Скільки становить податок з оренди квартири і коли вигідніші фактичні витрати

Податок з оренди квартири становить 15 % від бази оподаткування, тобто від орендної плати за вирахуванням витрат (§ 9 і 16 закону про податки на доходи). Витрати можна врахувати або паушалом 30 % доходів, щонайбільше 600 000 Kč, або у фактичному розмірі, разом із відсотками за іпотекою та амортизацією. Якщо квартира здається за 22 000 Kč на місяць, податок із паушалом становить 27 720 Kč на рік, а з фактичними витратами та іпотекою в перший рік приблизно 1 100 Kč.

Декларацію за 2026 рік подають до 1 квітня 2027 року, в електронній формі на місяць пізніше, а з податковим консультантом до 1 липня 2027 року. Між паушалом і фактичними витратами ви обираєте щороку в декларації, і змінити вибір заднім числом не можна.

Скільки становить податок з оренди квартири?

Орендна плата за квартиру належить до доходів від оренди за § 9 закону про податки на доходи. Від доходів ви віднімаєте витрати, і результат, так звана часткова база оподаткування (dílčí základ daně), додається до інших доходів, наприклад до зарплати. Ставка становить 15 % до 36-кратного розміру середньої зарплати і 23 % з частини понад цю межу (§ 16).

Якщо оренда надходить подружжю зі спільного майна, оподатковує її лише один із подружжя (§ 9 ч. 2). Найманий працівник, який підписав у роботодавця заяву платника податку (prohlášení poplatníka), може не подавати декларацію, лише якщо його інші доходи не перевищують 20 000 Kč на рік (§ 38g). Оренда 22 000 Kč на місяць перевищує цю межу вже в першому місяці.

Ті самі правила діють і для іноземців, зокрема для нерезидентів: дохід від нерухомості, розташованої в Чехії, оподатковується тут (§ 22).

Паушал 30 % чи фактичні витрати?

Паушал простий: ви віднімаєте 30 % доходів, щонайбільше 600 000 Kč, і ведете лише записи про доходи та несплачені вимоги до орендарів. Але він покриває всі витрати, пов’язані з орендою, тож поряд із ним нічого іншого не врахуєте. Фактичні витрати потребують обліку доходів, витрат і майна, що амортизується, зате для квартири з іпотекою вони зазвичай помітно вищі за паушал.

Відрахування відсотків до 150 000 Kč на рік за § 15 призначене лише для власного житла, а квартиру для оренди закон прямо виключає. Тому відсотки тут працюють як витрата, і лише без паушалу. Інші податки, що стосуються квартири в іпотеці від купівлі до продажу, зібрано в огляді іпотека та податки.

Як амортизувати квартиру, яку здаєте?

Для податку на доходи квартира є матеріальним майном, а житлові одиниці належать до амортизаційної групи 5 зі строком амортизації 30 років. За рівномірної амортизації в перший рік можна врахувати щонайбільше 1,4 % первісної вартості, а в наступні роки 3,4 % (§ 30 і 31 та додаток до закону).

• Первісною вартістю (vstupní cena) вважається ціна придбання квартири без тієї частини одиниці, що припадає на землю (§ 29). Тому вартість частки в ділянці треба визначити окремо.
• Якщо квартиру купили більш ніж за 5 років до початку оренди, амортизують із відтворювальної вартості (reprodukční pořizovací cena), яку на момент початку оренди визначають за законом про оцінку майна.
• Амортизацію можна не застосовувати або перервати, а потім продовжити так, ніби перерви не було. Але в роки з паушалом вона йде лише в обліку, і на цей час строк амортизації не подовжується (§ 26).
• Збиток від оренди, який створила б висока амортизація, від зарплати не віднімете. Він зменшує лише інші часткові бази за § 7–10, а врахувати його можна ще протягом 5 наступних років (§ 5 і 34).
• Коли продаж квартири оподатковується, наприклад до спливу 10 років від купівлі, від доходу з продажу ви віднімаєте лише залишкову вартість, тобто первісну вартість мінус амортизацію, включно з обліковою амортизацією за роки з паушалом (§ 10 і 29).

Розрахунок на квартирі з іпотекою

Скільки вам залишиться після платежу, витрат і податку, порахує калькулятор Рентабельність оренди. Кредит на квартиру для оренди банки розглядають як інвестиційну іпотеку, і ČNB (Чеський національний банк) з 1 квітня 2026 року рекомендує для неї LTV не вище 70 %.

Чи платять податок і з невеликої оренди?

Платять. Звільнення до 50 000 Kč на рік стосується випадкових доходів і випадкової оренди рухомих речей, наприклад автомобіля чи обладнання (§ 10). Оренда квартири завжди є доходом за § 9 і жодного порогу звільнення не має.

Різниться лише обов’язок подавати декларацію. Найманий працівник із заявою платника податку подає її, коли інші його доходи перевищують 20 000 Kč на рік. Хто інших оподатковуваних доходів не має, подає її лише за річних доходів понад 50 000 Kč (§ 38g). Отже, працівник з орендою 50 000 Kč на рік із паушалом заплатить 15 % з 35 000 Kč, тобто 5 250 Kč.

Короткострокова оренда і ПДВ

Довгострокова оренда квартири звільнена від ПДВ (DPH, § 56a закону про ПДВ), тож орендодавець податку на виході не нараховує. Проте до обороту для обов’язкової реєстрації орендна плата зараховується (§ 4a), і хто з оренди та інших операцій перевищить 2 000 000 Kč за рік, стає платником ПДВ.

Звільнення не діє для оренди щонайбільше на 48 годин і для послуг із розміщення. Сама оренда квартири не є промисловою діяльністю (živnost, § 3 закону про промисли), а от послуги з розміщення належать до вільних промислів. Хто забезпечує гостям прибирання і білизну, а гості постійно змінюються, той зазвичай оподатковує вже не оренду за § 9, а дохід від підприємництва за § 7. Межу і наслідки для іпотеки розбирає стаття про те, коли квартиру з іпотекою можна пропонувати для оренди через Airbnb.