Квартиру или дом в ипотеке продают так же, как свободные, только ипотеку гасят прямо из цены. Покупатель вносит деньги на адвокатское или нотариальное депонирование (advokátní / notářská úschova), оттуда сначала уходит точно рассчитанная сумма вашему банку, а остаток вам. Потом банк выдаёт квитанцию о погашении (kvitance), и залог удаляют из кадастра.
Во что обойдётся погашение, зависит от одной даты: когда вы подписали кредитный договор (у ипотеки на покупку это примерно день покупки). С 1. 9. 2024 действует правило: если вы продаёте не раньше чем через 24 месяца после подписания кредитного договора, ипотеку можно погасить без комиссии даже посреди фиксации. При более ранней продаже банк вправе взять до 0,25 % погашаемой суммы за каждый начатый год до конца фиксации, но в сумме не больше 1 %.
Второй вопрос касается налога с прибыли. Его не платят, если прожили в квартире не меньше 2 лет, выполнили временной тест или направят деньги на собственное жильё.
Сколько стоит погасить ипотеку при продаже?
Если с подписания кредитного договора прошло 24 месяца, погашение при продаже бесплатно, раньше банк вправе взять до 1 % погашаемой суммы:
| Когда вы продаёте | Комиссия за досрочное погашение | Примечание |
|---|---|---|
| Не раньше чем через 24 месяца после заключения кредитного договора | 0 Kč | законное исключение для продажи, действует и посреди фиксации |
| Раньше чем через 24 месяца после заключения кредитного договора | 0,25 % погашаемой суммы за каждый начатый год до конца фиксации, макс. 1 % | и никогда не больше, чем банк реально теряет на процентах |
| В конце фиксации или в течение 3 месяцев после уведомления о новой ставке | 0 Kč | независимо от срока владения |
Исключение для продажи касается кредитов, на которые распространяется поправка к закону о потребительском кредите, действующая с 1. 9. 2024. Если договор старше, проверьте, что записано в нём и в общих условиях банка; многие банки применяют новые правила ко всем клиентам. Комиссии подробно разобраны в статье Досрочное погашение ипотеки.
Как проходит продажа: от бронирования до удаления залога
От бронирования до денег на вашем счёте обычно проходит 6–10 недель. Вот из чего складывается этот срок.
| Этап | Обычный срок |
|---|---|
| Бронирование, расчёт остатка и обязательство удалить залог от вашего банка | 1–2 недели |
| Одобрение ипотеки покупателя (с момента полного пакета документов) | 2–4 недели |
| Подписание договора купли-продажи, внесение денег на депонирование, заявление о регистрации | несколько дней |
| Регистрация права собственности в кадастре | не раньше чем через 20 дней после уведомления о пломбе, в среднем 22 дня (август и сентябрь 2026) |
| Выплата с депонирования, квитанция, заявление об удалении залога | от дней до недель в зависимости от банка |
По шагам это выглядит так.
- Расчёт остатка. Попросите банк письменно подтвердить долг на планируемую дату погашения и сумму процентов за каждый следующий день. Проценты начисляются ежедневно, и если выплата с депонирования задержится, расчёта на одну дату не хватит.
- Согласие банка на продажу. Договоры залога обычно запрещают продавать квартиру без согласия банка. Если долг гасится из цены, банк даёт его без проблем, но хочет увидеть проекты договора купли-продажи и договора о депонировании.
- Договор купли-продажи и договор о депонировании. В инструкциях к выплате указывают счёт банка, вариабельный символ кредита и точную сумму из расчёта, а продавцу уходит только остаток.
- Оплата. Покупатель вносит свои деньги, его банк перечисляет ипотеку на депонирование.
- Регистрация права собственности. После подачи заявления кадастр ставит пломбу (отметку о поданном заявлении) и проводит регистрацию не раньше чем через 20 дней после уведомления собственника о пломбе; в августе и сентябре 2026 года регистрация занимала в среднем 22 дня (ČÚZK). Пошлина 2 000 Kč.
- Выплата с депонирования. Когда покупатель появился в выписке из кадастра (list vlastnictví), адвокат переводит деньги вашему банку, а остаток вам.
- Квитанция и удаление залога. Банк выдаёт подтверждение о погашении и согласие на удаление залога, и с ним в кадастр подают заявление. Часто этим занимается адвокат покупателя или его банк.
Если вы покупаете другое жильё и деньги нужны раньше, выход в промежуточном финансировании, а не в новом договоре купли-продажи «на доверии». Как распределяются платежи и что писать в инструкциях к депонированию, разобрано в статье Договор купли-продажи и адвокатское депонирование.
Покупатель тоже берёт ипотеку
Так бывает чаще всего, и это самый сложный вариант. Банк покупателя хочет, чтобы его залог стоял первым, а в выписке из кадастра ещё значится залог вашего банка. Обычно это решают одним из двух способов.
- Обязательство удалить залог. Ваш банк письменно подтверждает, что, получив рассчитанную сумму, даст согласие на удаление залога. Под это обязательство банк покупателя временно соглашается на залог второй очереди и выдаёт кредит.
- Выплата прямо в ваш кредит. Часть ипотеки покупателя сразу уходит на счёт вашего банка в погашение долга, а остаток на депонирование или вам.
Формы и сроки у каждого банка свои, поэтому расчёт и обязательство об удалении залога заказывайте сразу после подписания договора бронирования. Их готовят днями, а не часами, и без них банк покупателя денег не выдаст. Покупатель за это время получает одобрение ипотеки, на что с момента полного пакета документов обычно уходит 2–4 недели.
Когда при продаже квартиры не платят налог?
Ипотека на налог никак не влияет, всё решают сроки владения и проживания. Доход от продажи освобождён от налога, если выполнено хотя бы одно условие:
- квартира была вашим местом жительства не меньше 2 лет непосредственно перед продажей;
- вы выполнили временной тест (časový test): 10 лет владения для недвижимости, купленной с 2021 года, 5 лет для купленной раньше;
- вы направите доход на собственное жильё и уведомите об этом налоговую.
В остальных случаях прибыль (доход минус цена покупки и подтверждённые расходы) облагается по ставке 15 %, при высоких доходах 23 %. Чистую выручку после налога и расходов посчитает калькулятор продажи недвижимости, а все правила, включая подаренную и унаследованную квартиру, собраны в статье про налог с продажи квартиры в Чехии.
Продажа через четыре года и через 18 месяцев
Вариант B: продажа через 18 месяцев. Ту же квартиру с той же ипотекой купили только в октябре 2024 года и продают в апреле 2026 года за 5 500 000 Kč. Остаток примерно 3 875 000 Kč. При пятилетней фиксации до её конца 4 начатых года, значит, банк вправе взять максимум 1 %, то есть 38 750 Kč (и не больше, чем реально теряет на процентах). Прожито меньше 2 лет, временной тест не выполнен, поэтому с прибыли 500 000 Kč (без учёта прочих расходов) придётся заплатить 15 %, до 75 000 Kč, если не направить деньги на собственное жильё.
В варианте B комиссия и налог вместе съедают больше 110 000 Kč, которых в варианте A нет. Если думаете продавать вскоре после покупки, посчитайте, не выгоднее ли подождать несколько месяцев.
Ошибки, из-за которых продажа затягивается или дорожает
- Устаревший расчёт. С депонирования уходит меньше, чем долг на нужную дату, кредит остаётся недоплаченным на сумму процентов, и банк не выдаёт квитанцию.
- В инструкциях к депонированию нет вариабельного символа. Платёж застревает в банке на техническом счёте.
- Не подано заявление об удалении залога. Сама по себе квитанция залог из кадастра не убирает, и без заявления он так и останется в выписке нового владельца.
- Забытые сопутствующие продукты. После погашения отмените автоматическое списание платежа, страхование платёжеспособности и страховку квартиры с винкуляцией, иначе деньги будут списывать дальше.
- Продажа без ведома банка. Договор купли-продажи без согласия залогового кредитора нарушает договор залога и осложняет регистрацию.
Источники
- закон № 257/2016 Sb. о потребительском кредите в редакции поправки, действующей с 1. 9. 2024 (досрочное погашение при продаже недвижимости)
- закон № 586/1992 Sb. о подоходных налогах, § 4 абз. 1 (освобождение дохода от продажи недвижимой вещи)
- ČÚZK — регистрация в кадастре недвижимости, административная пошлина 2 000 Kč
- закон № 89/2012 Sb., Гражданский кодекс, § 1309 и далее (залоговое право)