Достроковий платіж за іпотекою (mimořádná splátka) можна внести без комісії в трьох випадках. Раз на рік у місяці перед річницею договору ви безкоштовно погасите до 25 % початкової суми кредиту. Наприкінці фіксації ставки, а також протягом 3 місяців від повідомлення нової ставки на наступну фіксацію сума не обмежена.
Поза цими вікнами банк за поправкою до закону про споживчий кредит, чинною з 1. 9. 2024, може взяти не більше 0,25 % погашеної суми за кожен розпочатий рік до кінця фіксації, загалом макс. 1 %.
Більше, ніж комісія, важить те, куди ви спрямуєте платіж. Візьмімо іпотеку 4 000 000 Kč на 25 років під 5,00 % і внесок 300 000 Kč через п’ять років. Якщо скоротити строк погашення, ви заощадите на відсотках приблизно 460 000 Kč і закінчите платити на 2 роки й 8 місяців раніше. Якщо зменшити платіж, він впаде на 1 980 Kč на місяць, а економія становитиме близько 175 000 Kč. Різниця майже втричі.
Коли достроковий платіж без комісії і скільки?
| Вікно | Скільки можна погасити | На що зважати |
|---|---|---|
| Річниця укладення договору (výročí smlouvy) | до 25 % початкової суми кредиту, раз на рік | платіж має надійти протягом 1 місяця перед днем річниці; дату шукайте в договорі, а не в даті видачі кредиту |
| Кінець фіксації | будь-яка сума, навіть увесь кредит | діє на дату закінчення фіксації |
| Протягом 3 місяців від повідомлення нової ставки | будь-яка сума | банк має повідомити ставку щонайменше за 3 місяці до кінця фіксації |
| Особливі ситуації | будь-яка сума | продаж нерухомості або поділ SJM після розлучення (обидва — щонайменше через 24 місяці від укладення кредитного договору); смерть, тривала хвороба чи інвалідність боржника або чоловіка/дружини, якщо це суттєво знижує здатність платити |
| Плаваюча ставка | будь-коли, будь-яка сума | без комісії протягом усього строку |
Деякі банки в договорах щедріші за закон і, наприклад, дозволяють безкоштовний достроковий платіж будь-коли до певного ліміту. Законні правила задають мінімум, а не стелю.
Як внести платіж крок за кроком
- Знайдіть дату річниці. Вирішує день укладення кредитного договору. Якщо ви підписали його 14 березня, безкоштовне вікно припадає на місяць перед цим днем, тобто приблизно з 14 лютого до 14 березня.
- Подайте заяву. Більшість банків має формуляр в інтернет-банкінгу або у відділенні. Загальні умови зазвичай вимагають подати заяву заздалегідь, і цього строку краще дотриматися, бо інакше платіж обробять лише наступного місяця, і вікно мине.
- Виберіть, що станеться з кредитом: скоротиться строк погашення чи зменшиться щомісячний платіж. Якщо не виберете нічого, банк застосує свій варіант за замовчуванням, часто зменшення платежу.
- Надішліть гроші правильно: на рахунок, який вкаже банк, із варіабельним символом кредиту, або дозвольте банку списати їх із поточного рахунку. Платіж без правильної ідентифікації можуть зарахувати як звичайний платіж наперед, а не як зменшення основного боргу (jistina).
- Перевірте підтвердження. Банк має надіслати новий графік платежів, де видно новий залишок основного боргу і новий платіж або нову дату останнього платежу.
Скоротити строк чи зменшити платіж?
Скорочення строку: платіж лишається 23 384 Kč, кредит закінчиться через 208 замість 240 місяців, що лишалися, тобто на 2 роки й 8 місяців раніше. Економія на відсотках приблизно 460 000 Kč.
Зменшення платежу: строк лишається 20 років, платіж падає до 21 404 Kč (на 1 980 Kč). Економія на відсотках приблизно 175 000 Kč.
Різниця пояснюється просто. Коли ви скорочуєте строк, то й далі платите початковий платіж, і сума, на яку він міг би зменшитися, щомісяця гасить основний борг. Коли зменшуєте платіж, цю суму ви лишаєте собі. Розрахунок передбачає однакову ставку протягом усього строку. Насправді вона змінюється з кожною фіксацією, але співвідношення між варіантами лишається подібним.
Зменшити платіж має сенс, якщо вам потрібен запас у бюджеті, типово перед кінцем фіксації, коли з низької ставки доведеться перейти на сьогоднішні 5,00 %. Якщо платіж потягнете, скорочення строку дасть більше. Свої цифри перевірте в калькуляторі дострокового погашення.
Скільки коштує платіж поза безкоштовним вікном?
Поза безкоштовними вікнами банк може взяти 0,25 % погашеної суми за кожен розпочатий рік, що лишився до кінця фіксації, загалом не більше 1 %. І ніколи не більше, ніж реально втрачає на відсотках.
| До кінця фіксації лишається | Макс. комісія | На 300 000 Kč |
|---|---|---|
| до 1 року | 0,25 % | 750 Kč |
| 1–2 роки | 0,50 % | 1 500 Kč |
| 2–3 роки | 0,75 % | 2 250 Kč |
| понад 3 роки | 1,00 % | 3 000 Kč |
Орієнтир простий: 300 000 Kč в іпотеці під 5,00 % коштують вам приблизно 1 250 Kč відсотків на місяць. Якщо до річниці договору далеко, а гроші вже є, комісія 2 250 Kč окупиться менш ніж за 2 місяці. Чекати на безкоштовне вікно варто лише тоді, коли воно близько.
Коли достроковий платіж краще не вносити
Якщо платіж забере ваш резерв. Гроші, вкладені в іпотеку, назад не дістанете, тож спершу відкладіть запас на кілька місяців витрат. Втратити дохід із порожнім рахунком дорожче, ніж переплатити кілька тисяч крон відсотків.
Якщо наближається кінець фіксації. Тоді ви погасите будь-яку суму безкоштовно й водночас побачите нову ставку. Коли до кінця лишається кілька місяців, почекайте й вирішуйте за пропозицією банку.
Якщо маєте дорожчі борги. Споживчий кредит чи кредитна картка мають вищу ставку, ніж іпотека, тому гасіть спершу їх.
Якщо маєте гарантовану дохідність, вищу за ставку іпотеки після оподаткування. Погасити іпотеку під 5,00 % означає отримати безризикову «дохідність» 5,00 %. Перевершити її без ризику в жовтні 2026 важко, з ризиком можна, тож вирішуйте за своїм ставленням до ризику.
Податкове відрахування відсотків зазвичай не причина чекати. На залишку 3 543 000 Kč під 5,00 % ви наступного року заплатите приблизно 175 000 Kč відсотків, а після платежу 300 000 Kč близько 159 000 Kč. Обидві суми більші за стелю відрахування 150 000 Kč на рік, тож податкової економії ви не втратите.
Перед тим як надіслати гроші, перевірте
- Я знаю дату річниці договору і строк подання заяви.
- Сума не перевищує 25 % початкової суми кредиту (або зараз кінець фіксації чи інше безкоштовне вікно).
- Я свідомо вибрав скорочення строку або зменшення платежу, а не погодився з варіантом банку за замовчуванням.
- Після платежу в мене лишиться резерв на непередбачені витрати.
- Я плачу на правильний рахунок із правильним варіабельним символом.
- Після обробки я отримав від банку новий графік платежів і перевірив його.
Чи взагалі варто достроково гасити іпотеку, розбирає стаття Дострокове погашення іпотеки: коли це вигідно.
Джерела
- закон № 257/2016 Sb. про споживчий кредит, у редакції поправки, чинної з 1. 9. 2024 (дострокове погашення, витрати кредитора)
- закон № 586/1992 Sb. про податки на доходи, § 15 (відрахування відсотків, ліміт 150 000 Kč)
- ČNB — захист споживачів: дострокове погашення споживчого кредиту на житло