Překlenovací úvěr, nebo hypotéka? Pod jedním názvem se skrývají dva produkty

„Překlenovací úvěr“ znamená v Česku dvě odlišné věci. Za prvé úvěr ze stavební spořitelny, který dostanete hned, ještě než splníte podmínky pro řádný úvěr ze stavebního spoření; později ho nahradí naspořené peníze a řádný úvěr. Za druhé krátkodobé financování, když kupujete novou nemovitost dřív, než prodáte tu starou: banka vám „překlene“ peníze, které uvolní až prodej.

V prvním významu je překlenovací úvěr konkurentem hypotéky. Vyhrává u menších částek, u družstevních bytů a tam, kde nechcete zastavovat nemovitost; na koupi bytu za miliony obvykle vychází lépe hypotéka se sazbou kolem 5,00 %.

Ve druhém významu je doplňkem hypotéky. Platíte úroky z překlenuté částky, dokud neprodáte, a banka chce, abyste unesli obě splátky zároveň. Překlenutí 3 mil. Kč na 6–12 měsíců stojí na úrocích zhruba 90–180 tis. Kč (výpočet je níže).

Jak funguje překlenovací úvěr ze stavebního spoření?

Řádný úvěr ze stavebního spoření dostanete až po přidělení cílové částky, tedy když máte naspořenou předepsanou část a dosáhnete hodnoticího čísla. Překlenovací úvěr tuto čekací dobu přeskočí:

1. Ve fázi 1 dostanete peníze v plné výši hned. Měsíčně platíte úroky z celé částky a k tomu vklady na smlouvu o stavebním spoření, jistinu zatím nesplácíte.
2. Jakmile naspoříte požadovanou část a splníte hodnoticí číslo, spořitelna vám přidělí cílovou částku a naspořené peníze splatí část překlenovacího úvěru.
3. Ve fázi 2 se zbytek převede na řádný úvěr ze stavebního spoření, který splácíte anuitně. Sazba bývá pevná po celou dobu splácení, takže žádná refixace vás nečeká.

Pozor na fázi 1: úrok z celé částky plus vklad dají dohromady měsíční platbu, která bývá podobná nebo vyšší než anuitní splátka hypotéky. Banky i spořitelny ji při posuzování bonity započítávají do vašich splátek stejně jako jiný úvěr. Porovnávejte proto RPSN a celkovou částku, kterou zaplatíte za obě fáze, ne nominální sazbu. Rozdíl vysvětluje článek RPSN vs. úroková sazba.

Kdy vyhraje stavební spoření a kdy hypotéka

Při malé částce hrají fixní náklady hypotéky větší roli. Hypotéka 800 000 Kč na 30 let při 5,00 % má splátku 4 295 Kč, na 20 let 5 280 Kč. Odhad a vklad ale zaplatíte stejně jako u úvěru za 5 milionů a celý proces zástavy trvá týdny. Stavební spořitelna u menších nezajištěných úvěrů nic z toho nepotřebuje.

Překlenovací úvěr ze stavebního spoření je proto rozumná volba na rekonstrukci za statisíce, na koupi družstevního bytu (družstevní podíl zastavit nelze) nebo na dofinancování vlastních zdrojů. Na koupi bytu za 4–5 mil. Kč vychází obvykle lépe hypotéka. Jak obě cesty kombinovat, rozebírá článek Stavební spoření a hypotéka.

Jak koupit nový byt dřív, než prodáte starý?

Druhý význam řeší jinou situaci: našli jste dům, ale peníze máte vázané ve stávajícím bytě. Prodávající nepočká a vy nechcete prodávat pod tlakem. Banky to řeší dvěma způsoby:

• Jedna hypotéka s vyšší částkou a dvěma zástavami. Banka půjčí i část, kterou později zaplatíte z prodeje, a do zástavy vezme novou i starou nemovitost. Ve smlouvě se sjedná, že po prodeji pošlete výtěžek jako mimořádnou splátku bez sankce a úvěr se přepočítá.
• Samostatný krátkodobý úvěr na dobu prodeje, obvykle 1–2 roky, ve kterém platíte jen úroky. Nabízí ho jen několik bank a sazba bývá vyšší než u standardní hypotéky.

U obou variant platí tři podmínky. Celkové LTV ze všech zástav musí zůstat v limitu ČNB 80 % (90 % do 36 let). Váš příjem musí unést všechny splátky naráz, tedy novou hypotéku, překlenutí i starou hypotéku, dokud byt neprodáte. A banka chce vědět, v jaké lhůtě a za kolik budete prodávat; když prodej nestihnete, může trvat na prodeji za nižší cenu nebo na přepočtu úvěru.

Starou hypotéku splatíte z kupní ceny bez sankce, pokud od jejího uzavření uplynulo aspoň 24 měsíců. Jinak smí banka účtovat nejvýše 0,25 % za každý započatý rok do konce fixace, celkem nejvýše 1 % splácené částky. Postup prodeje bytu se zástavou popisujeme v samostatném článku.

Dům za 8 mil. Kč dřív, než prodáte byt

Překlenutí se vyplatí hlavně tehdy, když vám dovolí neprodávat ve spěchu. Sleva 1 % z ceny bytu za 4 mil. Kč dělá 40 000 Kč a kdo prodává pod tlakem, často slevuje víc.

Když příjem na obě splátky nestačí

• Prodat nejdřív a krátce bydlet v nájmu. Je to nejbezpečnější varianta bez dvojího zadlužení; v Praze počítejte s nájmem 2+kk kolem 20–26 tis. Kč měsíčně.
• Prodej s odloženým předáním. Kupující zaplatí přes úschovu a vy v bytě zůstanete ještě několik týdnů až měsíců na základě dohody v kupní smlouvě nebo nájmu, takže peníze z prodeje máte dřív, než se stěhujete.
• Delší rezervace u nové nemovitosti. U developerů a části soukromých prodávajících lze vyjednat rezervační lhůtu, která pokryje prodej bytu.
• Synchronizace obou převodů. Kupní smlouvy na byt a na dům se podepíší během několika dnů a peníze kupujícího jdou z úschovy rovnou na kupní cenu domu. Potřebujete k tomu advokáta, který koordinuje obě úschovy.

Co zvolit ve vaší situaci

• Potřebujete méně než pár set tisíc, kupujete družstevní byt nebo rekonstruujete pronajatý byt? → úvěr ze stavební spořitelny, porovnejte RPSN.
• Kupujete byt nebo dům za miliony a máte nemovitost do zástavy? → hypotéka; ve fázi 1 by vás překlenovací úvěr ze stavebního spoření stál víc měsíčně.
• Kupujete dřív, než prodáte, a váš příjem unese všechny splátky naráz? → hypotéka se dvěma zástavami a právem na mimořádnou splátku z prodeje bez sankce.
• Příjem na všechny splátky nestačí? → prodej s odloženým předáním, nebo prodej a dočasný nájem.
• Stará hypotéka je mladší než 24 měsíců? → započtěte poplatek za předčasné splacení (max. 0,25 % za rok do konce fixace, celkem 1 %), nebo zvažte převod úvěru na novou nemovitost.