Калькулятор инвестиций в недвижимость: cash flow и IRR
Cash flow, IRR и ROI вашей инвестиции в Чехии — с ипотекой, налогами и выходом через N лет.
Параметры инвестиции
Цена, ипотека, аренда, горизонт — результаты обновляются мгновенно.
15 % — стандарт для физлиц — с разницы аренда минус вычитаемые расходы. 0 % при специальных освобождениях. 21 % для s.r.o. (ООО) и аналогичных.
Результаты
Cash flow по годам
Доходы, расходы и чистый денежный поток год за годом. Стоимость недвижимости и ваш собственный капитал.
| Год | Доход | Расходы | Cash flow | Стоимость | Собственный капитал |
|---|
Что такое инвестиционная квартира?
Инвестиционная квартира — это квартира, купленная для сдачи в аренду, а не для жизни. Для ипотеки на неё ČNB с 1 апреля 2026 года рекомендует LTV не выше 70 % и DTI 7, поэтому на квартиру за 5 млн Kč нужно не меньше 1,5 млн Kč своих денег. Доход от аренды облагается по § 9 с фактическими расходами или паушалом 30 %.
Валовая доходность 2+kk в Праге. Допущения: цена 8,0 млн Kč (около 55 м² по 146 000–150 000 Kč за м² в новостройке), аренда по ориентировочным ценам 2026 года, до расходов и налогов.
| Аренда в месяц | Аренда за год | Валовая доходность |
|---|---|---|
| 20 000 Kč | 240 000 Kč | 3,0 % |
| 23 000 Kč | 276 000 Kč | 3,45 % |
| 26 000 Kč | 312 000 Kč | 3,9 % |
Как банки кредитуют такие покупки и что меняет рекомендация ČNB, разбираем в статье ипотека на инвестиционную недвижимость.
Инвестиции в чешскую недвижимость — полный разбор
Этот калькулятор симулирует buy-to-let инвестицию год за годом и считает метрики, важные для решения: IRR, ROI, годовой cash flow и чистый выход.
Что такое IRR и почему это важно
IRR — годовая доходность вложенного капитала с учётом всех потоков во времени. Если IRR > ставки ипотеки, leverage работает на вас — занятые деньги приносят больше, чем стоят. Если IRR > 7–8 %, это сильная инвестиция в текущей Чехии.
Что входит в cash flow
- Доход: аренда (с годовым ростом) минус vacancy (5 %)
- Операционные расходы: SVJ/обслуживание (ваш ввод), налог на недвижимость (ваш ввод в Kč в год, по умолчанию 1 150 Kč), резерв на ремонт (1 %/год)
- Налог на недвижимость (daň z nemovitých věcí): считается от площади, а не от цены квартиры (закон № 338/1992 Sb.). 1 150 Kč в год по умолчанию соответствуют квартире 60 м² в пражском многоквартирном доме: 60 м² × 1,22 × 3,50 Kč × 4,5, до инфляционного и местного коэффициента. Если знаете свой налог, введите его в калькуляторе.
- Ипотека: проценты и тело, помесячно
- Налог: 15 % с (аренда − расходы − проценты ипотеки)
- На выходе: цена продажи − 3 % комиссии − налог с продажи (если применим) − погашение ипотеки
Налог с продажи — когда 0 %
В Чехии продажа освобождена от налога если:
- Жили минимум 2 года непосредственно перед продажей, или
- Владели минимум 10 лет (с 2021; ранее 5 лет), или
- Используете выручку на собственное жильё в течение года
Иначе разница (продажа − покупка) облагается 15 % для физлиц.
Что чаще всего интересует
Какая хорошая IRR для инвестиции в недвижимость в Чехии?
В современной Чехии 6–8 % хорошо, 8 %+ отлично. Если IRR < 5 %, инвестиция не побеждает средний фондовый рынок (S&P 500 даёт ~8 %). Если IRR > ставки ипотеки (~5 %), leverage работает — занятые деньги приносят больше, чем стоят.
Как банки относятся к инвестиционным ипотекам?
С 1 апреля 2026 года ČNB рекомендует для квартир под сдачу LTV не выше 70 % и DTI 7, поэтому рассчитывайте примерно на 30 % цены из своих денег; это рекомендация, а не закон. Доход от аренды банки засчитывают обычно лишь частично, а у ещё не сданной квартиры только после того, как вы покажете договор аренды. Каждый банк применяет рекомендацию по-своему, поэтому спросите в нескольких.
Что такое vacancy и зачем учитывать?
Vacancy = время, когда квартира пустует (между арендаторами, ремонт, сезон). Реалистично 5–10 % года. Без учёта реальная доходность окажется на столько же ниже расчётной.
Что если цены упадут через 5 лет?
При продаже в кризис теряете подорожание (калькулятор предполагает постоянный рост). Cash flow от аренды продолжается, частично компенсируя. Для проверки чувствительности поставьте "0 % подорожание" и увидите результат без капитальной прибыли.
Можно ли вычитать проценты ипотеки из налога?
Вычет процентов по § 15 (до 150 000 Kč в год) положен только за собственное жильё: на сданную квартиру он не распространяется. Зато проценты по кредиту на сдаваемую квартиру можно учесть как расход к доходу от аренды по § 9, если вы считаете фактические расходы; паушал 30 % (не больше 600 000 Kč) уже покрывает все расходы, проценты тоже. Калькулятор выше исходит из фактических расходов и вычитает проценты из налоговой базы аренды.
Что лучше — паушал, реальные расходы или ООО?
При аренде: 30 % паушал (просто, но без процентов ипотеки) или реальные расходы. С высоким процентом ипотеки реальные обычно лучше. Для большого портфеля s.r.o. (ООО) с 21 % корпоративного налога может сэкономить. Перед первой декларацией консультируйтесь с налоговым советником.
Насколько реалистично 3 % годового подорожания?
Обещать конкретный темп никто не может, и последние годы показывают, как сильно он колеблется: во втором квартале 2026 года старые квартиры продавались на 14 % дороже, чем годом раньше, а пражские на 11 % (ČBA). За 10–20 лет такие скачки чередуются с годами без роста или с падением, поэтому 3 % в год в калькуляторе — сознательно осторожное допущение.
Планируете продажу?
Рассчитайте чистый выход — налоги, сборы, погашение ипотеки.
Продажа недвижимости →