Переменная (плавающая) ставка по ипотеке в Чехии (variabilní sazba) складывается из трёхмесячного PRIBOR (около 3,9 % в октябре 2026 года) и маржи банка, и сейчас она не дешевле фиксированной. При марже 1,5 п. п. выходит примерно 5,40 %, тогда как средняя ставка по новым ипотекам с фиксацией в августе 2026 года была 5,00 % (ČBA Hypomonitor). Поэтому большинству заёмщиков в октябре 2026 года лучше подойдёт фиксированная ставка: переменная дороже и к тому же непредсказуема.
Преимущество у неё одно, зато настоящее: кредит с плавающей ставкой можно погасить в любой момент без комиссии. Поэтому она нужна прежде всего тем, кто знает, что скоро закроет большую часть долга. Остальным выбирать стоит скорее срок фиксации, чем её тип.
Отличия в одной таблице
| Фиксированная ставка | Плавающая ставка | |
|---|---|---|
| Как устанавливается | банк закрепляет её на весь срок фиксации (1–10 лет) | PRIBOR плюс постоянная маржа банка по договору |
| Как часто меняется платёж | только в конце фиксации | по договору, обычно раз в 1–3 месяца |
| Досрочное погашение | бесплатно в месяц перед годовщиной (25 % в год), в конце фиксации и в других случаях по закону; иначе не больше 1 % | в любой момент и в любом размере бесплатно |
| Кто несёт риск роста ставок | банк, до конца фиксации | вы, постоянно |
| Цена в октябре 2026 | средняя по новым договорам 5,00 % (август), годовая фиксация от 4,59 % | около 5,40 % при марже 1,5 п. п. (для иллюстрации) |
| Кто предлагает | все банки | только некоторые, часто по запросу |
На практике решает последняя строка. Плавающую ставку в Чехии выбирает ничтожное меньшинство клиентов, и банки в сравнениях её часто даже не показывают. Кому она нужна, тому придётся спросить самому.
Как считается переменная ставка?
Переменная ставка равна PRIBOR плюс маржа банка. PRIBOR — межбанковская ставка, по которой банки одалживают друг другу деньги на определённый срок, и ипотеки чаще всего привязаны к трёхмесячному PRIBOR. Маржу банк записывает в договор на весь срок кредита. При каждом пересмотре, обычно раз в три месяца, банк берёт текущий PRIBOR и пересчитывает платёж на оставшийся срок.
PRIBOR следует за репо-ставкой ČNB, которая с 19. 6. 2026 составляет 3,75 %. Трёхмесячный PRIBOR чуть выше, потому что в нём заложены ожидания рынка: ČNB заседает 5. 11. 2026, и повышение до 4,00 % возможно, но не предрешено.
Если повышение случится, плавающие ставки подорожают за несколько недель. Фиксированную ставку до конца фиксации это не затронет.
Что будет с платежом
Расчёт на 4 000 000 Kč и 25 лет (аннуитетный платёж; плавающая ставка = PRIBOR 3,90 % + предполагаемая маржа 1,50 п. п.):
- Фиксированная ставка 5,00 %: платёж 23 384 Kč, неизменный до конца фиксации.
- Плавающая ставка 5,40 %: платёж 24 325 Kč, то есть на 941 Kč больше уже на старте.
- PRIBOR через год вырос на 1 п. п. (6,40 %): платёж на оставшиеся 24 года поднимается до 26 686 Kč.
- PRIBOR через год снизился на 1 п. п. (4,40 %): платёж падает до 22 075 Kč.
Фиксированные 5,00 % плавающая ставка обыграла бы, только если PRIBOR упадёт больше чем на 0,4 п. п. Против годовой фиксации от 4,59 % понадобилось бы падение ещё глубже.
Для семейного бюджета разброс значит больше, чем стартовая цена. Между хорошим и плохим сценарием через год больше 4 600 Kč в месяц, и «закрепить» ставку по ходу дела нельзя.
Когда выбрать фиксированную ставку?
Фиксированная ставка нужна, если про вас хотя бы один из этих пунктов:
- Платёж съедает большую часть дохода, и рост на 2–3 тысячи Kč выбил бы бюджет из колеи.
- У вас нет резерва хотя бы на несколько ежемесячных платежей.
- В ближайшие годы вы не ждёте крупной суммы, которую хотели бы направить в ипотеку.
- Вам нужно планировать: декрет, учёба детей, один доход в семье.
Срок фиксации выбирайте по той же логике. В октябре 2026 года дешевле всего годовая фиксация, но риск у неё похож на риск плавающей ставки, только с задержкой на год. Сценарии разобраны в статье Какую фиксацию выбрать.
Когда плавающая ставка оправдана
Плавающая ставка — инструмент для особых ситуаций, а не способ сыграть на снижение процентов. Она имеет смысл, если:
- Вы ждёте крупную сумму в ближайшие месяцы. Продажа другой квартиры, наследство или выплата доли, когда долг хочется закрыть сразу, а не дожидаться годовщины или конца фиксации.
- Вы продадите недвижимость раньше, чем пройдёт 24 месяца с подписания кредитного договора. До этого закон не освобождает продажу от платы за досрочное погашение.
- Остаток долга небольшой, и вы быстро гасите его досрочными платежами.
- У вас есть резерв даже на платёж на несколько тысяч выше, и вы верите, что ставки пойдут вниз. Только это спекуляция, и относиться к ней нужно соответственно.
После поправки к закону о потребительском кредите, действующей с 1. 9. 2024, преимущество плавающей ставки уменьшилось. При фиксированной ставке за погашение вне бесплатных окон сегодня берут не больше 0,25 % за каждый начатый год до конца фиксации и в сумме максимум 1 %, то есть с 1 000 000 Kč не больше 10 000 Kč. Когда досрочное погашение окупается, разбирает статья Когда выгодно досрочное погашение.
Источники
- ČNB — решения по денежно-кредитной политике, репо-ставка 3,75 % с 19. 6. 2026
- ČNB — фиксинг PRIBOR
- ČBA Hypomonitor — средняя ставка по новым ипотекам, август 2026
- закон № 257/2016 Sb. о потребительском кредите, § 117 (досрочное погашение, кредит с плавающей ставкой)