15 nejčastějších chyb při hypotéce a kolik každá stojí v korunách

Nejdražší chyby při hypotéce nevznikají u sazby, ale u načasování a podmínek: rezervace podepsaná dřív, než banka řekne „ano“, odhad nižší než kupní cena, propásnuté okno před koncem fixace. Každá z nich stojí desítky až stovky tisíc korun, tedy víc než rozdíl 0,1–0,2 p. b., o který se klienti s bankou nejčastěji přetahují.

V tabulce je 15 chyb, které vidíme nejčastěji, i s jejich cenou. Pod ní je rozebíráme v pořadí, v jakém hrozí: před koupí, při výběru nabídky, ve smlouvě a během splácení. Pokud není uvedeno jinak, počítáme s hypotékou 4 000 000 Kč na 25 let při průměrné sazbě 5,00 % (ČBA, srpen 2026), tedy se splátkou 23 384 Kč.

15 chyb a jejich cena

Jaké chyby se dělají před koupí bytu?

1. Rezervace dřív než předschválení. Rezervační smlouva s developerem nebo realitkou obvykle znamená zálohu v desítkách až stovkách tisíc korun a lhůtu na zaplacení kupní ceny. Když banka hypotéku neschválí nebo schválí nižší, záloha může propadnout. Předschválení zabere dny, ne týdny, takže ho udělejte jako první.

2. Počítat jen s 20 % vlastních zdrojů. Vlastní zdroje pokryjí rozdíl mezi úvěrem a cenou, ne náklady kolem: odhad 3 000–6 000 Kč, návrh na vklad 2 000 Kč, advokátní úschovu, pojištění, stěhování a vybavení. Kdo má našetřeno přesně 20 %, je při prvním neplánovaném výdaji v problému.

3. Kupní cena nad odhadem. Banka půjčuje z odhadní ceny, ne z kupní. Byt za 5 000 000 Kč s odhadem 4 700 000 Kč znamená při LTV 80 % úvěr 3 760 000 Kč místo 4 000 000 Kč. Musíte tedy sehnat 240 000 Kč vlastních peněz navíc, a to často týden před podpisem kupní smlouvy. Na trhu, kde starší byty zdražily o 14 % meziročně (ČBA, 2. čtvrtletí 2026), zaostávají odhady za cenami častěji.

4. Změna práce v průběhu vyřizování. Nová pracovní smlouva se zkušební dobou může schválenou hypotéku zastavit, protože většina bank příjem ve zkušební době nepřijímá. Práci měňte až po čerpání, nebo si předem ověřte, jestli vaše banka uzná příjem po 3 měsících s potvrzením zaměstnavatele. Jaké další podmínky banka před schválením kontroluje, shrnuje průvodce první hypotékou.

Chyby při výběru nabídky

5. Srovnávat sazbu místo celkových nákladů. Nižší sazba s poplatky může vyjít dráž než vyšší sazba bez nich, a právě proto existuje RPSN. Konkrétní čísla ukazuje příklad níže.

6. Pojištění kvůli slevě, která ho nezaplatí. Sleva 0,2 p. b. ušetří na 4 mil. Kč zhruba 470 Kč měsíčně. Stojí-li požadované pojištění víc, je „sleva“ ve skutečnosti přirážka.

7. Fixace podle toho, co je dnes nejlevnější. V říjnu 2026 je nejlevnější roční fixace, protože banky zdražují hlavně dlouhé fixace. Za rok ale sjednáváte znovu za neznámou sazbu a každý procentní bod navíc stojí 2 300–2 400 Kč měsíčně. Krátká fixace je sázka, ne úspora.

8. Využít celý limit bez rezervy. Čistý příjem 60 000 Kč a splátka 27 000 Kč dělají 45 %, přesně obvyklou interní hranici bank pro DSTI. Odpovídá to hypotéce asi 5,03 mil. Kč na 30 let při 5,00 %. Stačí, aby po pětileté fixaci sazba stoupla o 1 p. b., a splátka zůstatku (asi 4 620 000 Kč na zbývajících 25 let) vzroste o 2 758 Kč na 29 758 Kč, tedy skoro na 50 % příjmu.

9. Splatnost 30 let bez plánu. Proti 25 letům sníží splátku z 23 384 na 21 473 Kč, úroky celkem ale vzrostou z 3,02 na 3,73 mil. Kč, tedy o zhruba 715 tis. Kč. Delší splatnost má smysl jen s plánem mimořádných splátek.

Nižší sazba, vyšší náklady

Rozdíl mezi sazbou a RPSN vysvětlujeme v článku RPSN vs. úroková sazba. Při srovnání vždy počítejte za dobu fixace, ne za celou splatnost, protože po fixaci se podmínky stejně mění.

Na co si dát pozor ve smlouvě o hypotéce?

10. Nepřečíst podmínky slevy. Sleva na sazbě (bonifikace) bývá vázaná na příjem na účet, počet plateb kartou nebo pojištění. Když podmínku přestanete plnit, třeba změníte banku pro výplatu nebo zrušíte pojištění, sazba vyskočí. Přirážka 0,5 p. b. znamená u 4 mil. Kč splátku 24 563 místo 23 384 Kč, tedy 1 179 Kč měsíčně navíc.

11. Přehlédnout lhůtu a podmínky čerpání. Úvěrová smlouva určuje, co musíte doložit před čerpáním (pojištění s vinkulací, návrh na vklad, kupní smlouvu) a do kdy. Prošvihnutá lhůta znamená nové schvalování, případně za jinou sazbu.

12. Neznat pravidla předčasného splacení. Mimo zákonné výjimky smí banka účtovat nejvýš 0,25 % splacené částky za každý započatý rok do konce fixace, celkem max. 1 %. Kdo 3 roky před koncem fixace pošle mimořádně 1 000 000 Kč, zaplatí až 7 500 Kč. Přitom mohl počkat na měsíc před výročím smlouvy, kdy lze 25 % původní výše úvěru splatit zdarma.

Před podpisem úvěrové smlouvy projděte i checklist k podpisu smlouvy. Většinu chyb 10–12 odhalí jedno pozorné čtení.

Chyby během splácení

13. Přijmout novou sazbu mlčky. Banka musí novou sazbu oznámit nejméně 3 měsíce před koncem fixace a kdo nereaguje, přechází automaticky na nabídnutou sazbu. Při zůstatku 3 543 tisíc korun (po 5 letech výše uvedené hypotéky) a 20 letech do konce znamená sazba 5,80 % místo vyjednaných 5,00 % splátku 24 976 místo 23 382 Kč. To je 1 594 Kč měsíčně a přes 95 tis. Kč za další pětiletou fixaci.

Okno pro změnu banky bez sankce trvá 3 měsíce od oznámení nové sazby. Jak ho využít, popisuje článek Konec fixace hypotéky.

14. Nevyužít mimořádné splátky zdarma. Jednou ročně, v měsíci před výročím smlouvy, smíte bez poplatku splatit až 25 % původní výše úvěru. Mimořádných 300 000 Kč po 5 letech splácení ušetří na úrocích asi 460 000 Kč a zkrátí splácení o 2 roky a 8 měsíců.

15. Neuplatnit odpočet úroků. U hypotéky na vlastní bydlení sjednané od roku 2021 lze ze základu daně odečíst až 150 000 Kč zaplacených úroků ročně, což při sazbě 15 % dělá až 22 500 Kč ročně. Stačí potvrzení banky v ročním zúčtování nebo v daňovém přiznání.