Выбирать ипотеку стоит в жёстком порядке: сначала платёж, который вы потянете и после окончания фиксации, затем параметры кредита и только в самом конце банк. Предложения сравнивайте в кронах за весь срок фиксации, а не по ставке из рекламы. Самая низкая ставка выигрывает реже, чем кажется.
Средняя ставка по реально подписанным ипотекам в августе 2026 года составила 5,00 % (ČBA Hypomonitor), а в прайс-листах банков в октябре 2026 года, по данным Swiss Life Hypoindex, в среднем 5,79 %. Индивидуальные предложения лежат между 4,7 и 5,8 %. Для ипотеки 4 000 000 Kč на 25 лет это разница между платежом 22 690 и 25 285 Kč и около 217 000 Kč процентов за пять лет. Ради таких денег выбирать стоит внимательно.
Какой платёж вы выдержите после фиксации?
Тот, который вы потянете и при ставке на 1 п. п. выше: для 4 млн Kč на 25 лет это 25 772 Kč вместо 23 384 Kč.
Сколько вам одолжат, определяют два потолка. Обязательный из них только один: лимит ČNB (Чешского национального банка) по LTV, то есть кредит не больше 80 % стоимости недвижимости (90 %, если хотя бы одному из заявителей меньше 36 лет). Второй потолок банк устанавливает сам. Обычный внутренний порог банков звучит так: платежи по всем кредитам не превышают 45 % чистого дохода (50 % до 36 лет). Законом он не закреплён. Остальные условия ипотеки на 2026 год, от собственных средств до документов и возраста, собраны в гиде по первой ипотеке.
Свой потолок ставьте строже банковского. Посчитайте платёж по сегодняшней ставке, а потом по ставке на 1 п. п. выше: через три или пять лет ставку придётся согласовывать заново. Для 4 000 000 Kč на 25 лет это 23 384 Kč при 5,00 % и 25 772 Kč при 6,00 %. При пороге 45 % таким платежам соответствует чистый доход примерно 52 000 и 57 300 Kč. Если более высокий платёж не покроют ни доход, ни резерв, кредит на грани, и никакая ставка этого не исправит.
Сколько вам реально дадут банки, покажет калькулятор максимальной суммы ипотеки. Потом получите предварительное одобрение (předschválení). Оно занимает несколько дней, и только с ним имеет смысл подписывать договор резервации.
Что должно совпадать во всех предложениях
Предложения сравнимы, только если они отличаются одним лишь банком. Попросите 2–3 письменных предложения с одинаковыми вводными:
| Параметр | Почему он влияет | Что спросить |
|---|---|---|
| Сумма кредита и LTV | у банков ценовые зоны по LTV, до 80 % обычно дешевле | какая зона действует для моей суммы и оценки |
| Срок фиксации | в октябре 2026 года ставки по разным фиксациям отличаются на десятые доли п. п. | ставки на 1, 3 и 5 лет рядом |
| Срок кредита | более длинный срок снижает платёж, а не цену | платёж и проценты для 25 и 30 лет |
| Условия скидки | ставка «от» часто действует только со счётом и страховкой | насколько вырастет ставка, если я перестану выполнять условие |
| Комиссии | оформление, оценка, ведение кредита попадают в RPSN | RPSN и список всех комиссий |
| Гибкость договора | досрочные платежи сверх законного минимума, срок выдачи | сколько можно погасить бесплатно и до какого числа нужно взять деньги |
Стоит одному предложению отличаться, скажем, сроком фиксации или страховкой, и сравнение перестаёт быть честным. Поэтому вводные держите одинаковыми, а с изменениями экспериментируйте уже в выбранном банке.
Как сравнить предложения в кронах?
Решающее число здесь одно: сумма процентов и всех прочих расходов за срок фиксации. После её окончания ставка всё равно изменится, так что считать скидку на 25 лет вперёд бессмысленно. RPSN (полная стоимость кредита) хорош как первый фильтр, но он исходит из одной и той же ставки на весь срок кредита, а для ипотеки с фиксацией это неверно. Чем различаются эти два числа, объясняет статья RPSN и процентная ставка.
Три условных предложения на 4 000 000 Kč (срок 25 лет, фиксация 5 лет, проценты за первые 60 месяцев посчитаны по формуле аннуитета):
- Банк A: 5,19 %, без условий и комиссий. Платёж 23 829 Kč, проценты за фиксацию 983 600 Kč.
- Банк B: 4,89 %, но только со страхованием жизни в этом банке за 800 Kč в месяц. Платёж 23 128 Kč, проценты 924 600 Kč, страховка 48 000 Kč, итого 972 600 Kč.
- Банк C: 4,99 %, комиссия за оформление 15 000 Kč. Платёж 23 360 Kč, проценты 944 300 Kč, итого 959 300 Kč.
Самая низкая ставка (B) оказалась лишь второй и проиграла C 13 300 Kč. Но если страхование жизни вы оформили бы и без ипотеки, страховка не лишний расход, и порядок меняется. Поэтому учитывайте то, что вы платили бы в любом случае.
Два предложения рядом посчитает калькулятор «Сравнение двух ипотек». С письменными предложениями на руках можно идти торговаться, а как это делать, описано в статье Как добиться более низкой ставки.
Срок фиксации выбирайте по запасу прочности
В октябре 2026 года дешевле всего годовая фиксация: с лета банки поднимают прежде всего ставки на 5 лет и дольше. Но дешёвая ставка сегодня ещё не значит дешёвая ипотека через пять лет. Короткую фиксацию берите, только если бюджет выдержит рост ставки на 2 п. п. Для 4 000 000 Kč на 25 лет это прыжок с 23 384 до 28 272 Kč в месяц. Иначе разумнее пятилетняя фиксация, пусть она и дороже.
Плавающая ставка в Чехии встречается редко и в октябре 2026 года дешевле не выходит. Подробные сценарии найдёте в статьях Какую фиксацию выбрать и «Фиксированная или плавающая ставка».
Перед подписанием
- Используйте 14 дней на размышление. Перед подписанием кредитного договора на жильё банк обязан дать вам время подумать, и в этот срок он не может ни изменить, ни отозвать предложение (§ 111 закона о потребительском кредите). После подписания от ипотечного договора просто так уже не откажешься.
- Прочитайте условия скидки на ставку. Ищите, на сколько и с какого момента вырастет ставка, если вы смените работодателя, банк, куда приходит зарплата, или откажетесь от страховки.
- Проверьте срок и условия выдачи: что нужно принести, прежде чем банк отпустит деньги, и до какого числа, чтобы предложение не сгорело.
- Уточните правила досрочных платежей. Закон даёт минимум: раз в год до 25 % первоначальной суммы кредита бесплатно, в месяц перед годовщиной договора. Некоторые банки разрешают больше.
Что при выборе чаще всего идёт не так и во что это обходится, собрано в статье 15 самых частых ошибок при ипотеке.
Источники
- ČBA Hypomonitor — средняя ставка по новым ипотекам, август 2026
- Swiss Life Hypoindex — предлагаемые ставки, октябрь 2026
- ČNB — верхний предел LTV, отмена DSTI и DTI
- закон № 257/2016 Sb. о потребительском кредите, § 111 (время на размышление), § 117 (досрочное погашение), § 133–134 (RPSN)