RPSN vs. ставка — какова на самом деле цена вашей ипотеки
При сравнении ипотечных предложений самое важное число — это не ставка, а RPSN. Разница может быть 0,3–1 процентный пункт, что на 5-миллионной ипотеке означает сотни тысяч крон за 25 лет.
Что такое процентная ставка
Процентная ставка — это номинальная цена денег, то есть то, что вы платите банку за заём. Банки рекламируют это число на билбордах и сайтах: «Ипотека от 4,49 %».
Но это число не включает другие расходы: оценку недвижимости, ведение счёта, обязательные страховки и т.д. Поэтому существует RPSN.
Что такое RPSN
RPSN (roční procentní sazba nákladů — годовая процентная ставка расходов) — это фактическая годовая стоимость ипотеки в процентах. Включает всё, что вы платите за срок:
- Проценты (саму ставку)
- Разовые комиссии: оформление, оценка, депонирование в кадастре
- Регулярные комиссии: ведение счёта, выписки
- Обязательные страховки: страхование платежеспособности или недвижимости, если их требует банк
Формула RPSN установлена законом ЕС (Директива 2014/17/EU). Все банки рассчитывают её одинаково — поэтому RPSN напрямую сравнима между банками.
Конкретный пример: когда ставка обманывает
Банк A: ставка 4,49 %, без оформительской комиссии, без комиссии за счёт, но обязательная страховка платежеспособности 800 Kč/мес → RPSN ~4,95 %.
Банк B: ставка 4,69 %, без комиссий, без страховки → RPSN ~4,73 %.
Банк A на первый взгляд дешевле (ставка 4,49 vs. 4,69), но фактически Банк B дешевле на сроке ипотеки (RPSN 4,73 vs. 4,95). Разница: 0,22 % × 5 000 000 × 25 лет ≈ 275 000 Kč переплаты в Банке A.
Какова типичная разница между ставкой и RPSN
Для чешских ипотек 2026 типичная разница — 0,1–0,6 процентных пункта. Меньшая разница = банк честен с комиссиями. Бо́льшая разница = есть обязательные продукты, которых вы бы избежали при выборе.
Если RPSN превышает ставку более чем на 0,5 % — выясните, что включено. Часто это страхование жизни или сберегательный счёт с обязательным взносом.
FAQ
Где найти RPSN конкретной ипотеки?
Банки обязаны указывать RPSN в любом предложении (по закону). Ищите строку «RPSN» в расчёте или в офёре. Если её нет — требуйте явно, банк не вправе отказать.
Может ли RPSN меняться в течение срока ипотеки?
Если ставка фиксирована (например, 5 лет), RPSN стабильна на этот период. После окончания фиксации меняется и ставка, и RPSN — с новой ставкой.
Почему RPSN ипотеки на 30 лет выше, чем на 15?
Потому что разовые комиссии (например, 5 000 Kč за оформление) распределяются на бо́льший период — относительно это поднимает годовую стоимость меньше, но абсолютная переплата по процентам гораздо выше. Сравнивайте RPSN только между ипотеками с одинаковым сроком.