DSTI — доля платежей по всем долгам в чистом доходе, и с 1. 7. 2023 это внутренний порог банков (обычно 45 %, до 36 лет 50 %), а не лимит ČNB (Чешского национального банка). Из трёх показателей, о которых говорят при выдаче ипотеки, в октябре 2026 года обязателен только один: LTV. Кредит на собственное жильё может составлять не больше 80 % стоимости недвижимости, а если хотя бы одному из заявителей меньше 36 лет, то 90 %.
DSTI и DTI ČNB отключил в июле 2023 и в январе 2024 года. Теперь это обычные внутренние пороги банков: как правило, не больше 45 % чистого дохода на платежи и не больше 8–9,5 годовых доходов на весь долг.
Разница чувствуется на практике. Выше LTV вас не пустит ни один банк, а пороги DSTI и DTI у банков разные, и клиенту с высоким стабильным доходом их могут подвинуть. Ниже каждый показатель разобран с расчётом, а на примере одной семьи видно, какой из них остановит её первым. Остальные условия ипотеки, например документы, возраст или вид на жительство, собраны в гиде по первой ипотеке.
Три показателя в одной таблице
| Показатель | Что измеряет | Как считается | Порог в октябре 2026 | Кто устанавливает |
|---|---|---|---|---|
| LTV (loan to value) | размер кредита относительно стоимости залога | кредит ÷ залоговая стоимость × 100 | 80 %, до 36 лет 90 % | ČNB, обязательный лимит |
| DSTI (debt service to income) | какая часть дохода уходит на платежи | платежи по всем кредитам ÷ чистый месячный доход × 100 | обычно 45 %, до 36 лет 50 % (в разных банках 40–50 %) | банк; лимит ČNB отключён 1. 7. 2023 |
| DTI (debt to income) | размер всех долгов относительно дохода | остатки по всем кредитам ÷ чистый годовой доход | обычно 8–9,5 годового дохода | банк; лимит ČNB отключён 1. 1. 2024, выше DTI 8 ČNB советует повышенную осторожность |
| Инвестиционная ипотека | квартира под сдачу, третья и следующая недвижимость | LTV и DTI, как выше | рекомендовано LTV 70 % и DTI 7 | ČNB, рекомендация с 1. 4. 2026 |
Право ограничивать все три показателя ČNB получил по закону в 2022 году (§ 45a–45c закона о ČNB). Значит, DSTI и DTI он может включить снова, если решит, что домохозяйства слишком влезают в долги. В октябре 2026 года жёстко действует только LTV, и даже здесь закон оставляет банкам небольшую лазейку: выходить за 80 % они могут не больше чем по 5 % объёма новых кредитов за квартал.
LTV считают от оценки, а не от цены покупки
В знаменателе LTV стоит не цена, о которой вы договорились с продавцом, а залоговая стоимость по оценке (odhad) банка. Если оценка выйдет ниже цены, банк даст 80 % от меньшей суммы, а разницу вы доплатите из собственных средств. Что делать в такой ситуации, рассказывает статья об оценке недвижимости для ипотеки.
Исключение до 90 % действует для заявителей младше 36 лет, которые покупают собственное жильё. Условие достаточно выполнить одному из заявителей. На квартиру для инвестиций оно не распространяется. Подробности и цену этой льготы разбирает статья об ипотеке для молодых до 36 лет.
Кроме того, LTV отражается на цене кредита. Многие банки дают самую низкую ставку из прайс-листа только при кредите до 80 % стоимости: Moneta, например, в сентябре 2026 года предлагала ставку от 4,59 % с годовой фиксацией именно при LTV до 80 %. Если в залог добавить вторую недвижимость, банк считает LTV от суммы обеих оценок. На этом и построено дополнительное обеспечение квартирой или домом родителей.
Что такое DSTI и как его считают?
DSTI складывает все ежемесячные платежи: новую ипотеку, потребительские кредиты, лизинг и часть лимитов по кредитным картам и овердрафтам, причём даже неиспользованных. Сумму банк сравнивает с чистым доходом, который вы можете подтвердить. При обычном пороге 45 % семья с чистым доходом 60 000 Kč может платить по всем кредитам вместе не больше 27 000 Kč в месяц. Для заявителей до 36 лет большинство банков допускает до 50 %.
Но DSTI не единственная проверка дохода. Банк параллельно смотрит, хватит ли семье денег на жизнь после всех платежей, и этот расчёт настраивает сам, в зависимости от числа взрослых и детей. Поэтому семья с двумя детьми может упереться в потолок раньше, чем бездетная пара с тем же DSTI. Что банк вычитает из дохода и как поднять потолок, показывает статья «12 шагов к более высокой кредитоспособности».
DTI следит за общим долгом
DTI делит остатки по всем кредитам на чистый годовой доход. При DTI 8 и чистом доходе 60 000 Kč в месяц, то есть 720 000 Kč в год, долг семьи может составлять не больше 5 760 000 Kč.
При нынешних ставках DTI редко кого останавливает раньше, чем DSTI. Платёж в 45 % дохода при 5,00 % на 30 лет соответствует кредиту примерно в семь чистых годовых доходов, то есть меньше, чем позволяет DTI 8. Порядок поменялся бы только при ставке около 3,8 %. Поэтому DTI тормозит прежде всего тех, у кого уже есть другой долг с большим остатком и маленьким платежом, а ещё инвестиционные ипотеки: для них ČNB с 1. 4. 2026 рекомендует DTI не выше 7.
Какой лимит остановит именно вас?
При нынешних ставках чаще всего LTV или DSTI, а DTI редко. Посчитайте все три и возьмите самый низкий результат, как в примере одной семьи:
Новаки в цифрах (38 и 40 лет, чистый доход семьи 70 000 Kč, автокредит с платежом 4 000 Kč и остатком 150 000 Kč, квартира за 5 500 000 Kč с оценкой 5 300 000 Kč; аннуитетное погашение, 5,00 %, 30 лет, внутренние пороги банка DSTI 45 % и DTI 8):
- LTV: 80 % × 5 300 000 Kč = 4 240 000 Kč.
- DSTI: 45 % × 70 000 Kč = 31 500 Kč, после вычета автокредита на ипотеку остаётся 27 500 Kč. Это соответствует кредиту 5 122 744 Kč.
- DTI: 8 × 840 000 Kč = 6 720 000 Kč, после вычета автокредита 6 570 000 Kč.
Остановит их LTV. Ипотека 4 240 000 Kč даёт платёж 22 761 Kč, DSTI вместе с автокредитом выходит 38,2 %, а DTI 5,2. Своих денег Новакам понадобится 1 260 000 Kč плюс расходы на покупку. Если бы они покупали квартиру за 7 000 000 Kč и оценка совпала с ценой, LTV позволил бы 5 600 000 Kč, и границей стал бы DSTI с его 5,12 млн Kč.
Повторите тот же расчёт с более высокой ставкой. При 6,00 % платёж по 4 240 000 Kč на 30 лет составил бы 25 421 Kč, а DSTI с автокредитом 42 %. Новаки бы прошли, но запас сжался бы до пары тысяч крон. Свою комбинацию лимитов посчитает калькулятор «Какую ипотеку мне дадут».
Как работать с показателями до подачи заявки
- Считайте LTV от осторожной оценки, а не от цены в объявлении. Квартиры на вторичном рынке во втором квартале 2026 года подорожали на 14 % за год, и оценка у них отстаёт от цены чаще.
- Перед заявкой закройте неиспользуемые кредитные карты и овердрафты. Банк учитывает их в DSTI, даже если долга по ним нет.
- Спросите, с какими порогами DSTI и DTI работает конкретный банк. Разница между 40 и 50 % DSTI при чистом доходе 60 000 Kč и ставке 5,00 % на 30 лет составляет примерно 1,1 млн Kč кредита.
- Потолок банка не цель. Свой платёж просчитайте и при ставке на 1 п. п. выше: после окончания фиксации ставку придётся согласовывать заново.
Источники
- ČNB — установление верхней границы кредитных показателей LTV, DSTI и DTI
- закон № 6/1993 Sb. о Чешском национальном банке, § 45a–45c
- закон № 257/2016 Sb. о потребительском кредите, § 86 (оценка кредитоспособности)
- ČNB — рекомендация более строгих лимитов для инвестиционных ипотек (LTV 70 %, DTI 7)