Фиксированная vs. плавающая ставка — в чём разница и что выбрать

Почти каждая ипотека в Чехии использует фиксированную ставку на 1–10 лет. Плавающие ставки существуют, но редки — и в 2026 имеют смысл только в специфической ситуации.

Фиксированная ставка — уверенность ценой более высокой ставки

Вы договариваетесь с банком о ставке (например, 4,49 %) на фиксированный период (типично 5 лет, иногда 1, 3, 7 или 10). На этот период ставка не меняется, независимо от того, что происходит на рынке.

Плюсы: предсказуемый платёж, уверенность для планирования, защита от роста ставок. Минусы: если ставки упадут, вы застряли с более высокой ставкой; если хотите рефинансировать раньше срока, платите штраф.

Плавающая ставка — риск и возможность

Ставка меняется ежемесячно или ежеквартально по базовой ставке (типично PRIBOR + маржа банка). Когда ČNB снижает ставки, ваш платёж падает. Когда повышает — растёт.

Плюсы: часто на 0,3–0,5 % ниже стартовая ставка, чем у фиксированной, возможность снижения платежа. Минусы: высокий риск, сложно планировать, платёж может резко вырасти.

Конкретные числа для 2026

В 2026 типичная фиксированная ставка (5-летняя фиксация) — около 4,5 %, плавающая идёт 4,0–4,2 %.

На ипотеке 4 миллиона Kč на 25 лет:

• Фиксированная 4,5 %: платёж 22 253 Kč/мес
• Плавающая 4,0 %: платёж 21 108 Kč/мес (экономия 1 145 Kč/мес)

Если ČNB поднимет ставки на 1 % через 2 года, плавающая прыгнет до ~5 %, а платёж — до 23 400 Kč. К тому моменту вы будете платить больше, чем с фиксированной. Это ловушка плавающей ставки.

Что выбрать в 2026

Фиксированная имеет смысл практически для всех. Большинство чешских ипотек (95 %+) её используют. Выбирайте 5-летнюю фиксацию как разумный компромисс: достаточно длинная для стабильности, достаточно короткая, чтобы рефинансировать, если ставки упадут.

Плавающая имеет смысл, только если: вы уверены, что ČNB продолжит снижать ставки, И у вас есть резерв на возможное повышение платежа, И вы хотите досрочно погасить (плавающая обычно без штрафа за досрочное).

FAQ