Ипотека сотрудник vs. OSVČ — прямое сравнение

Двое людей, тот же семейный доход — один как сотрудник, другой как самозанятый. Кто получит большую ипотеку? Спойлер: сотрудник, и значительно.

Как банки оценивают сотрудников

• Источник дохода: зарплатные ведомости за 3 месяца
• Верификация: подтверждение работодателя, поток счёта
• Проверка стабильности: 3–12 месяцев у текущего работодателя
• Доход по номиналу — чистая зарплата плюс регулярные бонусы

Как банки оценивают OSVČ

• Источник дохода: 2 года налоговых деклараций
• Верификация: подтверждение налоговой, поток на бизнес-счёте
• Проверка стабильности: 2 полных налоговых года
• Доход часто дисконтируется — банк берёт 50–70 % декларируемой прибыли, особенно с паушальными расходами

Конкретное сравнение

Чистый годовой доход 720 000 Kč в обоих случаях:

• Сотрудник: банк видит 720 000. Макс. ипотека под 4,5 % на 25 лет ≈ 4,6М Kč
• OSVČ (60 % паушальные): банк видит 480 000. Макс. ипотека ≈ 3,0М Kč
• OSVČ (реальные расходы, декларация 720 000 чистой): банк видит 720 000. Макс. ипотека ≈ 4,6М Kč

Урок: декларация реального дохода (без оптимизации налогов) даёт большую ипотеку.

Практический совет

• Если переходите с занятости на OSVČ: тщательно тайминьте ипотеку. Либо подайте до перехода, либо ждите 2 года после.
• Если уже OSVČ и планируете подавать: за 2 года переключитесь с паушальных на реальные расходы, если это даёт больший декларируемый доход.
• Если есть супруг-сотрудник: подавайте совместно. Их стабильный доход — мультипликатор.

FAQ