Ипотеку на участок вы получите, если это участок под застройку: генеральный план (územní plán) отводит его под строительство и к нему есть подъезд. Но на один только участок без постройки банки дают кредит неохотнее и часто меньшую долю стоимости, чем позволяет лимит ČNB 80 % (90 % до 36 лет). Выгоднее обычно одна ипотека и на участок, и на строительство дома: тогда участок засчитывается в собственные средства.
Проценты по ипотеке на участок вычитаются из налогов, только если в течение 4 лет после покупки вы начнёте строить на нём дом или квартиру для жизни (§ 4b закона о подоходном налоге). Иначе уже вычтенные проценты придётся доплатить налогом. Прежде чем подписывать бронь и вносить задаток, пройдите семь проверок ниже.
Что проверить до брони участка?
Семь вещей, начиная с генерального плана и выписки из кадастра:
- Генеральный план муниципалитета. Лежит ли участок в зоне застройки и какие там регламенты, например высота дома или доля застроенной площади? Генплан есть на сайте муниципалитета, а обязательную справку выдаст управление территориального планирования.
- Выписка из кадастра. Кто собственник и что записано в частях C и D: залоги, вещные обременения, преимущественные права, отметки об экзекуции или споре. Бесплатно её можно посмотреть в приложении ČÚZK «Nahlížení do katastru».
- Вид земли. Пашня, сад или постоянный луг входят в земельный фонд сельхозназначения (zemědělský půdní fond, ZPF). Перед строительством землю нужно из него вывести и обычно заплатить за это сбор.
- Подъезд с общественной дороги. Либо участок прямо примыкает к дороге, либо путь идёт через чужой участок по сервитуту, записанному в кадастре.
- Коммуникации. Вода, канализация, электричество, при необходимости газ. Запросите у владельцев сетей заключения: сколько будут стоить подключения и хватит ли мощностей.
- Риски местности. Зона затопления, склон, несущая способность грунта, радон. Карты паводкового риска открыты, геологию покажет изыскание.
- Условия муниципалитета. Запрет на строительство, обязательное градостроительное исследование или договор о планировании, по которому муниципалитет хочет взнос на инфраструктуру.
Любой из этих пунктов может означать, что участок вы купите, а построить на нём ничего не получится или получится за гораздо большие деньги. Часть из них банк проверит сам при оценке, но далеко не все.
Участок отдельно или сразу со стройкой?
Если проект готов и строить вы будете в ближайшие год-два, удобнее одна ипотека на участок и стройку, иначе берут ипотеку только на участок:
| Ипотека только на участок | Участок и стройка в одной ипотеке | |
|---|---|---|
| От чего считается LTV | от стоимости участка | от будущей стоимости дома вместе с участком |
| Выдача | сразу на покупную цену | участок сразу, стройка постепенно по счетам |
| Что банк хочет дополнительно | оценку участка, часто описание будущей стройки | проект, смету по позициям и разрешение на строительство |
| Сколько даст банк | часто меньше 80 % стоимости, по внутренним правилам | до 80 % (90 % до 36 лет) будущей стоимости |
| Когда это разумно | участок покупаете раньше, чем появится проект | проект готов, а строить вы хотите в ближайшие год-два |
Если участок вы покупаете сейчас, а строить будете через несколько лет, на стройку позже возьмёте второй кредит. Проще всего в том же банке, ведь участок у него уже в залоге. Как выдаётся строительная ипотека и как стоимость участка засчитывается в собственные средства, рассказывает статья об ипотеке на строительство дома.
Во что обходится участок за 2 миллиона
Условный участок за 2 000 000 Kč (ставка 5,00 %, срок 25 лет, аннуитетный платёж; доля, которую даст банк, условная):
- Банк даёт 70 %: кредит 1 400 000 Kč, собственные средства 600 000 Kč, платёж 8 184 Kč.
- Банк даёт 60 %: кредит 1 200 000 Kč, собственные средства 800 000 Kč, платёж 7 015 Kč.
- Проценты за первый год по кредиту 1 400 000 Kč: 69 344 Kč. При ставке налога 15 % вычет вернёт вам 10 402 Kč, если в течение 4 лет вы начнёте строить.
Платить приходится с первого месяца, хотя на участке пока ничего не стоит. Если вы тем временем снимаете жильё, бюджет должен выдержать и то, и другое.
К цене добавьте оценку (обычно 3 000–6 000 Kč), административный сбор 2 000 Kč за запись права собственности и 2 000 Kč за запись залога. Налог на приобретение недвижимости отменили в 2020 году.
Участок не под застройку и другие тупики
На участок, который генплан не отводит под застройку, целевую ипотеку вы не получите. Изменение генплана занимает годы, и гарантировать его никто не может. Такой участок придётся оплатить из своих денег или заложить недвижимость, которая у вас уже есть. Если деньги идут не на жилищные нужды, это уже американская ипотека с более высокой ставкой и без вычета процентов.
Осторожнее и с участком, на котором есть преимущественное право покупки или вещное обременение, например сети, проложенные через сад. Какие обременения банк примет, разбирает статья о вещном обременении и ипотеке.
Источники
- закон № 586/1992 Sb. о подоходном налоге, § 4b абз. 1 п. b) (участок, начало строительства в течение 4 лет), § 15 (вычет процентов)
- закон № 283/2021 Sb., строительный закон (генеральный план, разрешение на строительство)
- закон № 334/1992 Sb. об охране земельного фонда сельхозназначения (вывод из ZPF, сборы)
- ČÚZK — просмотр кадастра недвижимости (Nahlížení do katastru nemovitostí)
- ČNB — лимит LTV 80 % (90 % до 36 лет)