Mimoriadnu splátku hypotéky pošlete bez poplatku v troch situáciách: raz ročne v mesiaci pred výročím zmluvy až 25 % pôvodnej výšky úveru, na konci fixácie v ľubovoľnej výške a do 3 mesiacov od oznámenia novej sadzby na ďalšiu fixáciu. Mimo týchto okien smie banka podľa novely českého zákona o spotrebiteľskom úvere účinnej od 1. 9. 2024 účtovať najviac 0,25 % splatenej sumy za každý začatý rok do konca fixácie, celkovo max. 1 %.
Viac ako poplatok však rozhoduje, čo so splátkou urobíte. Pri hypotéke 4 000 000 Kč na 25 rokov za 5,00 % môžete 300 000 Kč po piatich rokoch použiť na skrátenie doby splácania (úspora zhruba 460 000 Kč na úrokoch, koniec o 2 roky a 8 mesiacov skôr), alebo na zníženie splátky (o 1 980 Kč mesačne, úspora asi 175 000 Kč). Rozdiel je takmer trojnásobný.
Kedy je mimoriadna splátka zadarmo?
| Okno | Koľko môžete splatiť | Na čo si dať pozor |
|---|---|---|
| Výročie uzavretia zmluvy | až 25 % pôvodnej výšky úveru, raz ročne | splátka musí prebehnúť počas 1 mesiaca pred dňom výročia; dátum nájdete v zmluve, nie v dátume čerpania |
| Koniec fixácie | ľubovoľná suma, aj celý úver | platí k dátumu konca fixácie |
| Do 3 mesiacov od oznámenia novej sadzby | ľubovoľná suma | banka musí sadzbu oznámiť najmenej 3 mesiace pred koncom fixácie |
| Osobitné situácie | ľubovoľná suma | predaj nehnuteľnosti alebo vyporiadanie SJM po rozvode (oboje aspoň 24 mesiacov od uzavretia úverovej zmluvy); úmrtie, dlhodobá choroba či invalidita dlžníka alebo manžela, ak výrazne zníži schopnosť splácať |
| Variabilná sadzba | kedykoľvek, ľubovoľne | bez poplatku počas celej doby |
Niektoré banky sú v zmluvách veľkorysejšie, než vyžaduje zákon, a povoľujú napríklad bezplatnú mimoriadnu splátku kedykoľvek do určitého limitu. Zákonné pravidlá sú minimum, nie strop.
Skrátiť dobu, alebo znížiť splátku?
Ak skrátite dobu, splátka zostane 23 384 Kč a úver skončí po 208 namiesto 240 zostávajúcich mesiacoch, teda o 2 roky a 8 mesiacov skôr. Na úrokoch ušetríte približne 460 000 Kč.
Ak znížite splátku, doba zostane 20 rokov a splátka klesne na 21 404 Kč (o 1 980 Kč). Na úrokoch ušetríte približne 175 000 Kč.
Rozdiel vzniká tak, že pri skrátení ďalej platíte pôvodnú splátku a suma, o ktorú by sa inak znížila, každý mesiac umoruje istinu. Pri znížení si túto sumu necháte. Výpočet predpokladá rovnakú sadzbu počas celej doby; v praxi sa mení s každou fixáciou, pomer medzi variantmi však zostáva podobný.
Zníženie splátky má zmysel, ak potrebujete rezervu v rozpočte, typicky pred koncom fixácie, keď hrozí prechod z nízkej sadzby na dnešných 5,00 %. Ak splátku utiahnete, skrátenie zarobí viac. Svoje čísla si overte v kalkulačke predčasného splatenia.
Koľko stojí splátka mimo bezplatného okna
Mimo bezplatných okien smie banka účtovať 0,25 % splatenej sumy za každý začatý rok zostávajúci do konca fixácie, celkovo najviac 1 %, a nikdy viac, než koľko na úrokoch skutočne stratí.
| Do konca fixácie zostáva | Max. poplatok | Pri 300 000 Kč |
|---|---|---|
| do 1 roka | 0,25 % | 750 Kč |
| 1–2 roky | 0,50 % | 1 500 Kč |
| 2–3 roky | 0,75 % | 2 250 Kč |
| viac ako 3 roky | 1,00 % | 3 000 Kč |
Pre orientáciu: 300 000 Kč na hypotéke za 5,00 % stojí na úrokoch zhruba 1 250 Kč mesačne. Ak je výročie zmluvy ďaleko a peniaze máte už teraz, poplatok 2 250 Kč sa vráti za necelé 2 mesiace. Čakať na bezplatné okno sa oplatí, len keď je blízko.
Kedy mimoriadnu splátku neposielať
- Keď tým vyčerpáte rezervu. Peniaze vložené do hypotéky späť nedostanete. Rezerva na niekoľko mesačných výdavkov má prednosť, lebo strata príjmu s prázdnym účtom je drahšia ako pár tisíc korún úrokov.
- Keď sa blíži koniec fixácie. Na konci fixácie splatíte akúkoľvek sumu zadarmo a zároveň už poznáte novú sadzbu. Ak do konca zostáva pár mesiacov, počkajte a rozhodnite sa podľa ponuky.
- Keď máte drahšie dlhy. Spotrebiteľský úver alebo kreditná karta majú vyššiu sadzbu ako hypotéka, preto ich splaťte najprv.
- Keď máte istý výnos vyšší ako sadzba hypotéky po zdanení. Splatenie hypotéky za 5,00 % je bezrizikový „výnos“ 5,00 %. Prekonať ho bez rizika je v októbri 2026 ťažké, s rizikom možné, takže rozhodujte podľa svojej tolerancie.
Daňový odpočet úrokov zvyčajne nie je dôvod čakať. Pri zostatku 3 543 000 Kč za 5,00 % zaplatíte v ďalšom roku zhruba 175 000 Kč úrokov, po splátke 300 000 Kč asi 159 000 Kč. V oboch prípadoch je to viac ako strop odpočtu 150 000 Kč ročne, takže o žiadnu daňovú úsporu neprídete.
Ako splátku zadať krok za krokom
- Nájdite dátum výročia. Rozhoduje deň uzavretia úverovej zmluvy. Ak ste podpísali 14. marca, bezplatné okno je v mesiaci pred týmto dňom, teda zhruba od 14. februára do 14. marca.
- Podajte žiadosť. Väčšina bánk má formulár v internetbankingu alebo na pobočke. Obchodné podmienky zvyčajne vyžadujú žiadosť s predstihom; lehotu nájdete v podmienkach a oplatí sa ju dodržať, inak sa splátka spracuje až v ďalšom mesiaci a okno prepadne.
- Zvoľte dopad: skrátenie doby splatnosti, alebo zníženie mesačnej splátky. Ak nič nezvolíte, banka použije svoj predvolený variant, často zníženie splátky.
- Pošlite peniaze správne, teda na účet, ktorý banka uvedie, s variabilným symbolom úveru, prípadne ich nechajte strhnúť z bežného účtu. Platba bez správnej identifikácie sa môže pripísať ako bežná splátka vopred, nie ako zníženie istiny.
- Skontrolujte potvrdenie. Banka má poslať nový splátkový kalendár; overte v ňom nový zostatok istiny a buď novú splátku, alebo nový dátum poslednej splátky.
Pred odoslaním peňazí si odškrtnite:
- Poznám dátum výročia zmluvy a lehotu na podanie žiadosti.
- Suma nepresahuje 25 % pôvodnej výšky úveru (alebo je koniec fixácie či iné bezplatné okno).
- Mám zvolené skrátenie, alebo zníženie splátky, a to vedome, nie predvolenou voľbou banky.
- Po platbe mi zostane rezerva na nečakané výdavky.
- Platím na správny účet so správnym variabilným symbolom.
- Po spracovaní mám od banky nový splátkový kalendár a skontroloval som ho.
Či sa hypotéku oplatí predčasne splácať vôbec, rozoberá článok o predčasnom splatení hypotéky.
Zdroje
- zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, v znení novely účinnej od 1. 9. 2024 (predčasné splatenie, náklady veriteľa)
- zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, § 15 (odpočet úrokov, limit 150 000 Kč)
- ČNB – ochrana spotrebiteľa: predčasné splatenie spotrebiteľského úveru na bývanie