Квартиру чи будинок з іпотекою продають так само, як без неї, а кредит гасять прямо з ціни продажу. Покупець вносить гроші на адвокатський чи нотаріальний депозит (advokátní / notářská úschova), звідти спершу йде точно розрахована сума вашому банкові, і лише решта вам. Потім банк видає квитанцію про погашення боргу (kvitance), а заставу (zástavní právo) виключають із кадастру нерухомості.
Скільки коштуватиме погашення, залежить від однієї дати: коли ви підписали кредитний договір (для іпотеки на купівлю це приблизно дата купівлі). З 1. 9. 2024 діє правило: якщо ви продаєте щонайменше через 24 місяці від укладення кредитного договору, іпотеку можна погасити без комісії навіть посеред фіксації. Якщо продаєте раніше, банк може взяти не більше 0,25 % погашеної суми за кожен розпочатий рік до кінця фіксації, загалом макс. 1 %.
Окреме питання становить податок на прибуток. Ви його не платите, якщо жили в квартирі щонайменше 2 роки, відповідаєте часовому тесту (časový test) або використаєте гроші на власне житло.
Скільки коштує погасити іпотеку при продажу?
| Коли продаєте | Плата за дострокове погашення | Примітка |
|---|---|---|
| Щонайменше через 24 місяці від укладення кредитного договору | 0 Kč | законний виняток для продажу, діє й посеред фіксації |
| Раніше ніж через 24 місяці від укладення кредитного договору | 0,25 % погашеної суми за кожен розпочатий рік до кінця фіксації, макс. 1 % | і ніколи не більше, ніж банк реально втрачає на відсотках |
| Наприкінці фіксації або протягом 3 місяців від повідомлення нової ставки | 0 Kč | незалежно від строку володіння |
Виняток для продажу стосується кредитів, на які поширюється поправка до закону про споживчий кредит, чинна з 1. 9. 2024. Якщо договір старший, перевірте, що записано в ньому й у загальних умовах; багато банків застосовують нові правила до всіх клієнтів. Про штрафи докладніше в статті Дострокове погашення іпотеки.
Порядок у семи кроках
- Попросіть банк письмово підтвердити суму боргу на заплановану дату погашення, разом із відсотками за кожен наступний день. Відсотки нараховуються щодня, тож розрахунку на одну дату замало, якщо виплата з депозиту затримається.
- Отримайте згоду банку на продаж. Договори застави зазвичай забороняють продавати нерухомість без неї. Якщо борг гаситься з ціни продажу, банк дає згоду рутинно, але хоче побачити проєкт договору купівлі-продажу й договору депозиту.
- Підпишіть договір купівлі-продажу (kupní smlouva) і договір депозиту. В інструкціях до виплати мають стояти номер рахунку банку, варіабельний символ кредиту (variabilní symbol, ідентифікатор платежу) і точна сума за розрахунком, а продавцеві йде лише решта.
- Покупець вносить ціну: сплачує власні кошти, а його банк перераховує іпотеку на депозит.
- Подається заява про внесення права власності до кадастру. Кадастр позначає пломбу (plomba) і вносить запис не раніше ніж через 20 днів після повідомлення власника (у серпні й вересні 2026 року внесення тривало в середньому 22 дні), збір 2 000 Kč.
- Коли покупця записано в листі власності (list vlastnictví), адвокат надсилає гроші вашому банкові, а решту вам.
- Банк видає підтвердження погашення і згоду на виключення застави, і з нею до кадастру подають заяву про виключення (výmaz). Часто це робить адвокат покупця або його банк.
Як розподілити платежі й що написати в інструкціях до депозиту, детально пояснює стаття Договір купівлі-продажу та адвокатський депозит.
Коли покупець бере іпотеку, на квартирі сходяться два банки
Це найчастіший і найскладніший варіант. Банк покупця хоче мати свою заставу на першому місці, але в листі власності ще стоїть застава вашого банку. На практиці це розв’язують одним із двох способів.
- Зобов’язання щодо виключення застави (příslib výmazu). Ваш банк письмово підтверджує, що після отримання розрахованої суми погодиться на виключення. На цій підставі банк покупця тимчасово приймає свою заставу на другому місці й видає кредит.
- Видача кредиту прямо на погашення вашого. Частина іпотеки покупця йде відразу на рахунок вашого банку, решта на депозит або вам.
Кожен банк має власні формуляри й строки, тому розрахунок і зобов’язання щодо виключення замовляйте одразу після підписання договору резервації. Їх готують дні, а не години, і без них банк покупця кредит не видасть. Тим часом покупець проходить схвалення іпотеки, яке від повного пакета документів зазвичай триває 2–4 тижні.
| Етап | Звичайна тривалість |
|---|---|
| Резервація, розрахунок залишку і зобов’язання щодо виключення від вашого банку | 1–2 тижні |
| Схвалення іпотеки покупця (від повного пакета документів) | 2–4 тижні |
| Підписання договору купівлі-продажу, внесення грошей на депозит, заява про внесення запису | кілька днів |
| Запис права власності в кадастрі | не раніше ніж через 20 днів після повідомлення власника про пломбу, у середньому 22 дні (серпень і вересень 2026) |
| Виплата з депозиту, квитанція, заява про виключення застави | від днів до тижнів залежно від банку |
Від резервації до грошей на вашому рахунку минає приблизно 6–10 тижнів. Якщо ви купуєте інше житло і гроші потрібні раніше, беріть перехідне фінансування, а не підписуйте новий договір купівлі-продажу «під чесне слово».
Коли податок із продажу платити не треба?
Сама іпотека на податок не впливає, важать строк володіння і проживання. Дохід від продажу звільнений від податку, якщо ви виконуєте хоча б одну з умов:
- у нерухомості було ваше місце проживання щонайменше 2 роки безпосередньо перед продажем;
- ви відповідаєте часовому тесту: 10 років володіння для нерухомості, набутої з 2021 року, 5 років для набутої раніше;
- ви використаєте дохід на власні житлові потреби й повідомите про це податкову (finanční úřad).
Інакше прибуток (дохід мінус ціна набуття й підтверджені витрати) оподатковується за ставкою 15 %, для високих доходів 23 %. Чисту виручку після податку й витрат порахує калькулятор продажу нерухомості, а як це пов’язано з відрахуванням відсотків, пояснює стаття Іпотека та податки.
Продаж через чотири роки і через 18 місяців
Варіант B, продаж через 18 місяців: ту саму квартиру з тією самою іпотекою куплено лише в жовтні 2024 і продано у квітні 2026 за 5 500 000 Kč. Залишок становить приблизно 3 875 000 Kč. За п’ятирічної фіксації лишаються 4 розпочаті роки, тож банк може взяти макс. 1 %, тобто 38 750 Kč (і не більше, ніж реально втратить на відсотках). Ви прожили там менше 2 років і часового тесту не виконали, тому прибуток 500 000 Kč (без урахування інших витрат) підлягає податку 15 %, тобто до 75 000 Kč, якщо не використаєте гроші на власне житло.
У варіанті B комісія й податок забирають понад 110 000 Kč, яких у варіанті A ви не платите. Якщо думаєте продати невдовзі після купівлі, порахуйте, чи не вигідніше почекати кілька місяців.
Помилки, через які продаж затягнеться або здорожчає
- Прострочений розрахунок. Депозит виплатить менше, ніж борг на день оплати, кредит лишиться недоплаченим на суму відсотків, і банк не видасть квитанцію.
- В інструкціях до депозиту немає варіабельного символу, і платіж «застрягне» в банку на технічному рахунку.
- Ніхто не подав заяву про виключення. Сама квитанція заставу з кадастру не видаляє, і без заяви вона залишиться в листі власності покупця.
- Забуті пов’язані продукти. Після погашення скасуйте автоматичне списання платежу, страхування платоспроможності й страхування нерухомості з вінкуляцією, інакше гроші списуватимуться й далі.
- Продаж без відома банку. Підписати договір купівлі-продажу без згоди заставодержателя означає порушити договір застави, і внесення до кадастру ускладниться.
Джерела
- закон № 257/2016 Sb. про споживчий кредит, у редакції поправки, чинної з 1. 9. 2024 (дострокове погашення при продажу нерухомості)
- закон № 586/1992 Sb. про податки на доходи, § 4 odst. 1 (звільнення доходу від продажу нерухомої речі)
- ČÚZK (Чеське управління геодезії та кадастру) — внесення до кадастру нерухомості, адміністративний збір 2 000 Kč
- закон № 89/2012 Sb., Цивільний кодекс (občanský zákoník), § 1309 і далі (право застави)