V říjnu 2026 je nejlevnější roční fixace: banky ji podle Swiss Life Hypoindexu nabízejí v průměru za 5,42 %, pětiletou za 5,84 % (LTV do 80 %), protože od léta zdražují hlavně fixace na 5 a více let. Krátká fixace se vyplatí, pokud sazby během příštích let nevzrostou o víc než zhruba 1 procentní bod.
Na hypotéce 4 000 000 Kč na 25 let s ilustrativními sazbami 4,80 % (1 rok) a 5,50 % (5 let) ušetří roční fixace při stabilních sazbách za pět let kolem 138 000 Kč na úrocích. Při růstu o 1 p. b. vyjde zhruba nastejno a teprve při růstu o 2 p. b. prodělá asi 172 000 Kč.
Nerozhoduje tedy, zda „uhodnete ČNB“, ale zda unesete vyšší splátku, pokud sazby vzrostou. S rezervou a rozpočtem, ve kterém splátka nepřesahuje zhruba třetinu příjmu, dává smysl 1–3 roky, s napjatým rozpočtem 5 let. Fixace na 7–10 let je dnes nejdražší pojistkou a hodí se jen pro specifické situace.
Proč je teď nejlevnější fixace na 1 rok?
Sazba fixace se odvíjí od ceny peněz na stejnou dobu. Krátký konec trhu sleduje repo sazbu ČNB 3,75 % a tříměsíční PRIBOR kolem 3,9 %, dlouhý konec pětiletý úrokový swap, který v září 2026 stál zhruba 4,5–4,7 %.
Za dlouhé peníze tedy trh chce víc a banky to přenášejí do ceníků. Swiss Life Hypoindex v říjnu 2026 ukazuje průměrnou nabídku 5,79 % a při LTV do 80 % tyto průměry podle fixace: roční 5,42 %, tříletá 5,53 %, pětiletá 5,84 % a desetiletá 6,35 %. Jak se tyto průměry měnily od srpna i při LTV nad 80 %, ukazuje náš přehled nabídkových sazeb podle délky fixace. Moneta například 10. 9. 2026 snížila účelovou hypotéku s roční fixací na 4,59 % (při LTV do 80 %, aktivním účtu a pojištění), zatímco Česká spořitelna o den později zvedla většinu fixací o 0,3 p. b.
Individuální nabídky se pohybují nejčastěji mezi 4,7 a 5,8 %. Nad 6 % jsou v průměru jen desetileté fixace a při LTV nad 80 % i pětileté (6,15 %; desetileté 6,61 %). Nejbližší zasedání ČNB je 5. 11. 2026 a zvýšení repo sazby na 4,00 % je možné, ne jisté.
Jak dopadnou scénáře za pět let
Předpokládáme úvěr 4 000 000 Kč se splatností 25 let a ilustrativní sazby z pásma dnešních nabídek: roční fixace 4,80 %, tříletá 5,30 %, pětiletá 5,50 %. U krátkých fixací se po jejich konci sazba změní podle scénáře a pak drží. Srovnáváme úroky zaplacené za prvních 5 let.
| Varianta a scénář | Splátka na začátku | Splátka později | Úroky za 5 let | Oproti 5leté fixaci |
|---|---|---|---|---|
| 5 let za 5,50 % | 24 563 Kč | 24 563 Kč | 1 045 000 Kč | — |
| 1 rok, sazby stabilní (4,80 %) | 22 920 Kč | 22 920 Kč | 907 000 Kč | −138 000 Kč |
| 1 rok, pak +1 p. b. (5,80 %) | 22 920 Kč | 25 211 Kč | 1 061 000 Kč | +16 000 Kč |
| 1 rok, pak +2 p. b. (6,80 %) | 22 920 Kč | 27 609 Kč | 1 217 000 Kč | +172 000 Kč |
| 1 rok, pak −1 p. b. (3,80 %) | 22 920 Kč | 20 743 Kč | 754 000 Kč | −291 000 Kč |
| 3 roky za 5,30 %, pak stejně | 24 088 Kč | 24 088 Kč | 1 005 000 Kč | −40 000 Kč |
| 3 roky, pak +1 p. b. (6,30 %) | 24 088 Kč | 26 285 Kč | 1 080 000 Kč | +35 000 Kč |
Krátká fixace tedy vydělává ve dvou ze tří scénářů a prodělává až při výrazném růstu sazeb. Platíte za to nejistotou splátky, a ta je pro rodinný rozpočet podstatnější než součet úroků.
Jakou délku fixace zvolit ve vaší situaci?
| Situace | Doporučená fixace | Proč |
|---|---|---|
| Rezerva aspoň na půl roku splátek, rostoucí příjem | 1–3 roky | dnes nejnižší sazba, časté bezplatné okno pro refinancování |
| Splátka nad 40 % čistého příjmu, malé děti, jeden příjem | 5 let | jistota splátky převáží vyšší sazbu |
| Čekáte velkou částku (dědictví, prodej jiné nemovitosti) za 2–3 roky | fixace končící kolem toho data | na konci fixace splatíte libovolnou částku zdarma |
| Blížíte se důchodu, chcete znát splátku do konce | 7–10 let | nejdražší sazba, ale bez rizika přecenění v době nižších příjmů |
| Plánujete prodej bytu za 2 a více let | délka fixace nerozhoduje | po 24 měsících od uzavření úvěrové smlouvy splatíte při prodeji zdarma |
Poslední řádek je změna oproti době před 1. 9. 2024: dříve se plánovaný prodej řešil krátkou fixací, dnes zákon prodej po 24 měsících od uzavření úvěrové smlouvy od poplatku osvobozuje. Kratší fixaci tak volte kvůli ceně a pružnosti, ne kvůli prodeji.
Dlouhá fixace už nesvazuje tolik jako dřív
Častý argument proti 5 a více letům zní: „Co když sazby klesnou a já budu uvězněný?“ Od novely zákona o spotřebitelském úvěru je cena úniku omezená. Mimo bezplatná okna smí banka za předčasné splacení účtovat 0,25 % za každý započatý rok do konce fixace, nejvýše 1 % splacené částky.
Na zůstatku 3 500 000 Kč je to strop 35 000 Kč. Pokud by sazby klesly o 1 p. b., nová hypotéka by šetřila zhruba 1 900 Kč měsíčně a poplatek by se vrátil přibližně za 18 měsíců. K tomu můžete každý rok v měsíci před výročím smlouvy poslat až 25 % původní výše úvěru zdarma. Dlouhá fixace je tedy pojistka s omezenou spoluúčastí, ne past.
Až fixace skončí
Banka musí novou sazbu oznámit nejméně 3 měsíce před koncem fixace a do 3 měsíců od oznámení můžete úvěr bez poplatku splatit či refinancovat. První nabídka v dopise bývá ceníková; kdo předloží konkurenční nabídku, obvykle dostane lepší retenční sazbu. Jak postupovat a kdy se vyplatí odejít jinam, rozebíráme v článku o refixaci a refinancování. Harmonogram od šesti měsíců předem najdete v textu Konec fixace hypotéky.
Pro srovnání dvou nabídek s různou sazbou a délkou fixace použijte srovnání dvou hypoték, které ukáže rozdíl ve splátce i v úrocích za celou dobu fixace.
Chyby při volbě fixace
- Rozhodnutí podle 0,1 p. b. Na 4 000 000 Kč dělá 0,1 p. b. zhruba 230–240 Kč měsíčně. Víc záleží na tom, zda splátku unesete v nepříznivém scénáři.
- Sázka na rozhodnutí ČNB. Fixní sazby očekávání trhu už obsahují a zasedání 5. 11. 2026 nemusí s nabídkami bank pohnout tak, jak čekáte.
- Konec fixace ve špatnou chvíli. Plánujete-li na rok, kdy fixace skončí, rodičovskou dovolenou nebo změnu práce, volte délku tak, aby se přecenění s výpadkem příjmu nepotkalo.
- Zapomenutá sleva. Sazba „od“ v ceníku často platí jen s pojištěním a aktivním účtem, takže při srovnání fixací porovnávejte nabídky se stejnými podmínkami.
- Variabilní sazba jako „krátká fixace“. Variabilní sazba se mění průběžně s PRIBORem a dnes levnější není. Rozdíl vysvětluje článek Fixní vs. variabilní sazba.
Zdroje
- Swiss Life Hypoindex – nabídkové sazby podle fixací, říjen 2026 (7. 10. 2026)
- ČNB – měnověpolitická rozhodnutí, repo sazba 3,75 % od 19. 6. 2026, plán zasedání
- ČBA Hypomonitor – průměrná sazba nových hypoték, srpen 2026
- zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, ve znění novely účinné od 1. 9. 2024 (oznámení nové sazby, předčasné splacení)