Даст ли банк ипотеку на дачу? Всё решает запись в кадастре

Ипотеку на дачу или загородный дом (chata, chalupa) получить можно, но банк смотрит на неё строже, чем на кредит на квартиру, где вы живёте. Решает запись в кадастре. Загородный дом, записанный как семейный дом, для банка жилая недвижимость, а дача, записанная как постройка для семейного отдыха, — объект для отдыха.

Для объекта отдыха готовьте больше собственных средств. Исключение с LTV 90 % для заявителей до 36 лет касается собственного жилья, поэтому потолок здесь 80 %, а по своим правилам банки часто дают меньше. Проценты из налогов обычно не вычесть. На загородном доме за 3 000 000 Kč разница между 80 и 70 % — это целых 300 000 Kč собственных средств. Часто помогает, если добавить в залог квартиру, которая у вас уже есть.

Как узнать, что увидит банк?

Посмотрите выписку из кадастра (list vlastnictví). Бесплатно её можно найти в приложении ČÚZK «Nahlížení do katastru nemovitostí». У постройки указан способ использования, обычно «rodinný dům» (семейный дом), «stavba pro rodinnou rekreaci» (постройка для семейного отдыха) или «rodinná rekreace». По нему банк и отнесёт недвижимость к той или иной категории, даже если фактически вы живёте там круглый год.

Изменить запись можно только через строительное управление, которое должно разрешить смену назначения постройки. При этом постройка для отдыха должна отвечать техническим требованиям к жилью, например по отоплению, утеплению или канализации. Если вы это планируете, сделайте до заявки на ипотеку, а не после.

Сколько понадобится собственных средств?

У залога квартиры, где вы живёте, есть один минус: если вы перестанете платить за загородный дом, под угрозой окажется крыша над головой. Как работает дополнительный залог другой недвижимостью и как потом его снять, разбирает статья о дополнительном обеспечении ипотеки.

Для дачи за 2 500 000 Kč с собственными средствами 750 000 Kč (30 %) можно сразу рассчитать ипотеку на дачу на 20 лет. Ставку 5 % в калькуляторе замените ставкой из предложения банка.

На что оценщик смотрит у дачи?

• Подъезд. Ведёт ли к даче дорога с твёрдым покрытием и закреплён ли доступ юридически? Если путь идёт через чужой участок, нужен сервитут проезда, записанный в кадастре. Как банки относятся к обременениям, рассказывает статья о вещном обременении и ипотеке.
• Земля под постройкой. Дачу на арендованном или чужом участке банки финансируют лишь в виде исключения, потому что хотят видеть в залоге и постройку, и участок.
• Вода, электричество и канализация. Колодец, подключение к сети, выгребная яма или очистная установка. Без электричества и воды падают и стоимость, и интерес банков.
• Состояние постройки и круглогодичное использование. Возраст, конструкция, крыша, отопление. Летний домик без утепления оценят ниже.
• Ликвидность. Место, где дачи регулярно продаются, для банка более надёжный залог.

Оценка дачи занимает больше времени: оценщику нужно выехать на место и разобраться с подъездом и сетями. Учтите это в сроках договора бронирования и договора купли-продажи.

Даст ли банк ипотеку на мобильный дом или tiny house?

Только если он прочно связан с землёй и записан в кадастр как строение. Мобильный дом на колёсах или шасси, который можно переместить, не считается недвижимой вещью (§ 498 Гражданского кодекса), и в залог банк его не возьмёт. Česká spořitelna прямо пишет, что на такой дом классическую ипотеку не получить.

Tiny house на опорах или фундаменте с разрешением на строительство, записью в кадастре и описным или учётным номером (číslo popisné / evidenční) ипотекой, как правило, профинансировать уже можно. Komerční banka и для дач требует, чтобы объект был в кадастре с описным или учётным номером. Иначе остаются потребительский кредит или американская ипотека под залог другой недвижимости.

Действуют ли для дачи вычет процентов и правила ČNB?

Вычет процентов по § 15 закона о подоходном налоге действует для жилищных нужд, то есть для жилья, где живёте вы или ваши близкие. Дача для выходных к ним не относится. Но если вы постоянно живёте в загородном доме, записанном как семейный дом, вычет можно получить, до 150 000 Kč в год. Финансовые управления подходят к этому формально, так что проживание придётся подтвердить.

С 1. 4. 2026 ČNB рекомендует банкам более строгие параметры для инвестиционных кредитов: LTV не выше 70 % и DTI 7. Это касается третьей и каждой следующей жилой недвижимости, а также недвижимости, купленной под сдачу.

Если вы хотите сдавать дачу и чтобы банк учёл доход от аренды, он будет считать её инвестицией. Засчитывать ли дачу в число ваших объектов недвижимости, решает банк. Рекомендация не закон, но банки ей следуют.

Ипотека или небольшой кредит без залога?

Для недорогой дачи за несколько сотен тысяч крон ипотека с оценкой и записью в кадастр может не окупиться. Потребительский кредит оформляется быстрее и без залога, но стоит дороже и даётся на меньший срок. С какой суммы ипотека имеет смысл, разбирает статья о небольшой ипотеке до 1 миллиона Kč.

Если вы покупаете участок, а дачу только собираетесь построить, финансирование участка подчиняется другим правилам, чем готовая постройка. Постройка для отдыха при этом не считается жилищной нуждой, так что с вычетом процентов осторожнее. Подробности в статье об ипотеке на земельный участок.