Если вы платите ипотеку под 5 %, копить на строительных сбережениях (stavební spoření), чтобы потом внести досрочный платёж, обычно невыгодно. Государственная поддержка с 2024 года составляет всего 5 % от годового взноса и считается максимум с 20 000 Kč, то есть не больше 1 000 Kč в год (§ 10 закона № 96/1993 Sb.).
При процентах сберкассы 2 % стройсбережения вместе с поддержкой дают примерно 3,3 % годовых. А каждая крона, отправленная прямо в ипотеку, экономит проценты по ставке кредита.
Рядом с ипотекой стройсбережения нужны для другого: как небольшой кредит без залога недвижимости на ремонт или кооперативную квартиру, как накопления для детей с их собственным правом на поддержку или как резерв, до которого можно дотянуться. Оба пути ниже посчитаны на ипотеке 4 000 000 Kč.
Что дают строительные сбережения в 2026 году?
В 2026 году строительные сбережения дают господдержку не больше 1 000 Kč в год, проценты сберкассы и возможность небольшого кредита без залога недвижимости. Регулирует их закон № 96/1993 Sb., и выгодны ли они вам, решают такие правила:
- Государственная поддержка составляет 5 % от суммы, накопленной за календарный год, и считается максимум с 20 000 Kč. Значит, потолок 1 000 Kč в год на одного участника, даже если договоров у него несколько (§ 10). Снижение с прежних 2 000 Kč действует с 2024 года и для новых, и для старых договоров.
- Поддержка остаётся у вас, если шесть лет с момента заключения договора вы не трогаете накопленные деньги (§ 12). Раньше шести лет только в том случае, если вы берёте кредит из стройсбережений и тратите деньги на жилищные нужды.
- Жилищные нужды по § 6 — это, среди прочего, покупка, строительство и ремонт квартиры или дома, покупка участка под застройку, оплата перехода кооперативного пая и погашение кредита, взятого на эти цели. Дача в этот список не входит.
Право на обычный кредит из стройсбережений появляется не раньше чем через 24 месяца накоплений (§ 5 абз. 4) и после выполнения условий сберкассы: как правило, нужно накопить часть целевой суммы и набрать оценочное число. Процент по вкладам и ставку кредита определяет тариф конкретной сберкассы, закон их не задаёт.
Копить шесть лет или сразу отправлять деньги в ипотеку?
Посчитано на ипотеке 4 000 000 Kč (срок 25 лет, ставка 5,00 % на весь срок, платёж 23 384 Kč; досрочные платежи сокращают срок, а платёж остаётся прежним):
- Вариант A, строительные сбережения. Вы откладываете 20 000 Kč в год шесть лет подряд, а чистый процент сберкассы, допустим, 2 % годовых. Через шесть лет у вас 134 686 Kč: 120 000 Kč взносов, 6 000 Kč господдержки и 8 686 Kč процентов. Всю сумму вы вносите досрочным платежом. Экономия на процентах 203 238 Kč, и ипотека закрывается на 14 месяцев раньше.
- Вариант B, досрочные платежи. Те же 20 000 Kč вы каждый год отправляете прямо в ипотеку в течение месяца перед годовщиной договора, всего 120 000 Kč. Экономия 222 186 Kč процентов, и закончите вы тоже на 14 месяцев раньше.
Вариант B выигрывает 18 948 Kč, хотя вложено в него на 14 686 Kč меньше. Через шесть лет долг по нему 3 300 924 Kč, а по варианту A 3 302 675 Kč. Стройсбережения догнали бы ипотеку под 5 %, только если бы проценты по вкладу были около 3,8 % годовых.
Досрочные платежи такого размера ничего вам не стоят. Закон разрешает раз в год бесплатно погасить до 25 % первоначальной суммы кредита, если отправить деньги в течение месяца перед годовщиной договора (§ 117 закона о потребительском кредите). Порядок описан в статье о досрочном платеже по ипотеке.
Расчёт переворачивается в двух случаях. Либо у вас дешёвая ипотека, например с фиксацией времён ставок около 2 %, либо деньги должны оставаться под рукой. То, что ушло в ипотеку, назад не вернуть, а стройсбережения можно расторгнуть и потерять только поддержку. Какой резерв оставить, разбирает статья о том, когда выгодно погасить ипотеку раньше.
Где стройсбережения действительно помогают ипотеке
| Ситуация | Чем помогут | На что обратить внимание |
|---|---|---|
| Ремонт на сотни тысяч | кредит от строительной сберкассы в пределах её лимита без залога, оценки и записи в кадастр | ставка обычно выше, чем по ипотеке; сравнивайте RPSN |
| Кооперативная квартира | оплата перехода кооперативного пая считается жилищной нуждой, и квартиру не нужно закладывать | лимиты без залога исчисляются сотнями тысяч крон |
| Накопления для детей или партнёра | у каждого участника своё право на поддержку до 1 000 Kč в год | накопления ребёнка принадлежат ребёнку, а не вашей ипотеке |
| Добавка к собственным средствам | необеспеченный кредит сберкассы рядом с ипотекой | ČNB рекомендует банкам не обходить лимит LTV параллельными кредитами; платёж банк учтёт в ваших расходах |
| Гарантия ставки | ставка обычного кредита, как правило, фиксирована до конца выплат | речь о небольших суммах с коротким сроком |
Деньги от сберкассы сразу, ещё до выделения целевой суммы, даёт промежуточный кредит. Когда промежуточный кредит из стройсбережений выгоднее ипотеки, разбирает отдельная статья.
Комбинированные предложения и мелкий шрифт
- Банк вправе поставить условием кредита открытие строительных сбережений. Запрет на связанные продукты на них не распространяется (§ 115 абз. 3 закона о потребительском кредите). Посчитайте, во сколько договор обойдётся вам в комиссиях, и сравните со скидкой на ставку.
- Плата за заключение договора обычно считается от целевой суммы. Большая целевая сумма «на всякий случай» означает более высокую плату в самом начале.
- Проценты по кредиту из стройсбережений на жильё вычитаются из налоговой базы так же, как проценты по ипотеке. Но лимит 150 000 Kč в год действует для всех жилищных кредитов домохозяйства вместе (§ 15 закона о подоходном налоге).
- Платежи по кредиту из стройсбережений банк при рассмотрении ипотеки учитывает как любой другой долг. Если брать оба кредита сразу, придётся тянуть оба платежа.
Если стройсбережения у вас уже есть и подходит шестой год, дайте им доработать до конца. Расторгнете раньше и не потратите деньги на жильё, придётся вернуть поддержку за весь срок. После шести лет решите, отправить ли накопленное в ипотеку или оставить как резерв.
Источники
- закон № 96/1993 Sb. о строительных сбережениях и государственной поддержке строительных сбережений, § 5, § 6, § 10 (5 % от взноса, максимум с 20 000 Kč), § 12 (шестилетний срок)
- Министерство финансов ЧР — изменения с 1. 1. 2024: господдержка строительных сбережений не больше 1 000 Kč в год для новых и действующих договоров
- ČNB — рекомендация по управлению рисками жилищных потребительских кредитов, Вестник 17/2025 (ст. IV: не обходить лимит LTV параллельными кредитами)
- закон № 257/2016 Sb. о потребительском кредите, § 115 абз. 3 (строительные сбережения как условие кредита), § 117 (досрочное погашение)
- закон № 586/1992 Sb. о подоходном налоге, § 15 (вычет процентов, лимит 150 000 Kč)