Cash flow z nemovitosti
Rozdíl mezi skutečnými příjmy z pronájmu a všemi výdaji vlastníka za měsíc nebo rok. Do výdajů patří celá splátka hypotéky (úrok i jistina), provozní náklady a daň z příjmů. Cash flow ukazuje, zda investice peníze přináší, nebo ji vlastník musí doplácet ze svého. Kladné cash flow ale ještě neznamená dobrou investici, stejně jako záporné neznamená špatnou.
Příklad
Byt za 4 500 000 Kč s hypotékou 3 150 000 Kč (LTV 70 %, 5,00 %, 25 let) má splátku 18 415 Kč. Nájem činí 18 000 Kč, náklady vlastníka 4 500 Kč měsíčně. Cash flow je −4 915 Kč měsíčně. Ze splátky ale zhruba 5 300 Kč jde na jistinu, takže vlastní podíl na bytě roste.
V praxi
Při žádosti o investiční hypotéku banka počítá jen část nájemného a ověřuje, že záporné cash flow unesete ze mzdy. Delší splatnost zlepší měsíční cash flow, ale zvýší celkové úroky. Mějte rezervu aspoň na několik splátek pro případ, že nájemník odejde. Cash flow nepočítejte jen z úroku, splátka obsahuje i jistinu.
Čím se liší
Čistý výnos financování nezohledňuje, cash flow ano, včetně celé splátky. Účetní zisk (pro daň z příjmů) zahrnuje odpisy a jen úroky, ne jistinu. Proto může být zisk nulový a cash flow záporné, nebo naopak.
Související pojmy
Hloubkový průvodce
Spočítejte si vlastní situaci
Místo abstraktních definic — zadejte své vlastní parametry a uvidíte výsledek na své koži. Bez registrace, bez formuláře, bez prodejců.