Инвестиции в недвижимость
Cash flow, IRR и ROI вашей инвестиции в Чехии — с ипотекой, налогами и выходом через N лет.
Параметры инвестиции
Цена, ипотека, аренда, горизонт — результаты обновляются мгновенно.
15 % — стандарт для физлиц — с разницы аренда минус вычитаемые расходы. 0 % при специальных освобождениях. 21 % для s.r.o. (ООО) и аналогичных.
Результаты
Cash flow по годам
Доходы, расходы и чистый денежный поток год за годом. Стоимость недвижимости и ваш собственный капитал.
| Rok | Доход | Расходы | Cash flow | Стоимость | Собственный капитал |
|---|
Инвестиции в чешскую недвижимость — полный разбор
Этот калькулятор симулирует buy-to-let инвестицию год за годом и считает метрики, важные для решения: IRR, ROI, годовой cash flow и чистый выход.
Что такое IRR и почему это важно
IRR — годовая доходность вложенного капитала с учётом всех потоков во времени. Если IRR > ставки ипотеки, leverage работает на вас — занятые деньги приносят больше, чем стоят. Если IRR > 7–8 %, это сильная инвестиция в текущей Чехии.
Что входит в cash flow
- Доход: аренда (с годовым ростом) минус vacancy (5 %)
- Операционные расходы: SVJ/обслуживание (ваш ввод), налог на недвижимость (0,5 %/год), резерв на ремонт (1 %/год)
- Ипотека: проценты и тело, помесячно
- Налог: 15 % с (аренда − расходы − проценты ипотеки)
- На выходе: цена продажи − 3 % комиссии − налог с продажи (если применим) − погашение ипотеки
Налог с продажи — когда 0 %
В Чехии продажа освобождена от налога если:
- Жили минимум 2 года непосредственно перед продажей, или
- Владели минимум 10 лет (с 2021; ранее 5 лет), или
- Используете выручку на собственное жильё в течение года
Иначе разница (продажа − покупка) облагается 15 % для физлиц.
Что чаще всего интересует
Какая хорошая IRR для инвестиции в недвижимость в Чехии?
В современной Чехии 6–8 % хорошо, 8 %+ отлично. Если IRR < 5 %, инвестиция не побеждает средний фондовый рынок (S&P 500 даёт ~8 %). Если IRR > ставки ипотеки (~4,4 %), leverage работает — занятые деньги приносят больше, чем стоят.
Как банки относятся к инвестиционным ипотекам?
Инвестиционная ипотека в Чехии обычно имеет +0,3–0,5 % к ставке и требует больше первоначального взноса (типично 30 %, иногда 20 %). Банк учтёт 60–80 % ожидаемой аренды в DSTI/DTI. Некоторые банки (Hypoteční banka, mBank) более лояльны; KB обычно строже.
Что такое vacancy и зачем учитывать?
Vacancy = время, когда квартира пустует (между арендаторами, ремонт, сезон). Реалистично 5–10 % года. Без учёта реальная доходность окажется на столько же ниже расчётной.
Что если цены упадут через 5 лет?
При продаже в кризис теряете подорожание (калькулятор предполагает постоянный рост). Cash flow от аренды продолжается, частично компенсируя. Для проверки чувствительности поставьте "0 % подорожание" и увидите результат без капитальной прибыли.
Можно ли вычитать проценты ипотеки из налога?
При аренде (§ 9 ZDP) да — проценты вычет. Уменьшают налоговую базу. Калькулятор это учитывает автоматически при расчёте налога каждого года.
Что лучше — паушал, реальные расходы или ООО?
При аренде: 30 % паушал (просто, но без процентов ипотеки) или реальные расходы. С высоким процентом ипотеки реальные обычно лучше. Для большого портфеля s.r.o. (ООО) с 21 % корпоративного налога может сэкономить. Перед первой декларацией консультируйтесь с налоговым советником.
Насколько реалистично 3 % годового подорожания?
Долгосрочное среднее по Чехии 3–4 %. Прага и Брно исторически 4–6 %. Небольшие города 2–3 %. Краткосрочно сильно варьируется — 2008–2013 было плоско или негативно, 2020–2022 видели скачки на 30 %+. Для долгосрочного планирования используйте 3 % как консервативное.
Планируете продажу?
Рассчитайте чистый выход — налоги, сборы, погашение ипотеки.
Продажа недвижимости →