. Заставодавець відповідає найвужче з усіх трьох, але ризик утратити будинок реальний, і применшувати його не варто.
LTV рахують із суми двох застав
Ви купуєте квартиру за 5 000 000 Kč, власних коштів не маєте, а батьки дають у заставу будинок з оціночною вартістю 4 000 000 Kč. Банк бачить кредит 5 млн Kč проти застав на 9 млн Kč, тобто LTV 55,6 %. Ліміт 80 % дотримано із запасом. До того ж ви потрапляєте в діапазон низького LTV, де ставки кращі, ніж для кредитів понад 80 %.
Застава батьків розв’язує питання забезпечення, але не доходу. Платіж за 5 млн Kč на 30 років за 5,00 % становить 26 841 Kč, і за звичайної внутрішньої межі банків 45 % на платежі для нього потрібен чистий дохід домогосподарства близько 59 700 Kč. Якщо доходу не вистачає, друга нерухомість не допоможе, потрібен співзаявник.
Якщо хоча б одному із заявників менше 36 років, діє ліміт LTV 90 %, і для квартири за 5 млн Kč вам без додаткової застави бракує лише 500 000 Kč. Таку суму часто простіше знайти інакше (альтернативи наприкінці статті) і будинок батьків не заставляти зовсім.
Що підписують батьки і що їх обмежуватиме
- Договір застави (zástavní smlouva) на їхню нерухомість. Якщо будинок у спільному майні подружжя (SJM), підписують обоє батьків. Заставу вносять до кадастру нерухомості (внесення запису 2 000 Kč), а банк замовляє другу оцінку (3 000–6 000 Kč).
- Заборона відчуження та обтяження (zákaz zcizení a zatížení), яку банки зазвичай вимагають записати до кадастру разом із заставою. Без згоди банку батьки не зможуть будинок продати, подарувати чи заставити під власний кредит.
- Страхування нерухомості з вінкуляцією (vinkulace) на користь банку. Якщо станеться пожежа чи повінь, виплата спершу піде банкові.
- Умова «чистої» нерухомості. Будинок, на якому вже є інша застава, банки зазвичай не приймають, заставу другої черги, як правило, відхиляють.
Подумайте й про братів і сестер. Якщо хтось із батьків помре раніше, ніж заставу звільнять, будинок успадкують разом із заставою за вашим кредитом. Домовтеся в родині заздалегідь, найкраще письмово.
Що станеться, якщо ви перестанете платити
Спершу банк надсилає нагадування вам, потім може вимагати дострокового погашення всього кредиту (zesplatnění). Якщо ви борг не погасите, банк задовольнить вимогу із застав. Договори зазвичай дозволяють банкові самому вибрати, яку заставу продати, і батьки не можуть вимагати, щоб спершу продали вашу квартиру. Для батьків-пенсіонерів це може означати втрату житла через борг, якого вони самі не мають.
Ризик можна зменшити так:
- оформіть страхування платоспроможності або ризикове страхування життя на суму кредиту;
- тримайте резерв щонайменше на кілька платежів;
- дайте батькам доступ до інформації про кредит (довіреність або домовленість із банком), щоб вони дізналися про проблему вчасно, а не з останнього нагадування перед вимогою погасити кредит;
- щойно з’являться труднощі, говоріть із банком: відстрочка платежів (odklad splátek) або подовження строку обійдуться дешевше, ніж продаж застави. Варіанти описано в статті Не можу платити іпотеку.
Коли будинок батьків знову стане вільним?
Банк звільнить другу заставу (vyvázání zástavy), коли LTV на самій купленій квартирі опуститься нижче межі, погодженої в договорі, зазвичай 80 %. Якщо договір цього прямо не передбачає, права на звільнення застави ви не маєте, і банк може тримати її до кінця строку кредиту. Дійти до межі можна звичайними платежами, достроковим платежем або новою оцінкою квартири, якщо її ціна тим часом зросла.
Залишок іпотеки 5 000 000 Kč на 30 років за 5,00 % і LTV на квартиру:
| Через років | Залишок кредиту | LTV за ціни квартири 5,0 млн Kč | LTV за нової оцінки 5,5 млн Kč |
|---|---|---|---|
| 0 | 5 000 000 Kč | 100 % | – |
| 3 | 4 767 000 Kč | 95,3 % | 86,7 % |
| 5 | 4 591 000 Kč | 91,8 % | 83,5 % |
| 7 | 4 397 000 Kč | 87,9 % | 80,0 % |
| 10 | 4 067 000 Kč | 81,3 % | 73,9 % |
| 11 | 3 946 000 Kč | 78,9 % | 71,7 % |
Просити про звільнення застави найзручніше наприкінці фіксації ставки. Тоді ви однаково домовляєтеся про нові умови, тож можете поєднати звільнення з рефіксацією або перейти в інший банк уже лише із заставою квартири.
Чи можна перевести заставу на іншу нерухомість?
Можна, якщо банк погодиться. Це називають заміною застави (záměna zástavy): банк звільняє попередню нерухомість і замість неї приймає іншу, наприклад коли батьки хочуть продати будинок і пропонують натомість іншу квартиру. Права на таку заміну у вас немає, бо йдеться про зміну договору застави, а для неї потрібна згода обох сторін.
Банк замовить оцінку нової нерухомості (odhad, 3 000–6 000 Kč) і перерахує LTV за новою оцінкою. Ви підпишете новий договір застави; внесення до кадастру коштує 2 000 Kč, виключення старої застави ще 2 000 Kč. Можливу комісію за зміну договору визначає прайс-лист банку. Одна іпотека на двох нерухомостях, навпаки, звичайна річ: саме так і працює додаткове забезпечення.
Чим замінити заставу батьківського будинку
| Рішення | Що це означає для батьків | Коли має сенс |
|---|---|---|
| Дарування грошей на власні кошти | утратять заощадження, будинок залишиться вільним; дарування між батьками й дітьми звільнене від податку | батьки мають готівку й не хочуть ризикувати житлом |
| Батьки як співпозичальники | винні всю іпотеку, їхній дохід зараховується; обмежує віковий ліміт банків | вам бракує доходу, а не забезпечення |
| Кредит із будівельних заощаджень (stavební spoření) на суму, якої бракує | жодного ризику; але ви платите два кредити одночасно | бракує десятків чи сотень тисяч, а ваш дохід потягне обидва платежі |
| Додаткове забезпечення лише на необхідний строк | застава з чіткою умовою звільнення в договорі | бракує всіх власних коштів, а батьки мають вільну нерухомість |
Шляхи до іпотеки без власних коштів порівняно на конкретних цифрах в окремій статті, а технічні граничні випадки описано в тексті Іпотека 100 % LTV.
Джерела
- ČNB — макропруденційна політика: ліміт LTV 80 % (90 % до 36 років)
- закон № 89/2012 Sb., Цивільний кодекс (občanský zákoník), § 1309 і далі (право застави)
- закон № 257/2016 Sb. про споживчий кредит, у редакції поправки, чинної з 1. 9. 2024 (достроковий платіж до 25 % суми кредиту на рік без комісії)
- закон № 586/1992 Sb. про податки на доходи, § 10 odst. 3 písm. c) (звільнення безоплатних доходів від родичів по прямій і бічній лінії)