Процентная ставка показывает, сколько вы платите за сами одолженные деньги, и по ней считается платёж. RPSN (полная стоимость кредита) прибавляет к ней обязательные комиссии и страховку и выражает всё одним годовым процентом. Поэтому RPSN всегда выше ставки, даже если банк не берёт ни кроны комиссий.
У ипотеки под 5,00 % совсем без комиссий RPSN составит 5,12 %. Разницу даёт ежемесячное погашение: проценты начисляются двенадцать раз в год, а RPSN пересчитывает их в годовую эффективную ставку. С обычными расходами на оценку и регистрацию залога у кредита 4 000 000 Kč на 25 лет RPSN выходит около 5,13 %.
Чем RPSN отличается от процентной ставки?
Ставка показывает цену одолженных денег, а RPSN цену всего кредита вместе с обязательными расходами, без которых его не дадут:
| Процентная ставка | RPSN | |
|---|---|---|
| На какой вопрос отвечает | сколько стоят одолженные деньги | сколько стоит кредит вместе со всем, без чего его не дадут |
| Что из неё следует | размер аннуитетного платежа | ничего, кроме сравнения предложений |
| Включает комиссии | нет | да, обязательные |
| Где её найти | в предложении, прайс-листе и договоре | в преддоговорной информации (формуляр ESIS) и в договоре |
| На какой период | до конца фиксации | считается так, будто условия действуют весь срок кредита |
Из RPSN платёж не посчитать. Если банк пишет ставку 5,00 % и RPSN 5,13 %, платёж вы вносите по 5,00 %, а комиссии оплачиваете отдельно. RPSN служит мерилом для сравнения, а не ценой, которую вы увидите в выписке.
Что входит в RPSN и чего в нём нет?
Что включается в RPSN, определяет § 133 закона о потребительском кредите. Если упростить, туда идёт всё, что придётся заплатить, чтобы получить кредит на предложенных условиях:
- проценты;
- комиссия за оформление и за ведение кредита;
- оценка недвижимости (odhad), если её требует банк;
- страховка и счёт, если без них не дадут кредит или предложенную ставку.
Не входят в RPSN расходы, которые появляются, когда вы нарушаете договор (штрафы, проценты за просрочку), и платежи, которые вы внесли бы и без кредита. Типичный пример: госпошлина за регистрацию права собственности в кадастре. Часто туда не попадает и добровольная страховка, если её цена указана в договоре отдельно.
Отсюда практическая ловушка. Если банк снижает ставку за страховку, которая формально не обязательна, её цена в RPSN может и не появиться. Тогда по RPSN предложение выглядит дешевле, чем обойдётся на самом деле. Как считаются скидки за страховку, разбирает статья Как добиться более низкой ставки.
Краткое определение есть в словаре: что такое RPSN.
Как считается RPSN у ипотеки?
RPSN — это годовая ставка, при которой сегодняшняя стоимость всего, что вы заплатите банку (платежи, комиссии, обязательная страховка), равна сумме кредита. Её считают по формуле из приложения № 1 к закону о потребительском кредите так, будто кредит проживёт весь срок, а ставка не изменится (§ 134). Учитываются только расходы, которые банк знает и которые служат условием кредита или предложенной ставки (§ 133).
Даже без комиссий RPSN выше ставки, потому что проценты начисляются ежемесячно. Ставке 5,00 % соответствует RPSN 5,12 %: единица плюс 0,05, делённое на двенадцать, в двенадцатой степени, минус единица. С оценкой и регистрацией залога у кредита 4 000 000 Kč на 25 лет RPSN выходит около 5,13 %.
RPSN растягивает комиссии на весь срок
Закон (§ 134) требует считать RPSN так, будто кредит проживёт весь срок, а ставка после фиксации не изменится. Разовая комиссия при этом размазывается на 25 или 30 лет. Но через пять лет фиксации ставку вы будете согласовывать заново и, возможно, рефинансируетесь в другом банке. А комиссию вы уже заплатили целиком.
Поэтому при фиксации на 5 лет и дольше банк приводит в ESIS ещё и дополнительную иллюстративную RPSN. Её считают только на срок фиксации и исходят из того, что в конце фиксации вы погасите остаток долга (§ 134, абз. 3). Если в предложении её нет, спросите. Для сравнения предложений с разными комиссиями она точнее основной.
Как RPSN меняет расстановку (4 000 000 Kč, срок 25 лет, фиксация 5 лет; оценка и регистрация залога в обоих банках 7 000 Kč):
- Банк X: ставка 4,89 %, комиссия за оформление 25 000 Kč, платёж 23 128 Kč. RPSN на 25 лет 5,09 %, за срок фиксации 5,20 %.
- Банк Y: ставка 5,00 %, без комиссии за оформление, платёж 23 384 Kč. RPSN на 25 лет 5,13 %, за срок фиксации 5,16 %.
По основной RPSN выигрывает X. Но за пять лет в X вы отдадите на проценты и комиссии 956 600 Kč, а в Y 953 200 Kč. Кто уйдёт после фиксации, с X проиграет. Расчёт сделан по формуле аннуитета, допущения для обоих предложений одинаковые.
Разница в кронах здесь небольшая. Зато хорошо виден принцип: чем выше разовые комиссии и чем меньше вы пробудете в банке, тем сильнее основная RPSN приукрашивает предложение.
Как пользоваться RPSN при выборе
- Просите RPSN к каждому предложению, посчитанную для одной и той же суммы, срока и фиксации. Другие вводные дадут другое число.
- Спросите, какая страховка и какой счёт учтены в RPSN. То, чего в нём нет, но платить всё равно придётся, прибавьте сами.
- При фиксации на 5 лет и дольше сравнивайте и дополнительную RPSN за срок фиксации.
- Разницу примерно до 0,05 п. п. считайте ничьей. Тогда решает гибкость договора: досрочные платежи, условия скидки, срок выдачи.
- Окончательное сравнение делайте в кронах за срок фиксации. Все комиссии по порядку собраны в статье Комиссии по ипотеке.
Источники
- закон № 257/2016 Sb. о потребительском кредите, § 133 (расходы, включаемые в RPSN), § 134 (допущения расчёта), приложение № 1 (формула)
- Закон о потребительском кредите, часть девятая: годовая процентная ставка расходов (редакция с 1. 9. 2024)
- ČNB — защита прав потребителей на финансовом рынке