Нечем платить ипотеку? Что делать с первой недели до продажи квартиры

Как только поняли, что следующий платёж внести не получится, звоните в банк, причём до даты платежа. Пока просрочки нет, банки охотно предлагают отсрочку, продление срока или временно сниженный платёж. После нескольких пропущенных платежей разговор уже идёт о взыскании, а запись в банковском реестре останется на 4 года после того, как вы погасите долг.

Время у вас есть, но не бесконечное. Прежде чем потребовать вернуть весь кредит досрочно (zesplatnění), банк обязан письменно попросить вас доплатить долг и дать на это не меньше 30 дней (§ 124 закона о потребительском кредите). Продать заложенную квартиру он может не раньше чем через 6 месяцев после того, как уведомит вас об обращении взыскания на залог, и всё это время не вправе мешать вам продать её самостоятельно (§ 123).

Что будет, если платёж по ипотеке не пришёл?

Сначала приходят напоминание и проценты за просрочку, затем запись в реестре BRKI, а при долгой просрочке банк может потребовать весь долг и обратить взыскание на квартиру:

1. После даты платежа приходит напоминание и начинают капать проценты за просрочку, а иногда и договорная неустойка. Закон её ограничивает: не больше 0,1 % от суммы долга в день, а все штрафы вместе не больше половины суммы кредита и не выше 200 000 Kč (§ 122).
2. Банк сообщает о просрочке в реестр BRKI. Запись хранится 4 года с момента, когда вы погасите долг, и её увидит любой следующий банк.
3. Прежде чем требовать весь долг, банк письменно просит заплатить и даёт минимум 30 дней. Сколько пропущенных платежей для этого нужно, написано в договоре.
4. Если просрочка длится дольше 90 дней, банк может требовать только проценты за просрочку: ставка репо ČNB плюс 8 п. п. Во 2-м полугодии 2026 года это 11,75 % годовых.
5. Когда банк требует кредит досрочно, к оплате сразу становится весь непогашенный основной долг. Будущие проценты банк требовать не вправе.
6. Если долг так и не погашен, банк уведомляет вас, что обращает взыскание на залог. Продать квартиру, обычно с торгов, он может не раньше чем через 6 месяцев. Что происходит при экзекуции или банкротстве, рассказывает статья об ипотеке при экзекуции и банкротстве.

От первого дня просрочки до продажи квартиры обычно проходит много месяцев. Но чем раньше вы выйдете на связь, тем больше вариантов предложит банк.

Первая неделя: на сколько месяцев хватит денег

До звонка в банк выпишите на один лист платёж по ипотеке, новый доход семьи, обязательные расходы и сбережения на счёте. Сразу станет видно, на сколько месяцев хватит денег и какой платёж вы потянете в долгую.

Главный вопрос: провал в доходах временный или постоянный. Болезнь, декрет или несколько месяцев без работы решаются отсрочкой. Развод, стабильно более низкий доход или инвалидность требуют постоянно меньшего платежа либо продажи.

На той же неделе достаньте страховые договоры. Страхование платёжеспособности обычно покрывает потерю работы и нетрудоспособность, когда пройдёт период ожидания, указанный в договоре. Рисковое страхование жизни может покрывать инвалидность. О страховом случае сообщайте сразу, сроки там обычно короткие.

Что может предложить банк, если нечем платить?

Банк может предложить отсрочку платежей, выплату только процентов, продление срока, более короткую фиксацию или консолидацию долгов. Права на это закон вам не даёт: это договорённость с банком, обычно в виде дополнения к договору, и условия зависят и от банка, и от того, сколько лет вы его клиент.

У продления срока есть предел: банки хотят, чтобы кредит был погашен к определённому возрасту, у mBank до 70 лет. Если фиксация скоро заканчивается, подумайте и о смене банка, порядок описан в статье о конце фиксации. А если кроме ипотеки вы платите дорогие кредиты, пригодится статья о консолидации кредитов в ипотеку.

Пособия и бесплатная долговая консультация

Если доход сильно упал, спросите в бюро труда (úřad práce) о пособии государственной социальной помощи. Оно заменило, среди прочего, пособие на жильё, а право на него зависит от доходов и имущества всей семьи. У владельцев квартир с ипотекой всё решает конкретная ситуация, поэтому пусть её оценят прямо в бюро.

Бесплатные долговые консультации помогут составить бюджет и подготовить предложение для банка. Если хотите сдать квартиру, а сами переехать в жильё подешевле, проверьте в договоре, не нужно ли для аренды согласие банка.

Продайте раньше, чем продаст банк

Когда не спасает даже меньший платёж, продажа на ваших условиях почти всегда выгоднее торгов. Цену и сроки вы выбираете сами, а разница между ценой продажи и остатком долга остаётся вам.

При продаже недвижимости ипотеку можно погасить бесплатно, если с подписания кредитного договора прошло не меньше 24 месяцев. Бесплатно и погашение из-за смерти, длительной болезни или инвалидности заёмщика, его супруга или партнёра, если это заметно снижает способность платить. В остальных случаях банк во время фиксации может взять не больше 0,25 % от погашаемой суммы за каждый начатый год до конца фиксации, в сумме не больше 1 %.

На практике вы просите банк рассчитать остаток долга, и покупная цена через депонирование (úschova) идёт прямо на погашение кредита. После погашения банк выдаёт подтверждение (kvitance), а снятие залога в кадастре стоит 2 000 Kč. Подробности в статье о том, как продать квартиру с ипотекой.