ИП (OSVČ) получает ипотеку на тех же регуляторных условиях, что и наёмный работник: кредит не больше 80 % стоимости недвижимости или 90 %, если хотя бы одному заявителю меньше 36 лет. Разница только в том, какой доход видит банк. Оборот его не интересует. Он берёт частичную налоговую базу из последней одной или двух деклараций, вычитает налог и делит на двенадцать.
Поэтому размер ипотеки в первую очередь зависит от того, как вы учитываете расходы. Графический дизайнер с доходом 1 500 000 Kč в год при паушальных расходах 60 % может рассчитывать примерно на 3,8 млн Kč, а при фактических расходах 1 100 000 Kč только на 2,6 млн Kč. Считаем при ставке 5,00 %, сроке 30 лет и обычном внутреннем пороге банков 45 % чистого дохода на платежи; полный расчёт ниже.
Как банк считает доход ИП?
Банк смотрит на прибыль, а не на оборот. Отправная точка — частичная налоговая база от предпринимательской деятельности по § 7 закона о подоходном налоге, то есть доходы минус расходы. Большинство банков вычитают из неё налог, указанный в декларации, и делят результат на месяцы. Некоторые вычитают ещё и уплаченные социальные и медицинские взносы. Другие, наоборот, прибавляют обратно амортизацию, потому что эти деньги из бизнеса на самом деле не ушли. По одной и той же декларации разница между методиками доходит до сотен тысяч крон кредита.
Сколько деклараций нужно, у банков по-разному. Одним хватает одной за полный календарный год, большинство предпочитают две. По двум годам обычно считают среднее, а если второй год заметно хуже, берут только меньшую цифру. Растущий доход банк читает как признак стабильности, падение на треть как вопрос, на который придётся отвечать.
Ещё одно условие — отсутствие долгов. Недоимка по налогу, социальным или медицинским взносам у большинства банков означает отказ при любом доходе. Поэтому часть банков сразу просит справки из налоговой и от страховых.
Паушальные расходы, фактические или паушальный налог: что увидит банк?
Банк увидит налоговую базу за вычетом налога, а при одном и том же обороте она зависит от выбранного режима:
| Режим | Что банк считает доходом | Пример: оборот 1,5 млн Kč |
|---|---|---|
| Паушальные расходы (paušální výdaje) 80 % (ремёсла, сельское хозяйство; расходы не больше 1 600 000 Kč) | налоговая база, то есть доходы минус паушал, за вычетом налога, делённая на 12 | база 300 000 Kč, для банка 23 820 Kč в месяц, потолок ≈ 2,0 млн Kč |
| Паушал 60 % (прочие виды предпринимательства; не больше 1 200 000 Kč) | тот же расчёт | база 600 000 Kč, 45 070 Kč в месяц, потолок ≈ 3,78 млн Kč |
| Паушал 40 % (иная самостоятельная деятельность, например свободные профессии; не больше 800 000 Kč) | тот же расчёт | база 900 000 Kč, 66 320 Kč в месяц, потолок ≈ 5,56 млн Kč |
| Паушал 30 % (сдача в аренду имущества, учтённого в бизнесе; не больше 600 000 Kč) | тот же расчёт | база 1 050 000 Kč, 76 945 Kč в месяц, потолок ≈ 6,45 млн Kč |
| Фактические расходы (налоговый учёт, бухгалтерия) | налоговая база после всех затрат за вычетом налога, делённая на 12; покупка машины или техники в последнем году её срежет | при расходах 1 100 000 Kč база 400 000 Kč, 30 903 Kč в месяц, потолок ≈ 2,59 млн Kč |
| Паушальный налог (paušální daň) | декларация не подаётся; часть банков выводит доход из оборота по счёту по своему коэффициенту, другие паушалистов не принимают | при модельных 30 % оборота 37 500 Kč в месяц, потолок ≈ 3,14 млн Kč |
Потолки рассчитаны для ипотеки на 30 лет под 5,00 %, обычного внутреннего порога банков 45 % дохода на платежи и налога 15 % после скидки на налогоплательщика 30 840 Kč, без других кредитов. Проценты и потолки паушала задаёт § 7 абз. 7 закона о подоходном налоге, а какой из них ваш, зависит от вида деятельности. Если бизнес идёт параллельно с работой по найму, банк сложит зарплату по расчётным листам и налоговую базу от бизнеса, но бизнес учтёт только после подачи декларации.
Какой режим выгоднее, зависит от ваших затрат. В услугах с маленькими расходами, например у программиста или переводчицы, паушал снижает налоговую базу сильнее фактических расходов, и для банка вы выглядите беднее, чем есть. У ремесленника с дорогими материалами обычно наоборот. Банку всё равно, как вы получили цифру: он видит только результат.
Паушальный налог — особый случай. Декларация не подаётся, так что банку не от чего отталкиваться. Те банки, что работают с паушалистами, считают доход от оборота по выпискам со счёта и по собственному коэффициенту.
Один оборот, три разных потолка
Яна, графический дизайнер, работает как ИП (volná živnost) (доходы от деятельности 1 500 000 Kč за 2025 год; ипотека на 30 лет под 5,00 %, аннуитетный платёж 5 368 Kč на каждый миллион; банк разрешает на платежи не больше 45 % учтённого дохода; других кредитов у Яны нет):
- Паушал 60 %: расходы 900 000 Kč, налоговая база 600 000 Kč, налог после скидки на налогоплательщика 30 840 Kč составит 59 160 Kč. Банк учтёт (600 000 − 59 160) / 12 = 45 070 Kč в месяц, на платёж 20 282 Kč, кредит не больше ≈ 3,78 млн Kč.
- Фактические расходы 1 100 000 Kč, потому что Яна купила машину и обставила студию: база 400 000 Kč, налог 29 160 Kč, учтённый доход 30 903 Kč, платёж 13 906 Kč, кредит не больше ≈ 2,59 млн Kč.
- Паушальный налог: декларацию она не подаёт. Допустим, банк признаёт 30 % оборота, то есть 37 500 Kč в месяц. Платёж 16 875 Kč, кредит не больше ≈ 3,14 млн Kč.
На фактических расходах Яна сэкономила 30 000 Kč налога. Потолок ипотеки у неё из-за этого упал на 1,19 млн Kč. Доля 30 % для паушального налога условная: коэффициент у каждого банка свой, а некоторые паушальный налог вообще не принимают.
Из этих сумм банк ещё вычтет платежи по другим кредитам и прожиточный минимум семьи. Как потолок считается шаг за шагом, показывает статья о том, сколько можно взять в ипотеку.
Если вы ИП недавно
Без хотя бы одной поданной декларации большинство банков не будут рассматривать вас как ИП. Кто начал бизнес в середине года, обычно ждёт первую декларацию за полный календарный год, а она подаётся только весной следующего года. От регистрации ИП до момента, когда банк признает бизнес доходом, может пройти больше полутора лет.
Исключения бывают. Некоторые банки принимают историю покороче, если раньше вы делали ту же работу по найму и переход был плавным, другие смотрят на обороты по бизнес-счёту. Но условия строже, а сумма меньше. Если вы только думаете уйти с работы, сначала прочитайте статью «Работа по найму или ИП». Ипотека, оформленная до перехода, обычно заметно больше.
Работаете через s.r.o., а не как ИП с živnostenský list? Тогда банк смотрит на зарплату, вознаграждение директора и долю в прибыли. Эти правила описаны в статье об ипотеке для директора s.r.o.
Что банк попросит, кроме декларации
- налоговые декларации за последние 1–2 года с подтверждением подачи, при электронной подаче хватит квитанции о доставке;
- выписки по бизнес-счёту и личному счёту за последние несколько месяцев, где видны платежи от клиентов;
- в части банков справки об отсутствии долгов из налоговой, ČSSZ (социальное страхование) и медицинской страховой;
- у плательщиков НДС иногда и декларации по НДС, потому что по ним виден оборот в году подачи заявки;
- документы на недвижимость и удостоверения личности, как у любого заявителя.
Полный список по типам дохода, включая документы для ипотеки ИП, собран в отдельной статье. Если личные и рабочие платежи идут через один счёт, заявку это не погубит, просто разбор выписок займёт больше времени.
Последний год перед заявкой
- Посчитайте с бухгалтером, какой доход увидит банк при паушале и при фактических расходах. Экономия на налоге обычно измеряется десятками тысяч, а потолок кредита меняется на сотни тысяч и даже миллионы.
- Крупные покупки для бизнеса в году, чью декларацию вы покажете банку, планируйте с оглядкой на ипотеку. Машина в кредит снизит потолок дважды: через меньшую налоговую базу и через платёж.
- Подавайте декларацию как можно раньше после конца года. Банку нужна самая свежая, и более высокая база поможет сразу.
- Погасите недоимки и закройте неиспользуемые кредитные карты и овердрафты: их лимиты банк учитывает, даже если вы ими не пользуетесь.
- Подумайте о созаявителе с доходом по найму. Стабильная зарплата сглаживает колебания бизнеса, а доходы складываются.
- Получите предварительное одобрение в двух банках с разной методикой. Первую оценку даст калькулятор «Какую ипотеку мне дадут».
Источники
- закон № 586/1992 Sb. о подоходном налоге, § 7 (доходы от самостоятельной деятельности, паушальные расходы), § 35ba (скидка на налогоплательщика 30 840 Kč)
- закон № 257/2016 Sb. о потребительском кредите, § 86 (оценка кредитоспособности потребителя)
- ČNB — верхняя граница LTV, отключение DSTI и DTI