DSTI, DTI и LTV — все лимиты ČNB на ипотеку, объяснённые

Чешский нацбанк устанавливает три лимита для ипотек, которые банк обязан соблюдать по закону. Если не пройдёте хотя бы один из них, банк вам ипотеку не одобрит. Здесь каждый лимит объяснён с конкретными числами.

LTV — Loan to Value (отношение кредита к стоимости)

LTV — это процент стоимости недвижимости, который банк вам одолжит. ČNB устанавливает потолок 80 % для стандартных заявителей, 90 % для молодых до 36 лет.

Пример: Квартира стоит 6 000 000 Kč. При LTV 80 % банк одолжит максимум 4 800 000 Kč, и вы должны внести 1 200 000 Kč из собственных средств. При LTV 90 % (молодые до 36) банк одолжит до 5 400 000 Kč, и вы внесёте 600 000 Kč.

Меньший LTV (ниже 80 %) часто означает чуть лучшую ставку — банк вознаграждает меньший риск.

DSTI — Debt Service to Income (отношение платежей к доходу)

DSTI — это доля чистого месячного дохода, идущая на все платежи по кредитам (ипотека + другие кредиты). ČNB устанавливает лимит 45 %, для молодых до 36 — 50 %.

Пример: Ваш чистый месячный доход 60 000 Kč. Максимальный месячный платёж по всем кредитам — 27 000 Kč (45 % × 60 000). Если у вас уже есть платёж по автокредиту 4 000 Kč, на ипотеку остаётся 23 000 Kč.

Это лимит, который чаще всего останавливает заявителей — особенно при высоких ценах на недвижимость и высоких ставках.

DTI — Debt to Income (общий долг vs. годовой доход)

DTI — это общий долг (тело ипотеки + другие кредиты) по сравнению с годовым чистым доходом. ČNB устанавливает лимит 8,5× годового дохода, для молодых до 36 — 9,5×.

Пример: Годовой чистый доход 720 000 Kč (60 000 × 12). Максимальный общий долг: 720 000 × 8,5 = 6 120 000 Kč. Если у вас уже есть кредит на 200 000 Kč, на ипотеку можно взять максимум 5 920 000 Kč.

Какой лимит обычно вас останавливает

В Праге и Брно (высокие цены) чаще всего DSTI — платежи слишком высокие относительно дохода. В небольших городах с более низкими ценами иногда LTV — недостаточно собственных средств.

DTI — лимит, который реже всего блокирует заявителей. Срабатывает в основном при очень крупных ипотеках (от 8 миллионов) на относительно низкий доход.

Существуют ли исключения?

ČNB позволяет банкам использовать 5 % исключение ежеквартально для клиентов, превышающих лимиты. Это редко и зарезервировано для очень сильных клиентов (высокий доход, большой резерв, идеальная кредитная история). Не рассчитывайте на это.

Самый частый обходной путь: созаявитель (супруг(а), партнёр, родитель) — совместный доход поднимает лимиты.

FAQ