Ипотека для OSVČ (самозанятых) — практический гид
Самозанятые (OSVČ, ИП, фрилансеры) получают ипотеку сложнее, чем сотрудники. Вместо зарплатной ведомости банк изучает 2 налоговые декларации, по-разному интерпретирует паушальные расходы, имеет специфические требования. Вот полный гид.
Как банки рассчитывают доход OSVČ
Банки используют один из двух методов:
- Из налоговых деклараций: средняя чистая прибыль за последние 2 года (иногда хватает 1 года). Прибыль = выручка минус фактические расходы.
- Из паушальных расходов: выручка минус % паушальных расходов, которые вы применили (40, 60, 80 %). Банк типично берёт 50–70 % выручки как квалификационный доход.
Для большинства OSVČ метод паушальных расходов даёт меньший квалификационный доход — вы займёте меньше, чем как сотрудник с тем же реальным доходом.
Как долго нужно быть в бизнесе?
Большинство банков требуют 2 полных налоговых года самозанятости. Некоторые принимают 1 год, если у вас была предыдущая работа в той же сфере.
Если вы недавно перешли с работы по найму на OSVČ, подождите 2 года перед заявкой — или подавайте совместно с занятым созаявителем, чей доход покрывает DSTI.
Документы, которые нужны банку
- Налоговые декларации за последние 2 года (полные, со всеми приложениями)
- Подтверждение уплаченных налогов (иногда)
- Выписки по счетам за последние 6–12 месяцев — поток по бизнес-счёту
- Лицензия на ведение бизнеса (živnostenský list)
- Сертификаты медицинского и социального страхования
Практические советы
- Не оптимизируйте налоги слишком агрессивно в год до заявки. Меньшая декларируемая прибыль = меньшая ипотека. Планируйте за 2–3 года.
- Используйте личный счёт, не бизнес-счёт, для жизни. Банки любят видеть «зарплатоподобные» переводы с бизнеса на личное.
- Рассмотрите переход с паушальных на фактические расходы, если разница между методами велика.
- Подавайте совместно с занятым партнёром по возможности. Их стабильный доход — золото.
FAQ
Я применяю паушальные расходы 60 %. Какой доход видит банк?
Типично 40 % вашей выручки (банк предполагает, что это ваш чистый доход). На выручке 1 200 000 Kč/год банк видит 480 000 Kč квалификационного дохода. Как сотрудник с тем же бруттo квалифицировались бы на гораздо больше.
Я только открыл ИП. Могу получить ипотеку?
Почти ни один банк не одолжит без 2 полных налоговых лет. Исключение: если вы перешли с работы по найму на самозанятость в той же сфере, может хватить 1 года.
Ставки выше для OSVČ?
Иногда на 0,1–0,3 % выше из-за восприятия риска. Бо́льшая проблема — квалифицироваться на нужную сумму, а не ставка.