Daň z prenájmu bytu v Česku je 15 % zo základu, teda z nájomného zníženého o výdavky (§ 9 a 16 zákona o daniach z príjmov). Výdavky uplatníte buď paušálom 30 % z príjmov, najviac 600 000 Kč, alebo v skutočnej výške vrátane úrokov z hypotéky a odpisov. Pri byte prenajatom za 22 000 Kč mesačne je daň s paušálom 27 720 Kč ročne, so skutočnými výdavkami a hypotékou v prvom roku asi 1 100 Kč.
Priznanie za rok 2026 podáte do 1. apríla 2027, elektronicky o mesiac neskôr a s daňovým poradcom do 1. júla 2027. Medzi paušálom a skutočnými výdavkami si vyberáte za každý rok v priznaní a spätne voľbu zmeniť nemožno.
Koľko je daň z prenájmu bytu?
Nájomné z bytu je príjem z nájmu podľa § 9 zákona o daniach z príjmov. Od príjmov odpočítate výdavky a výsledok, takzvaný čiastkový základ dane, sa sčíta s ostatnými príjmami, napríklad so mzdou. Sadzba je 15 % do 36-násobku priemernej mzdy a 23 % z časti nad ním (§ 16).
Ak plynie nájomné manželom zo spoločného imania (SJM, obdoba slovenského BSM), zdaňuje ho len jeden z nich (§ 9 ods. 2). Zamestnanec, ktorý má u zamestnávateľa podpísané vyhlásenie poplatníka, môže priznanie vynechať, len ak jeho ďalšie príjmy nepresiahnu 20 000 Kč ročne (§ 38g). Nájomné 22 000 Kč mesačne túto hranicu prekročí už v prvom mesiaci.
Českú daň platí aj Slovák, ktorý byt v Česku prenajíma a sám žije na Slovensku. Príjem z českej nehnuteľnosti sa v Česku zdaňuje aj u nerezidenta (§ 22).
Paušál 30 %, alebo skutočné výdavky?
Paušál je jednoduchý: odpočítate 30 % príjmov, najviac 600 000 Kč, a vediete len záznamy o príjmoch a pohľadávkach. Zahŕňa však všetky výdavky spojené s nájmom, takže popri ňom nič ďalšie neuplatníte. Skutočné výdavky si vyžadujú evidenciu príjmov, výdavkov a odpisovaného majetku, pri byte s hypotékou však bývajú výrazne vyššie ako paušál.
| Výdavok | Paušál 30 % | Skutočné výdavky |
|---|---|---|
| Úroky z hypotéky na prenajatý byt | zahrnuté v paušáli | áno |
| Odpisy bytu | len evidenčne | áno |
| Splátky istiny | nie | nie, kúpna cena ide do výdavkov len cez odpisy |
| Daň z nehnuteľných vecí | zahrnutá v paušáli | áno, ak je zaplatená |
| Opravy, údržba a poistenie bytu | zahrnuté v paušáli | áno |
| Odpočet úrokov podľa § 15 | nie | nie |
Odpočet úrokov až do 150 000 Kč ročne podľa § 15 je len pre vlastné bývanie a byt na prenájom zákon výslovne vylučuje. Úroky tu preto fungujú ako výdavok, a to len bez paušálu. Ostatné dane, ktoré sa bytu na hypotéku týkajú od kúpy po predaj, zhŕňa prehľad hypotéka a dane.
Ako sa prenajatý byt odpisuje?
Byt je pre daň z príjmov hmotný majetok a jednotky patria do odpisovej skupiny 5 s dobou odpisovania 30 rokov. Pri rovnomernom odpisovaní uplatníte v prvom roku najviac 1,4 % vstupnej ceny a v ďalších rokoch 3,4 % (§ 30 a 31 a príloha zákona).
- Vstupnou cenou je obstarávacia cena bytu bez tej časti jednotky, ktorú tvorí pozemok (§ 29). Hodnotu podielu na pozemku treba preto určiť zvlášť.
- Pri byte kúpenom viac ako 5 rokov pred začatím nájmu sa odpisuje z reprodukčnej obstarávacej ceny, ktorú treba ku dňu začatia nájmu určiť podľa českého zákona o oceňovaní majetku.
- Odpisy uplatňovať nemusíte a môžete ich prerušiť; potom pokračujete, akoby prerušené neboli. V rokoch s paušálom však bežia len evidenčne a o tento čas sa odpisovanie nepredlžuje (§ 26).
- Stratu z nájmu, ktorú by vytvoril vysoký odpis, od mzdy neodpočítate. Znižuje len ostatné čiastkové základy podľa § 7 až 10 a uplatniť ju možno ešte v 5 nasledujúcich rokoch (§ 5 a 34).
- Keď predaj bytu podlieha dani, napríklad pred uplynutím 10 rokov od kúpy, odpočítate od príjmu z predaja len zostatkovú cenu, teda vstupnú cenu zníženú o odpisy, vrátane tých evidenčných z rokov s paušálom (§ 10 a 29).
Ako to vychádza pri byte s hypotékou
Starší byt 2+kk v Prahe, prvý rok nájmu. Predpokladajme byt kúpený v roku 2026 za 5 000 000 Kč, z čoho 500 000 Kč pripadá na podiel na pozemku. Investičná hypotéka 3 500 000 Kč (LTV 70 %) na 30 rokov pri 5,00 % má anuitnú splátku 18 789 Kč. Nájomné je 22 000 Kč mesačne počas celého roka, na poistenie, daň z nehnuteľných vecí a drobné opravy padne 20 000 Kč ročne a prenajímateľ má mzdu, takže sa zdaňuje sadzbou 15 %.
| Položka | Paušál 30 % | Skutočné výdavky |
|---|---|---|
| Príjmy z nájmu | 264 000 Kč | 264 000 Kč |
| Úroky z hypotéky za 1. rok | – | 173 827 Kč |
| Odpis 1,4 % zo 4 500 000 Kč | – | 63 000 Kč |
| Ostatné výdavky | – | 20 000 Kč |
| Výdavky spolu | 79 200 Kč | 256 827 Kč |
| Základ dane | 184 800 Kč | 7 173 Kč |
| Daň 15 % | 27 720 Kč | asi 1 100 Kč |
Skutočné výdavky ušetria v prvom roku zhruba 26 600 Kč. Od druhého roka je odpis 3,4 %, teda 153 000 Kč, a spolu s úrokmi 171 185 Kč a ostatnými nákladmi prevýšia výdavky nájomné o 80 185 Kč. Daň je potom nulová, vzniknutú stratu však od mzdy neodpočítate, a tak sa oplatí s daňovým poradcom spočítať, v ktorých rokoch odpis uplatniť celý.
Koľko vám po splátke, nákladoch a dani zostane, spočíta kalkulačka Rentabilita prenájmu. Úver na byt na prenájom banky posudzujú ako investičnú hypotéku a ČNB pre ňu od 1. apríla 2026 odporúča LTV najviac 70 %.
Platí sa daň aj z malého nájmu?
Platí. Oslobodenie do 50 000 Kč ročne sa týka príležitostných činností a príležitostného nájmu hnuteľných vecí, napríklad auta alebo vybavenia (§ 10). Nájom bytu je vždy príjem podľa § 9 a nijakú hranicu oslobodenia nemá.
Líši sa len povinnosť podať priznanie. Zamestnanec s vyhlásením ho podáva, keď jeho ďalšie príjmy presiahnu 20 000 Kč ročne. Kto iné zdaniteľné príjmy nemá, podáva ho až pri ročných príjmoch nad 50 000 Kč (§ 38g). Zamestnanec s nájomným 50 000 Kč za rok tak s paušálom zaplatí 15 % z 35 000 Kč, teda 5 250 Kč.
Krátkodobý prenájom a DPH
Dlhodobý nájom bytu je od DPH oslobodený (§ 56a zákona o DPH), takže prenajímateľ daň na výstupe nerieši. Nájomné sa však počíta do obratu pre povinnú registráciu (§ 4a), a kto z nájmov a ďalších plnení presiahne 2 000 000 Kč za rok, stáva sa platiteľom.
Oslobodenie neplatí pre nájom najviac na 48 hodín a pre ubytovacie služby. Samotný prenájom bytu živnosťou nie je (§ 3 živnostenského zákona), ubytovacie služby však sú odborom voľnej živnosti. Kto hosťom zabezpečuje upratovanie a bielizeň a pravidelne ich strieda, obvykle už nezdaňuje nájom podľa § 9, ale príjem z podnikania podľa § 7. Hranicu aj dosah na hypotéku rozoberá článok o tom, kedy smiete byt s hypotékou ponúkať na prenájom cez Airbnb.
Zdroje
- zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, § 5, 9, 10, 15, 16, 22, 26–31, 34, 38g a príloha č. 1 (znenie od 1. 8. 2026)
- Finanční správa: Pronajímatel (príjmy z nájmu, paušálne výdavky, daňová strata)
- zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, § 4a a 56a
- zákon č. 455/1991 Sb., živnostenský zákon, § 3 ods. 3 písm. ah); zákon č. 155/1995 Sb., o důchodovém pojištění, § 9 ods. 3 písm. f); zákon č. 592/1992 Sb., o pojistném na veřejné zdravotní pojištění, § 3a
- zákon č. 280/2009 Sb., daňový řád, § 136 (lehoty na podanie daňového priznania)