Рефинансирование означает, что новый банк даёт вам ипотеку и гасит ею прежнюю. От подачи заявки до погашения старой ипотеки проходит обычно 4–6 недель, а начинать стоит не позже чем за 3 месяца до конца фиксации. В конце фиксации, а также в течение 3 месяцев после уведомления о новой ставке, нынешнему банку за погашение вы не платите ничего.
Расходы сводятся к оценке (3 000–6 000 Kč, многие банки её компенсируют), регистрации нового залога и снятию старого, по 2 000 Kč за каждое действие. Здесь речь только о порядке действий. Экономию и срок окупаемости посчитает калькулятор рефинансирования ипотеки. Переходить или остаться и выторговать ставку получше, разбирает статья Рефиксация или рефинансирование.
Весь график на одной странице
| Когда | Что сделать | Кто |
|---|---|---|
| За 6 месяцев до конца фиксации | узнать дату окончания фиксации, остаток долга и условия договора | вы |
| За 4–3 месяца | собрать 2–3 письменных предложения; приходит письмо с новой ставкой | вы, банки |
| За 3 месяца | подать заявку в новый банк, заказать оценку | вы, новый банк |
| Через 2–4 недели после заявки | одобрение кредита | новый банк |
| За 1–2 месяца | справка об остатке долга, подписание договоров, заявление о регистрации залога | старый банк, вы, новый банк |
| День окончания фиксации | выдача: новый банк перечисляет деньги старому | новый банк |
| В течение нескольких недель после погашения | квитанция о погашении (kvitance) и снятие старого залога в кадастре | старый банк, вы |
Запас по времени нужен прежде всего из-за кадастра. Регистрацию залога кадастр проводит не раньше чем через 20 дней после уведомления собственника о пломбе (в августе и сентябре 2026 года в среднем за 22 дня), а банк обычно не выдаёт деньги, пока заявление о регистрации не подано.
Как рефинансировать ипотеку за восемь шагов?
Восемь шагов от исходных цифр до снятия старого залога:
- Выясните исходные цифры. Дата окончания фиксации, остаток долга на этот день, оставшийся срок и условия скидки, которые могут удерживать вас в банке.
- Обратитесь в 2–3 банка или к консультанту. Просите письменное предложение с одинаковым сроком фиксации, сроком кредита и страховкой, иначе предложения не сравнить.
- Подайте заявку и документы. Новый банк заново проверяет доходы и обязательства, как при новой ипотеке.
- Оценку недвижимости (odhad) заказывает новый банк. Для квартир её часто делают онлайн и недорого, для домов с осмотром. От оценки зависит LTV.
- Одобрение занимает обычно 2–4 недели с момента, когда документы собраны полностью.
- Попросите старый банк выдать справку об остатке долга на день погашения. Новому банку нужны точная сумма и номер счёта.
- Вы подписываете кредитный договор и договор залога, и подаётся заявление о регистрации. Новый залог записывают в кадастр после прежнего, а на первое место он передвигается, когда старый снят.
- После погашения проследите за снятием залога. Старый банк выдаёт квитанцию и согласие на снятие залога, а заявление в кадастр обычно подаёте вы или новый банк. Госпошлина 2 000 Kč.
Не забудьте переоформить винкуляцию (vinkulace) страховки недвижимости на новый банк, а после погашения кредита отменить постоянное поручение на старый платёж.
Какие документы попросит новый банк
- два документа, удостоверяющих личность;
- подтверждение дохода: у сотрудников справка о доходах (potvrzení o příjmu) или расчётные листки, у ИП (OSVČ) 1–2 налоговые декларации;
- кредитный договор по нынешней ипотеке и выписка по кредитному счёту или справка об остатке;
- выписка из кадастра (list vlastnictví), которую банк часто скачивает сам;
- договор страхования недвижимости: страховку затем винкулируют в пользу нового банка.
Некоторые банки просят и выписки по текущему счёту, с которого вы платили ипотеку. Регулярные платежи без просрочек для них лучшее доказательство, что кредит вам по силам. Полный список по типу дохода есть в статье Документы для ипотеки.
Можно ли рефинансировать посреди фиксации?
Можно, но не бесплатно. Вне конца фиксации и других бесплатных окон старый банк может взять компенсацию расходов не больше 0,25 % погашаемой суммы за каждый начатый год до конца фиксации, в сумме максимум 1 %. И никогда больше, чем реально теряет на процентах. При большой разнице в ставках переходить выгодно и с такой компенсацией.
Расчёт на 3 000 000 Kč (осталось 18 лет, нынешняя ставка 6,00 %, до конца фиксации 18 месяцев, предложение другого банка 5,00 %; аннуитетный платёж):
- Компенсация старому банку: 2 начатых года × 0,25 % = 0,50 %, то есть не больше 15 000 Kč.
- Оценка, регистрация и снятие залога: около 9 000 Kč. Всего расходов примерно 24 000 Kč.
- Платёж снижается с 22 745 до 21 091 Kč, на 1 654 Kč в месяц.
- За 18 месяцев до прежнего конца фиксации вы сэкономите на процентах 44 500 Kč. Расходы окупятся примерно за 15 месяцев.
Будь разница в ставках всего 0,3 п. п., переход до конца фиксации не окупился бы, и лучше подождать. Как считается компенсация и когда её стоит заплатить, разбирает статья Когда выгодно досрочное погашение.
Увеличение суммы и смена заёмщиков
Рефинансирование — единственный момент, когда ипотеку можно серьёзно переделать без согласия старого банка. Чаще всего меняют две вещи:
- Сумма. Новый банк гасит старую ипотеку и даёт что-то сверху, например на ремонт или на погашение более дорогих кредитов. Весь кредит при этом должен уложиться в лимит LTV 80 % (90 % до 36 лет). Проценты с той части, что идёт не на жильё, из налогов не вычесть. Когда выгодно переносить кредиты в ипотеку, разбирает статья Консолидация кредитов в ипотеку.
- Выход созаёмщика. После расставания или развода новую ипотеку можно оформить только на одного из вас. Но банк учтёт лишь его доход, так что проверку кредитоспособности ему придётся пройти самому.
Где рефинансирование застревает чаще всего
- Поздний старт. Кто подаёт заявку за месяц до конца фиксации, не успевает с регистрацией и автоматически остаётся на ставке нынешнего банка.
- Оценка ниже ожиданий. LTV считают от новой оценочной стоимости, а не от цены, за которую вы покупали много лет назад.
- Доход ниже, чем при первой ипотеке. Декрет, испытательный срок или только что начатый бизнес могут заблокировать новое одобрение.
- Старый банк долго готовит справку об остатке. Попросите её сразу после одобрения.
- Забытое снятие залога. Старый залог в кадастре помешает при следующей продаже или следующем кредите.
Источники
- закон № 257/2016 Sb. о потребительском кредите в редакции поправки, действующей с 1. 9. 2024, § 117 (досрочное погашение и компенсация расходов)
- закон № 256/2013 Sb. о кадастре недвижимости (регистрация и снятие залога)
- закон № 634/2004 Sb. об административных пошлинах (пошлина за заявление о регистрации 2 000 Kč)
- ČNB — лимит LTV 80 % (90 % до 36 лет)