Byt alebo dom s hypotékou predáte rovnako ako nezaťažený. Hypotéka sa splatí priamo z kúpnej ceny: kupujúci zloží peniaze do advokátskej alebo notárskej úschovy, z nej ide najprv presne vyčíslená suma vašej banke a až zvyšok vám. Banka potom vydá kvitanciu (potvrdenie o splatení) a záložné právo sa z katastra (katastr) vymaže.
Koľko vás splatenie stojí, rozhoduje jediný dátum: deň podpisu úverovej zmluvy, ktorý je pri hypotéke na kúpu zhruba dňom kúpy. Ak predávate aspoň 24 mesiacov od uzavretia úverovej zmluvy, splatíte hypotéku od 1. 9. 2024 bez poplatku aj uprostred fixácie. Pri skoršom predaji platí všeobecné pravidlo: najviac 0,25 % splatenej sumy za každý začatý rok do konca fixácie, celkovo max. 1 %.
Druhou otázkou je daň zo zisku. Neplatíte ju, ak ste v byte aspoň 2 roky bývali, spĺňate časový test alebo peniaze použijete na vlastné bývanie.
Koľko stojí splatiť hypotéku pri predaji?
| Kedy predávate | Poplatok za predčasné splatenie | Poznámka |
|---|---|---|
| Aspoň 24 mesiacov od uzavretia úverovej zmluvy | 0 Kč | zákonná výnimka pre predaj, platí aj uprostred fixácie |
| Skôr ako 24 mesiacov od uzavretia úverovej zmluvy | 0,25 % splatenej sumy za každý začatý rok do konca fixácie, max. 1 % | a nikdy viac, než koľko banka skutočne stratí na úrokoch |
| Na konci fixácie alebo do 3 mesiacov od oznámenia novej sadzby | 0 Kč | bez ohľadu na dobu vlastníctva |
Výnimka pre predaj sa vzťahuje na úvery, na ktoré dopadá novela českého zákona o spotrebiteľskom úvere účinná od 1. 9. 2024. Pri starších zmluvách si overte, čo presne stojí v zmluve a v obchodných podmienkach; mnohé banky nové pravidlá uplatňujú plošne. Podrobnejší rozbor sankcií nájdete v článku Predčasné splatenie hypotéky.
Postup v siedmich krokoch
- Vyčíslenie zostatku. Požiadajte banku o písomné potvrdenie výšky dlhu k plánovanému dňu splatenia vrátane úroku za každý ďalší deň. Úrok beží denne, takže ak sa výplata z úschovy oneskorí, vyčíslenie k jednému dňu nestačí.
- Súhlas banky s predajom. Záložné zmluvy zvyčajne zakazujú scudzenie bez súhlasu banky. Pri splatení z kúpnej ceny ho banka dáva rutinne, chce však vidieť návrh kúpnej zmluvy a zmluvy o úschove.
- Kúpna zmluva a zmluva o úschove. V pokynoch na výplatu musí byť číslo účtu banky, variabilný symbol úveru a presná suma podľa vyčíslenia; až zvyšok ide predávajúcemu.
- Zloženie kúpnej ceny. Kupujúci zaplatí vlastné zdroje a jeho banka načerpá hypotéku do úschovy.
- Vklad vlastníckeho práva. Po podaní návrhu kataster vyznačí plombu a vklad povolí najskôr 20 dní po upovedomení vlastníka; v auguste a septembri 2026 trval vklad podľa ČÚZK v priemere 22 dní. Poplatok je 2 000 Kč.
- Výplata z úschovy. Keď je kupujúci zapísaný na liste vlastníctva (list vlastnictví), advokát pošle peniaze vašej banke a zvyšok vám.
- Kvitancia a výmaz záložného práva. Banka vydá potvrdenie o splatení a súhlas s výmazom záložného práva, s ktorým sa podáva návrh na výmaz do katastra. Často to zariadi advokát kupujúceho alebo jeho banka.
Rozloženie platieb a pokyny k úschove podrobne rozoberá článok Kúpna zmluva a advokátska úschova.
Keď si kupujúci berie hypotéku
Je to najčastejší a zároveň najzložitejší variant. Banka kupujúceho chce mať svoje záložné právo na prvom mieste, lenže na liste vlastníctva je ešte záložné právo vašej banky. Rieši sa to jedným z dvoch spôsobov:
- Prísľub výmazu. Vaša banka vydá potvrdenie, že po prijatí vyčíslenej sumy dá súhlas s výmazom. Banka kupujúceho na jeho základe prijme svoje záložné právo dočasne v druhom poradí a úver načerpá.
- Čerpanie priamo na váš úver. Časť hypotéky kupujúceho ide rovno na účet vašej banky na doplatenie dlhu, zvyšok do úschovy alebo vám.
Každá banka má vlastné formuláre a lehoty, preto vyčíslenie a prísľub vybavujte hneď po podpise rezervačnej zmluvy. Vystavenie trvá dni, nie hodiny, a bez týchto papierov banka kupujúceho nečerpá. Kupujúci medzitým rieši schválenie hypotéky, ktoré od kompletných podkladov trvá zvyčajne 2–4 týždne.
Celý predaj od rezervácie po výmaz vyzerá takto:
| Fáza | Obvyklá doba |
|---|---|
| Rezervácia, vyčíslenie zostatku a prísľub výmazu od vašej banky | 1–2 týždne |
| Schválenie hypotéky kupujúceho (od kompletných podkladov) | 2–4 týždne |
| Podpis kúpnej zmluvy, zloženie peňazí do úschovy, návrh na vklad | niekoľko dní |
| Zápis vlastníckeho práva v katastri | najskôr 20 dní po upovedomení vlastníka o plombe, v priemere 22 dní (august a september 2026) |
| Výplata z úschovy, kvitancia, návrh na výmaz záložného práva | dni až týždne podľa banky |
Od rezervácie po peniaze na vašom účte teda počítajte zhruba so 6–10 týždňami. Ak kupujete ďalšie bývanie a peniaze potrebujete skôr, riešením je preklenovacie financovanie, nie podpis novej kúpnej zmluvy „na dobrú vieru“.
Kedy z predaja bytu neplatíte daň?
Hypotéka sama na daň vplyv nemá, rozhoduje doba vlastníctva a bývania. Príjem z predaja je podľa českého zákona oslobodený, ak splníte aspoň jednu z týchto podmienok:
- v nehnuteľnosti ste mali bydlisko najmenej 2 roky bezprostredne pred predajom,
- spĺňate časový test: 10 rokov vlastníctva pri nehnuteľnostiach nadobudnutých od roku 2021, 5 rokov pri skôr nadobudnutých,
- príjem použijete na vlastnú bytovú potrebu a podáte o tom oznámenie finančnému úradu.
Inak zdaníte zisk (príjem mínus nadobúdacia cena a preukázané výdavky) sadzbou 15 %, pri vysokých príjmoch 23 %. Čistý výnos po dani a nákladoch vám spočíta kalkulačka predaja nehnuteľnosti, súvislosti s odpočtom úrokov zhŕňa článok Hypotéka a dane.
Ten istý byt predaný po štyroch rokoch a po 18 mesiacoch
Variant B, predaj po 18 mesiacoch: ten istý byt s rovnakou hypotékou kúpený až v októbri 2024 a predaný v apríli 2026 za 5 500 000 Kč. Zostatok je zhruba 3 875 000 Kč; pri päťročnej fixácii zostávajú 4 začaté roky, banka teda smie účtovať max. 1 %, čiže 38 750 Kč (a nie viac, než koľko skutočne stratí na úrokoch). Bývali ste kratšie ako 2 roky a časový test nie je splnený, preto zisk 500 000 Kč (bez započítania ďalších výdavkov) podlieha dani 15 %, teda až 75 000 Kč, ak peniaze nepoužijete na vlastné bývanie.
Vo variante B tak predaj stojí na poplatku a dani vyše 110 000 Kč, ktoré vo variante A neplatíte. Ak o predaji uvažujete krátko po kúpe, spočítajte si, či sa neoplatí pár mesiacov počkať.
Chyby, ktoré predaj zdržia alebo predražia
- Neaktuálne vyčíslenie. Úschova vyplatí menej, než je dlh k danému dňu, úver zostane nedoplatený o úrok a banka nevydá kvitanciu.
- Chýbajúci variabilný symbol v pokynoch k úschove. Platba sa v banke „zasekne“ na technickom účte.
- Nepodaný výmaz. Kvitancia sama záložné právo z katastra nevymaže; bez návrhu na výmaz zostane na liste vlastníctva kupujúceho.
- Zabudnuté naviazané produkty. Po splatení zrušte inkaso splátky, poistenie schopnosti splácať a poistenie nehnuteľnosti s vinkuláciou, inak sa strhávajú ďalej.
- Predaj bez oznámenia banke. Podpis kúpnej zmluvy bez súhlasu záložného veriteľa je porušenie záložnej zmluvy a komplikuje vklad.
Zdroje
- zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, v znení novely účinnej od 1. 9. 2024 (predčasné splatenie pri predaji nehnuteľnosti)
- zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, § 4 ods. 1 (oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnej veci)
- ČÚZK – vklad do katastra nehnuteľností, správny poplatok 2 000 Kč
- zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1309 a nasl. (záložné právo)