Refixace, nebo refinancování? Kdy zůstat a kdy změnit banku

Refixace znamená, že u stávající banky pokračujete s novou sazbou na další fixaci. Stojí 0 Kč, nevyžaduje odhad ani nové posouzení příjmů a často stačí jeden podpis, nebo dokonce jen nereagovat na dopis. Při refinancování novou hypotékou u jiné banky splatíte tu dosavadní: zabere to 4–6 týdnů a potřebujete odhad (3 000–6 000 Kč, řada bank ho proplácí), nový vklad zástavního práva do katastru (2 000 Kč) a výmaz toho starého.

Přechod se vyplatí častěji, než lidé čekají. Na zůstatku 3 543 000 Kč se zbývajícími 20 lety dělá rozdíl 0,4 p. b. (5,40 % proti 5,00 %) zhruba 790 Kč měsíčně a 68 000 Kč na úrocích za pětiletou fixaci; náklady přechodu kolem 10 000 Kč se vrátí asi za 13 měsíců. Automatický odchod ale obvykle není nejlepší tah. Vyplatí se nejdřív použít konkurenční nabídku k vyjednání retenční sazby a banku měnit, teprve když stávající nedorovná.

Rozdíl v jedné tabulce

Často rozhoduje řádek o posouzení příjmů. Refixace je jediná cesta, jak pokračovat bez nového testu bonity, což ocení hlavně ti, jejichž příjem od podpisu klesl.

Jak probíhá refixace hypotéky?

Banka musí nabídku nové sazby poslat nejméně 3 měsíce před koncem fixace. Dopis obsahuje sazbu pro jednu nebo více délek fixace. Pokud nereagujete, smlouva pokračuje se sazbou, kterou banka určila, obvykle ceníkovou, a ne nejlepší možnou. Pokud si vyberete jinou délku fixace, podepíšete jednoduchý dodatek nebo potvrdíte volbu v internetovém bankovnictví. Podle čeho délku vybrat, rozebírá článek jakou fixaci zvolit.

Refixaci lze spojit s mimořádnou splátkou v libovolné výši: na konci fixace ji zákon umožňuje bez poplatku. Kdo má našetřeno, může tak zároveň snížit zůstatek a tím i dopad vyšší sazby. Některé banky nabízejí sjednat novou sazbu s předstihem, což se hodí, pokud čekáte zdražení, například před zasedáním ČNB 5. 11. 2026.

Jak probíhá refinancování

1. Oslovte 2–3 banky nebo poradce a nabídky srovnejte při stejném LTV, délce fixace a pojištění.
2. Podejte žádost s doklady o příjmu, výpisem z úvěrového účtu a aktuálním listem vlastnictví. Banka objedná odhad.
3. Schválení trvá obvykle 2–4 týdny od kompletních podkladů.
4. Stávající banka vyčíslí zůstatek ke dni konce fixace.
5. Podepíšete úvěrovou a zástavní smlouvu a podá se návrh na vklad zástavy (plomba, zápis nejdřív 20 dní po vyrozumění vlastníka).
6. Nová banka pošle peníze přímo staré bance k datu konce fixace.
7. Stará banka vydá kvitanci a souhlas s výmazem a do katastru se podá návrh na výmaz.

Proto se začíná nejpozději 2–3 měsíce před koncem fixace. Kdo prošvihne termín, pokračuje automaticky s novou sazbou stávající banky a pozdější odchod už může stát až 1 % splacené částky. Detailní návod je v článku Refinancování hypotéky krok za krokem.

Jak získat lepší retenční nabídku?

Banky vědí, že odchod klienta je stojí víc než sleva na sazbě. Sazba v dopise proto bývá výchozí pozicí, ne konečnou nabídkou. Osvědčil se tento postup:

• Mějte písemnou konkurenční nabídku se stejnými parametry (délka fixace, LTV, pojištění, účet). Ústní „někde mají levněji“ nestačí.
• Ozvěte se 2–3 měsíce před koncem fixace, ne v posledním týdnu, kdy banka ví, že na přechod už nemáte čas.
• Žádejte výslovně o retenční nabídku, na pobočce nebo na infolince. O výjimce ze sazby často rozhoduje jiné oddělení než to, které poslalo dopis.
• Nepodepisujte dopis hned. Podpis refixace vás váže na celou novou fixaci a pozdější odchod je zpoplatněný.

V říjnu 2026 je vyjednávací prostor reálný: ceníky se liší o víc než 0,5 p. b. (Moneta od 4,59 % s roční fixací, KB od 5,19 %, Česká spořitelna od 5,39 %) a Hypoindex ukazuje průměr nabídek 5,79 %. Víc taktik shrnuje článek Jak vyjednat nižší sazbu hypotéky.

Za jak dlouho se přechod vrátí

U menších zůstatků úměrně méně: na 1 000 000 Kč dělá 0,2 p. b. jen kolem 110 Kč měsíčně a přechod se vyplatí až při větším rozdílu nebo když nová banka náklady proplatí. Vlastní čísla si spočítáte v kalkulačce refinancování.

Kdy zůstat, i když jinde nabízejí méně

• Klesl vám příjem, třeba kvůli rodičovské, nové živnosti nebo zkušební době. Nová banka posuzuje bonitu znovu a při interní hranici splátek kolem 45 % čistého příjmu vás nemusí schválit.
• Máte vysoké LTV. Zákonný limit ČNB 80 % (90 % do 36 let) se na refinancování bez navýšení jistiny nevztahuje (§ 45a odst. 3 zákona o ČNB). Nová banka ale z nového odhadu počítá LTV pro svou cenu i schválení, a pokud zůstatek převyšuje 80 % odhadní ceny, může nabídnout vyšší sazbu nebo žádost odmítnout. Stávající banka při refixaci LTV nepřepočítává.
• Od podpisu původní smlouvy máte záznam v registrech. Při refixaci nevadí, u nové banky může znamenat zamítnutí.
• Zůstatek je malý nebo zbývá krátká doba splácení, takže úspora nepokryje náklady a čas.
• Jde o investiční byt. Pro nové investiční hypotéky ČNB od 1. 4. 2026 doporučuje LTV 70 % a DTI 7 a refinancování pronajímaného bytu může narazit na přísnější podmínky.

Co udělat od šesti měsíců před koncem fixace

• 6 měsíců předem zjistěte zůstatek, datum konce fixace a dnešní sazby a spočítejte splátku při 5,00 % i při vyšší sazbě.
• 4–3 měsíce předem získejte 2–3 písemné nabídky jiných bank a počkejte na dopis s novou sazbou.
• 3 měsíce předem požádejte s konkurenční nabídkou stávající banku o retenční sazbu.
• 2–3 měsíce předem se rozhodněte. Pokud přecházíte, podejte ihned žádost u nové banky.
• 1 měsíc předem podepíšete smlouvy a návrh na vklad, nebo refixaci, případně s mimořádnou splátkou.
• V den konce fixace ověřte, že stará hypotéka byla splacena, a do kalendáře si zapište datum příští fixace.

Co banka před koncem fixace musí udělat a jaká máte práva, popisuje článek konec fixace hypotéky.