Брачный договор и ипотека — оправдан ли?
Супружеские пары в Чехии имеют совместное супружеское имущество по умолчанию — всё, приобретённое в браке, общее. Брачный договор (předmanželská smlouva) может это изменить. Как это влияет на ипотеки?
Совместное имущество vs. брачный договор
По умолчанию (без договора): недвижимость, купленная в браке, в совместной собственности 50/50, даже если только один супруг платил. Ипотека автоматически совместная.
С договором: недвижимость во владении того, чьё имя на акте. Ипотека может быть только на одного супруга.
Как банки обращаются
Без договора банки требуют обоих супругов подписать ипотеку, даже если только один в титуле. Оба солидарно ответственны. Доход обоих можно учитывать для DSTI/DTI.
С договором только владеющий супруг на ипотеке. Только их доход учитывается. У другого супруга нет обязательств.
Когда договор помогает
- У одного супруга плохая кредитная история — оставление их вне ипотеки избегает отказа
- У одного супруга бизнес — защищает семейный дом от кредиторов бизнеса
- Значительные добрачные активы — защищает от раздела при разводе
- Второй брак с детьми — яснее наследство
Когда договор вредит квалификации
Если только один супруг на ипотеке, банк использует только их доход — DSTI/DTI на сольный доход. Если квалифицируетесь на совокупный, но не сольный, договор означает меньшую ипотеку.
FAQ
Можно изменить договор позже?
Да, договор можно изменить взаимным согласием у нотариуса. Но изменение не действует ретроактивно на существующие ипотеки или недвижимость — только на будущие.
А если поженимся без договора, потом подпишем?
Это называется супружеский договор (manželská smlouva). Действует на будущее. Для имущества, приобретённого до договора, применяются правила совместного владения.
Стоимость договора?
Около 8 000–15 000 Kč у нотариуса. Включает составление и подписание. Разовая стоимость.