Какой налог платят со сдачи квартиры и когда выгоднее реальные расходы

Налог на сдачу квартиры в Чехии составляет 15 % с базы, то есть с арендной платы за вычетом расходов (§ 9 и 16 закона о подоходном налоге). Расходы учитывают либо паушалом 30 % от доходов, но не больше 600 000 Kč, либо в реальном размере, включая проценты по ипотеке и амортизацию. С квартиры, сданной за 22 000 Kč в месяц, налог с паушалом составит 27 720 Kč в год, а с реальными расходами и ипотекой в первый год около 1 100 Kč.

Декларацию за 2026 год подают до 1 апреля 2027 года, в электронном виде на месяц позже, а через налогового консультанта до 1 июля 2027 года. Между паушалом и реальными расходами выбирают в декларации за каждый год отдельно, и задним числом этот выбор не изменить.

Какой налог платят со сдачи квартиры?

Арендная плата за квартиру по § 9 закона о подоходном налоге считается доходом от аренды. Из доходов вычитают расходы, а результат, так называемая частичная налоговая база (dílčí základ daně), складывается с другими доходами, например с зарплатой. Ставка 15 % до 36-кратной средней зарплаты и 23 % с части сверх неё (§ 16).

Если аренда приносит доход супругам из совместной собственности, налог платит только один из них (§ 9, ч. 2). Работник, который подписал у работодателя налоговое заявление (prohlášení poplatníka), может не подавать декларацию, только если прочие доходы у него не больше 20 000 Kč в год (§ 38g). Аренда 22 000 Kč в месяц переходит этот порог уже в первом месяце.

Паушал 30 % или реальные расходы?

С паушалом всё просто: вы вычитаете 30 % доходов, не больше 600 000 Kč, и ведёте только записи о доходах и долгах арендаторов. Зато он покрывает все расходы, связанные с арендой, и ничего сверх него учесть нельзя. Реальные расходы требуют учёта доходов, расходов и амортизируемого имущества, но у квартиры в ипотеку они обычно заметно выше паушала.

Вычет процентов до 150 000 Kč в год по § 15 предназначен только для собственного жилья, а квартиру под сдачу закон прямо исключает. Поэтому проценты здесь работают как расход, и только без паушала. Остальные налоги, которые касаются квартиры в ипотеку от покупки до продажи, собраны в обзоре ипотека и налоги.

Как амортизируют сдаваемую квартиру?

Для подоходного налога квартира считается материальным имуществом, а жилые юниты относятся к 5-й амортизационной группе со сроком 30 лет. При равномерной амортизации (odpisy) в первый год можно учесть не больше 1,4 % входной цены, в следующие годы по 3,4 % (§ 30 и 31 и приложение к закону).

• Входная цена равна цене приобретения квартиры без той части юнита, которая приходится на земельный участок (§ 29). Поэтому стоимость доли в участке нужно определить отдельно.
• Если квартира куплена больше чем за 5 лет до начала сдачи, амортизируют от восстановительной стоимости (reprodukční pořizovací cena), которую на момент начала аренды определяют по закону об оценке имущества.
• Амортизацию можно не применять или прервать, а потом продолжить так, будто перерыва не было. Но в годы с паушалом она идёт только в учёте, и на это время срок амортизации не продлевается (§ 26).
• Убыток от аренды, который возник бы из-за большой амортизации, из зарплаты не вычесть. Он уменьшает только другие частичные базы по § 7–10, и его можно перенести ещё на 5 следующих лет (§ 5 и 34).
• Если продажа квартиры облагается налогом, например раньше 10 лет с покупки, из дохода от продажи вычитают только остаточную стоимость: входную цену за вычетом амортизации, в том числе учётной за годы с паушалом (§ 10 и 29).

Расчёт на квартире с ипотекой

Сколько останется после платежа, расходов и налога, покажет калькулятор доходности аренды. Кредит на квартиру под сдачу банки рассматривают как инвестиционную ипотеку, и ČNB с 1 апреля 2026 года рекомендует для неё LTV не выше 70 %.

Платят ли налог с небольшой аренды?

Платят. Освобождение до 50 000 Kč в год касается случайных доходов и случайной аренды движимых вещей, например машины или оборудования (§ 10). Сдача квартиры всегда даёт доход по § 9, и необлагаемого порога у неё нет.

Отличается только обязанность подавать декларацию. Работник с налоговым заявлением подаёт её, если прочие доходы превышают 20 000 Kč в год. Тот, у кого других облагаемых доходов нет, подаёт её только при годовых доходах выше 50 000 Kč (§ 38g). Работник, который за год получил 50 000 Kč арендной платы, с паушалом заплатит 15 % с 35 000 Kč, то есть 5 250 Kč.

Краткосрочная аренда и НДС

Долгосрочная аренда квартиры освобождена от НДС (§ 56a закона об НДС), так что арендодатель налог на выходе не начисляет. Но в оборот для обязательной регистрации арендная плата засчитывается (§ 4a), и кто с аренды и других поставок превысит 2 000 000 Kč за год, становится плательщиком НДС.

Освобождение не действует для аренды на срок не больше 48 часов и для услуг размещения. Сама сдача квартиры промыслом по § 3 закона о промысловой деятельности (živnostenský zákon) не считается, а вот услуги размещения входят в свободный промысел. Кто обеспечивает гостям уборку и бельё и регулярно их меняет, обычно облагает уже не аренду по § 9, а доход от предпринимательства по § 7. Где проходит граница и что это значит для ипотеки, разбирает статья о том, когда квартиру с ипотекой можно сдавать через Airbnb.