Досрочно гасить ипотеку выгодно, если у вас есть резерв, нет более дорогих долгов, а ставка по ипотеке выше того, что деньги безопасно принесут в другом месте после налогов. При ставке около 5,00 % в октябре 2026 года это верно для большинства новых ипотек. Там, где ещё несколько лет действует фиксация около 2 %, спешить невыгодно.
Расчёт сильнее, чем обычно думают, меняют две вещи. Первая — вычет процентов из налогов: у небольших ипотек он снижает реальную ставку. Вторая — близкий конец фиксации, когда можно погасить любую сумму бесплатно и новая ставка уже известна. Здесь речь о том, стоит ли гасить досрочно, а как внести досрочный платёж технически, описывает отдельная статья.
Таблица для решения
| Ваша ситуация | Что делать со свободными деньгами |
|---|---|
| Резерв меньше нескольких месячных расходов | сначала резерв, гасить потом |
| Есть потребительский кредит или кредитная карта | сначала закрыть более дорогой долг |
| Ставка по ипотеке около 5 %, деньги лежат на счёте | внести в месяц перед годовщиной договора (до 25 % первоначальной суммы кредита бесплатно) |
| Фиксация заканчивается в течение года | подождать и решить по новой ставке |
| Фиксация около 2 % ещё на несколько лет | копить в надёжном месте, гасить в конце фиксации |
| Продажа квартиры в ближайшие годы | не гасить, долг закроет цена продажи |
Порядок строк не случаен. Резерв и более дорогие долги всегда идут первыми. Деньги, отправленные в ипотеку, назад уже не получить, даже если вы потеряете доход.
Гарантированная доходность, которую урезают налоги
Каждая крона, внесённая в ипотеку под 5,00 %, экономит вам 5 % в год на процентах. Это доходность без риска и без налога, так что по сравнению со сберегательным счётом с налогом 15 % она равна 5,88 % до налогообложения. Эту планку безопасной альтернативе и придётся перепрыгнуть.
Но проценты по ипотеке на собственное жильё вычитаются из налоговой базы, по кредитам с 2021 года до 150 000 Kč в год. Если процентов вы платите меньше лимита, ипотека после вычета обходится вам лишь в 4,25 % (5,00 % × 0,85). Досрочный платёж тогда зарабатывает меньше.
Новаки и Свободы вносят одинаковые 300 000 Kč (обе ипотеки под 5,00 % на 25 лет, через пять лет после подписания, ставка налога 15 %):
- Новаки взяли 2 000 000 Kč, должны 1 771 600 Kč и платят в год 87 400 Kč процентов, меньше лимита вычета. Платёж сэкономит им за первый год 15 300 Kč процентов, но налоговая льгота уменьшится на 2 300 Kč. Реальная доходность около 4,3 %.
- Свободы взяли 4 000 000 Kč, должны 3 543 200 Kč и платят 174 800 Kč процентов. После платежа останется 159 400 Kč, всё ещё больше лимита 150 000 Kč. Льгота не меняется, и они экономят все 15 300 Kč, то есть 5 %.
Обеим семьям платёж выгоден, если иначе деньги лежали бы на текущем счёте. Разница показывает, почему один и тот же совет подходит не всем.
С фиксацией около 2 % спешить незачем
Если у вас ещё несколько лет действует фиксация около 2 %, гасить ипотеку — самый невыгодный способ распорядиться свободными деньгами. Погасив ипотеку под 1,99 %, вы получаете доходность 1,99 %, а с учётом вычета процентов ещё меньше. Деньги, надёжно отложенные в другом месте, до конца фиксации могут заработать больше.
В конце фиксации всё переворачивается. Новая ставка будет выше, и как раз тогда можно внести любую сумму без комиссии. Кто к этому моменту накопит, уменьшит остаток ровно тогда, когда ипотека дорожает. Насколько велик бывает скачок платежа, показывает статья Конец фиксации ипотеки.
Заплатить комиссию или дождаться годовщины?
Если годовщина договора близко, подождите, если далеко, комиссию обычно выгоднее заплатить. Вне бесплатных окон банк может взять не больше 0,25 % погашаемой суммы за каждый начатый год до конца фиксации, в сумме максимум 1 %. Но никогда больше, чем реально теряет на процентах. При ставке 5,00 % каждый начатый год до конца фиксации стоит примерно 18 дней процентов с этой суммы.
| Ситуация | Комиссия | Условие |
|---|---|---|
| Конец фиксации | 0 Kč | погашение в конце фиксации или в течение 3 месяцев после сообщения новой ставки |
| Платёж перед годовщиной договора | 0 Kč | до 25 % первоначальной суммы кредита в год, внесено в месяц перед годовщиной |
| Продажа недвижимости | 0 Kč | с подписания кредитного договора прошло не меньше 24 месяцев |
| В остальное время внутри фиксации | не более 0,25 % за каждый начатый год до конца фиксации, всего максимум 1 % | никогда не больше, чем банк реально теряет на процентах |
Пример: 300 000 Kč, до годовщины 10 месяцев, до конца фиксации неполных 3 года. Ожидание обойдётся в 12 500 Kč процентов, комиссия максимум в 2 250 Kč.
Сократить срок или снизить платёж
Чисто финансово выигрывает сокращение срока. Если на ипотеку 4 000 000 Kč под 5,00 % через пять лет внести 300 000 Kč, это сэкономит около 460 000 Kč процентов, а ипотека закончится на 2 года и 8 месяцев раньше. Снижение платежа даст экономию около 175 000 Kč.
Зато снижение платежа работает как страховка. Если впереди декрет, смена работы или конец дешёвой фиксации, меньший обязательный платёж оставит бюджету простор. А сумму побольше можно добровольно вносить к следующей годовщине.
Погасить всю ипотеку сразу?
Это имеет смысл в конце фиксации или при продаже квартиры. Продажа освобождена от комиссии, если с подписания кредитного договора прошло не меньше 24 месяцев. Если гасите из сбережений, проследите за тремя вещами:
- После погашения у вас должен остаться резерв. Квартира без долга за неделю в деньги не превратится.
- Вы теряете вычет процентов. У крупных ипотек это до 22 500 Kč в год.
- После погашения запросите квитанцию (kvitance) и согласие на снятие залога и подайте заявление в кадастр. Пошлина 2 000 Kč.
Последствия на своих цифрах покажет калькулятор досрочного погашения.
Источники
- закон № 257/2016 Sb. о потребительском кредите в редакции поправки, действующей с 1. 9. 2024, § 117 (досрочное погашение, бесплатные окна, компенсация расходов)
- закон № 586/1992 Sb. о подоходном налоге, § 15, абз. 3 (вычет процентов, лимит 150 000 Kč)
- ČNB — защита потребителей: досрочное погашение кредита на жильё