Без комиссии досрочный платёж по ипотеке (mimořádná splátka) можно внести в трёх случаях. Раз в год, в месяц перед годовщиной договора, до 25 % первоначальной суммы кредита. В конце фиксации, в любом размере. И в течение 3 месяцев после того, как банк сообщил новую ставку на следующую фиксацию.
В остальное время поправка к закону о потребительском кредите, действующая с 1. 9. 2024, разрешает банку взять до 0,25 % погашаемой суммы за каждый начатый год до конца фиксации, но в сумме не больше 1 %.
Комиссия при этом не главное. Куда важнее, что сделать с платежом. Возьмём ипотеку 4 000 000 Kč на 25 лет под 5,00 % и 300 000 Kč, внесённые через пять лет. Если сократить срок, вы сэкономите около 460 000 Kč на процентах, и кредит закончится на 2 года и 8 месяцев раньше. Если снизить платёж, он уменьшится на 1 980 Kč в месяц, а экономия составит около 175 000 Kč, в два с половиной раза меньше.
Когда досрочный платёж бесплатен?
Бесплатно досрочный платёж можно внести в пяти ситуациях:
| Окно | Сколько можно погасить | На что обратить внимание |
|---|---|---|
| Годовщина заключения договора (výročí smlouvy) | до 25 % первоначальной суммы кредита, раз в год | платёж должен пройти в течение 1 месяца до дня годовщины; дату ищите в договоре, а не по дате выдачи кредита |
| Конец фиксации | любая сумма, хоть весь кредит | действует на дату окончания фиксации |
| В течение 3 месяцев после уведомления о новой ставке | любая сумма | банк обязан сообщить ставку не позднее чем за 3 месяца до конца фиксации |
| Особые ситуации | любая сумма | продажа недвижимости или раздел SJM (совместного имущества супругов) после развода (в обоих случаях не раньше чем через 24 месяца после заключения кредитного договора); смерть, длительная болезнь или инвалидность заёмщика или супруга, если они существенно снижают способность платить |
| Плавающая ставка | когда угодно, в любом размере | без комиссии весь срок |
Некоторые банки в договорах щедрее закона и, например, разрешают бесплатно гасить в любое время в пределах определённого лимита. Закон задаёт минимум, а не потолок.
Как внести платёж
- Найдите дату годовщины. Считается день подписания кредитного договора. Подписали 14 марта, значит, бесплатное окно примерно с 14 февраля по 14 марта.
- Проверьте сумму: не больше 25 % первоначальной суммы кредита, если только сейчас не конец фиксации или другое бесплатное окно. И оставьте себе запас на непредвиденные расходы.
- Подайте заявку. Почти у всех банков для этого есть форма в интернет-банке или в отделении. Общие условия обычно требуют подать её заранее. Пропустите этот срок, и платёж проведут только в следующем месяце, а окно закроется.
- Выберите, что будет дальше: короче срок или меньше платёж. Не выберете сами, и банк применит свой вариант по умолчанию, чаще всего снижение платежа.
- Отправьте деньги на счёт, который указал банк, с вариабельным символом кредита, или разрешите списать их с текущего счёта. Без правильной идентификации платёж могут зачесть как обычный платёж вперёд, а не как погашение основного долга.
- Проверьте подтверждение. Банк должен прислать новый график платежей. Сверьте новый остаток основного долга и новый платёж или новую дату последнего платежа.
Сократить срок или снизить платёж
Срок короче. Платёж остаётся 23 384 Kč, но кредит закончится через 208 месяцев вместо оставшихся 240, то есть на 2 года и 8 месяцев раньше. Экономия на процентах примерно 460 000 Kč.
Платёж меньше. Срок остаётся 20 лет, платёж снижается до 21 404 Kč (на 1 980 Kč). Экономия на процентах примерно 175 000 Kč.
Откуда такая разница? Если сокращать срок, вы платите прежнюю сумму, и те деньги, на которые платёж мог бы уменьшиться, каждый месяц идут в основной долг. Если снижать платёж, эти деньги остаются у вас. Расчёт исходит из одной ставки на весь срок. В жизни она меняется с каждой фиксацией, но соотношение вариантов остаётся примерно таким же.
Снижать платёж стоит, когда нужен запас в бюджете. Чаще всего это бывает перед концом фиксации, если предстоит переход с низкой ставки на нынешние 5,00 %. Если платёж вам по силам, сокращение срока даст больше. Свои цифры проверьте в калькуляторе досрочного погашения.
Сколько стоит платёж вне бесплатного окна?
Вне бесплатных окон банк вправе взять 0,25 % погашаемой суммы за каждый начатый год до конца фиксации, всего не больше 1 %. И никогда не больше, чем он реально теряет на процентах. Прежнего потолка в 50 000 Kč, который до сих пор упоминают некоторые сайты, с 1. 9. 2024 больше нет.
| До конца фиксации осталось | Макс. комиссия | При 300 000 Kč |
|---|---|---|
| до 1 года | 0,25 % | 750 Kč |
| 1–2 года | 0,50 % | 1 500 Kč |
| 2–3 года | 0,75 % | 2 250 Kč |
| более 3 лет | 1,00 % | 3 000 Kč |
Удобно помнить, что 300 000 Kč ипотеки под 5,00 % стоят примерно 1 250 Kč процентов в месяц. Если деньги уже есть, а до годовщины далеко, комиссия 2 250 Kč окупится меньше чем за 2 месяца. Ждать бесплатного окна имеет смысл, только если оно близко.
Когда лучше не гасить досрочно
Если на это уйдёт весь резерв. Деньги, отданные в ипотеку, назад не забрать. Запас на несколько месяцев жизни нужнее: потеря дохода при пустом счёте обойдётся дороже пары тысяч крон процентов.
Если скоро конец фиксации. Тогда вы погасите любую сумму бесплатно и уже будете знать новую ставку. Когда до конца несколько месяцев, подождите и решайте по предложению банка.
Если есть долги дороже. Потребительский кредит или кредитка обходятся дороже ипотеки, их и гасите первыми.
Если вы уверены, что заработаете больше ставки после налогов. Погашая ипотеку под 5,00 %, вы получаете безрисковую «доходность» 5,00 %. Обогнать её без риска в октябре 2026 года трудно, с риском можно; решайте, сколько риска готовы взять.
Налоговый вычет процентов поводом ждать обычно не бывает. С остатка 3 543 000 Kč под 5,00 % в следующем году набежит примерно 175 000 Kč процентов, а после платежа 300 000 Kč около 159 000 Kč. Оба числа выше потолка вычета 150 000 Kč в год, так что налоговую экономию вы не потеряете. Стоит ли вообще гасить ипотеку раньше срока, разобрано в статье Когда выгодно досрочное погашение ипотеки.
Источники
- закон № 257/2016 Sb. о потребительском кредите в редакции поправки, действующей с 1. 9. 2024 (досрочное погашение, расходы кредитора)
- закон № 586/1992 Sb. о подоходных налогах, § 15 (вычет процентов, лимит 150 000 Kč)
- ČNB — защита потребителей: досрочное погашение потребительского кредита на жильё