Брачный договор, который чешский закон называет договором о режиме имущества супругов (smlouva o manželském majetkovém režimu), определяет, что войдёт в общее имущество, а что будет принадлежать только одному из вас. Для ипотеки это значит, что договор решает, чья квартира и как её делить при разводе. Обязательства перед банком он не меняет: кто подписал кредитный договор, должен всю сумму, о чём бы супруги ни договорились между собой.
Договор оформляется только у нотариуса, заключить его можно и до свадьбы, и в любой момент в браке. Больше всего пользы он приносит в двух ситуациях: когда один из вас приходит в брак с квартирой в ипотеке и когда один занимается бизнесом и не хочет, чтобы его будущие долги дотянулись до общего жилья.
Четыре режима и что они значат для квартиры
| Режим | Квартира, купленная в браке | Ипотека |
|---|---|---|
| Законный (без договора) | принадлежит обоим, входит в общее имущество | долг общий; банк обычно хочет видеть созаёмщиками обоих супругов |
| Раздельное имущество | принадлежит тому, кто её купил | должен тот, кто подписал; банк оценивает его доход |
| Общее имущество возникает только при прекращении брака | в браке принадлежит покупателю, при разводе делится как общая | в браке как при раздельном имуществе |
| Сужение или расширение общего имущества | по договору, например только одна конкретная квартира вне общего имущества | зависит от того, к какому имуществу относится долг |
Договор может касаться отдельных вещей и будущего имущества, а также заранее определить, как имущество поделят при разводе (§ 717 и 718 Гражданского кодекса). Но он не может лишить супруга возможности обеспечивать семью (§ 719 абз. 1), а условия с обратной силой просто не учитываются.
Зачем банку подпись супруга
Без договора в общее имущество попадают и долги, взятые в браке. Исключение одно: долг, который один из супругов взял без согласия второго и который не относится к обычным нуждам семьи (§ 710). Ипотека к обычным нуждам семьи не относится. Если бы второй супруг вовремя заявил, что против такого долга, банк смог бы обратить взыскание на общее имущество лишь частично (§ 732). Поэтому банк хочет, чтобы второй супруг стал созаёмщиком или хотя бы дал согласие.
При режиме раздельного имущества ипотеку может подписать только один из супругов, и банк учитывает только его доходы и обязательства. Нотариальный акт с договором банк попросит показать. Некоторые банки всё равно требуют согласия второго супруга на залог, потому что закон защищает семейное жильё (§ 747).
А вот избавиться от уже существующего долга договор не поможет. Против банка, который с договором не согласился, он не действует (§ 719 абз. 2). Долг, возникший меньше чем за шесть месяцев до смены режима, кредитор может взыскать из всего, что иначе входило бы в общее имущество (§ 733).
Входит ли квартира, купленная до свадьбы, в общее имущество?
Квартира, которую один из вас купил до свадьбы, не входит в общее имущество даже без договора, и ипотека по ней тоже его личный долг. Но после свадьбы платежи обычно уходят с зарплат, а зарплаты по закону общие (§ 711). При разводе собственник квартиры должен возместить то, что из общего имущества ушло на его квартиру, и эту сумму пересчитывают с учётом изменения стоимости квартиры (§ 742).
Марек и Ленка десять лет спустя (допущения: Марек в 2026 году до свадьбы покупает квартиру с ипотекой 3 000 000 Kč на 25 лет под 5,00 %, платёж 17 538 Kč; после свадьбы он 10 лет платит её с общего счёта, куда приходят обе зарплаты).
- За 120 платежей уходит примерно 2,1 млн Kč. По аннуитетной формуле из них около 1 322 000 Kč составляют проценты и 782 000 Kč погашенный основной долг. Остаток кредита примерно 2 218 000 Kč.
- Квартира остаётся за Мареком. Но при разводе Ленка может потребовать, чтобы Марек возместил общему имуществу то, что из него ушло на его квартиру, и забрать половину. Даже если суд учтёт только погашенный основной долг, речь идёт примерно о 391 000 Kč ещё до пересчёта на стоимость квартиры.
- Если по договору доходы Марека, потраченные на платежи, в общее имущество не входят, такого требования не возникнет. Ленка тем самым отказывается от части имущества, поэтому она должна понимать, что подписывает.
Зачтёт ли суд все платежи или только погашенный основной долг, зависит от обстоятельств конкретного дела. Договор снимает эту неопределённость для обоих. Как проходит раздел, когда договора нет, описано в статье об ипотеке и разводе.
Если Марек хочет, чтобы квартира принадлежала обоим, он может подарить Ленке долю. Подарок между супругами освобождён от подоходного налога (§ 10 абз. 3 п. c) закона о подоходном налоге), а долю передают договором дарения с регистрацией в кадастре за 2 000 Kč. Подаренная доля, как правило, станет личным имуществом Ленки, а не частью общего (§ 709 абз. 1 п. b) Гражданского кодекса). Если на квартире залог с запретом отчуждения, сначала нужно согласие банка.
Когда и как заключить брачный договор?
Только у нотариуса, до свадьбы или в любой момент брака:
- Форма: нотариальный акт (notářský zápis), иначе договор недействителен (§ 716 абз. 2).
- До свадьбы: договор жениха и невесты вступает в силу в день регистрации брака (§ 720 абз. 1). Удобно, если у одного из вас уже есть квартира в ипотеке.
- В браке: можно в любой момент, но договор должен решить судьбу и того имущества, которое уже входит в общее (§ 717 абз. 2).
- Квартира в кадастре: если договор касается существующей недвижимости, для третьих лиц он действует только после записи в кадастр (§ 720 абз. 2).
- Реестр: нотариус вносит договор в список документов о режиме имущества супругов, если это предусмотрено договором или вы оба об этом попросите (§ 721). Банк и другие кредиторы тогда легко проверят ваш режим.
- Цена: вознаграждение нотариуса считается по нотариальному тарифу и зависит от содержания договора и стоимости имущества. Уточните его заранее.
- Если планируете ипотеку, отправьте проект договора в банк до подписания и спросите, примет ли банк такой договор и кого захочет видеть созаёмщиком. Сколько вам дадут на один доход, покажет калькулятор «Какую ипотеку я могу взять».
У пар без брака никакого режима имущества супругов нет, и похожие вопросы они решают соглашением совладельцев; об этом статья о совместной ипотеке с партнёром без брака.
Источники
- закон № 89/2012 Sb., Гражданский кодекс, § 708–711 (общее имущество), § 716–721 (договорный режим), § 731–733 (защита кредиторов), § 742 (раздел), § 747 (семейное жильё)
- Нотариальная палата ЧР — список документов о режиме имущества супругов
- постановление № 196/2001 Sb. о вознаграждении нотариусов (нотариальный тариф)