Наёмному работнику проще пройти банк, но ипотека у него не дешевле. Регуляторные условия для обоих одинаковые, то есть LTV 80 % и до 36 лет 90 %, а ставку определяют в основном LTV, срок фиксации и страховка, а не тип дохода. Разница в том, когда и из чего банк считает доход: у работника по расчётным листам за последние месяцы, у ИП (OSVČ) только по поданной налоговой декларации и только по налоговой базе.
Отсюда практическое правило для всех, кто собирается уйти на ИП: оформите ипотеку заранее. Программист с чистой зарплатой 70 000 Kč по найму может получить 5,87 млн Kč. Как ИП с оборотом 1 800 000 Kč он ждал бы первой оценки больше года, а потом банк признал бы ему потолок всего 4,49 млн Kč.
Кому проще получить ипотеку: работнику или ИП?
Работнику по найму: ему хватит справки о доходах и нескольких расчётных листов, а ИП нужна налоговая декларация хотя бы за полный год. LTV и ставка у обоих одинаковые:
| Работник по найму | ИП | |
|---|---|---|
| Чем подтверждает доход | справка о доходах от работодателя (potvrzení o příjmu), 3–6 расчётных листов | 1–2 налоговые декларации, выписки со счёта |
| Из чего считает банк | средняя чистая зарплата | налоговая база минус налог, делённая на двенадцать |
| С какого момента доход засчитывают | после испытательного срока, в некоторых банках раньше со справкой от работодателя | с первой декларации за полный календарный год |
| Что снижает доход в глазах банка | срочный договор, период уведомления об увольнении, бонусы, засчитанные лишь частично | высокие расходы, падение от года к году, недоимки по налогам и взносам |
| LTV и ставка | LTV 80 % (90 % до 36 лет), ставка по LTV и фиксации | то же самое |
Зарплата для банка понятнее. Он видит её в справке и на счёте и знает, что в следующем месяце она придёт снова. Доход ИП банк знает только задним числом, за закрытый год, и к колебаниям относится настороженно. Поэтому у ИП больше вопросов и одобрение занимает больше времени, хотя ставку решают те же параметры.
Собрались на ИП: брать ипотеку до перехода?
Да, если ипотека нужна в ближайшие год-два: после перехода банк засчитает доход от бизнеса только с первой декларации за полный календарный год.
Томаш, программист перед переходом на ИП (IČO) (ипотека на 30 лет под 5,00 %, то есть 5 368 Kč платежа на каждый миллион; банк разрешает на платежи не больше 45 % учтённого дохода; других кредитов у Томаша нет):
- Сейчас, по найму: чистая зарплата 70 000 Kč, на платёж 31 500 Kč, кредит не больше ≈ 5,87 млн Kč. Банк оценит его по расчётным листам и справке от работодателя.
- На ИП с 1. 1. 2027 с оборотом 1 800 000 Kč и паушалом 60 %: первую декларацию за 2027 год он подаст весной 2028 года. Налоговая база 720 000 Kč, налог при нынешней скидке на налогоплательщика 77 160 Kč, учтённый доход 53 570 Kč, на платёж 24 107 Kč, кредит не больше ≈ 4,49 млн Kč.
Как ИП Томаш будет зарабатывать больше, но для банка его потолок станет на 1,38 млн Kč ниже, а больше года его не будет вовсе.
Оформить ипотеку и сменить работу уже после выдачи кредита — нормальный путь. Банк оценивает ситуацию на момент заявки и по правдивым данным. Если вы уже подали заявление об увольнении или отрабатываете срок уведомления, это нужно указать в заявке. Ложные сведения могут привести к тому, что банк потребует вернуть весь кредит, а в крайнем случае это кредитное мошенничество по § 211 Уголовного кодекса.
После выдачи следите за двумя вещами. Скидка на ставку часто привязана к поступлению дохода на счёт в этом банке, и если вместо зарплаты платежи от клиентов пойдут на другой счёт, скидку можно потерять. Кроме того, многие договоры обязывают сообщить банку о существенном изменении финансового положения, так что проверьте, что именно написано в вашем.
Зарплата и ИП одновременно, DPP и DPČ
Работу по найму параллельно с ИП банки знают и доходы складывают: зарплату по расчётным листам и налоговую базу по декларации. Но бизнес засчитают только с первой декларацией за полный год, а до тех пор банк видит одну зарплату. Убыточная деятельность к доходу ничего не добавит, а некоторые банки считают её тревожным сигналом.
Договоры подряда DPP и DPČ (dohoda o provedení práce, dohoda o pracovní činnosti) банки принимают, если они действуют достаточно долго и доход по ним регулярный. Сколько месяцев истории нужно и какую часть засчитают, у каждого банка своё. Короткая подработка обычно не считается.
ИП с одним заказчиком, типичный IT-контрактор, подчиняется тем же правилам, что и остальные предприниматели. Высокая почасовая ставка банку не поможет, пока он не увидит её в декларации. Как банк пересчитывает декларацию в месячный доход, показывает статья об ипотеке для ИП.
Пара, в которой один ИП
На практике это самое частое сочетание: один партнёр работает по найму, другой как ИП. Доходы складываются, стабильная зарплата вытягивает заметную часть кредита, и колебания бизнеса уже не так страшны. Если хотя бы одному из вас меньше 36 лет, при совместной заявке банк может дать LTV 90 %.
Просчитайте и плохой сценарий. ИП, который заболел, не получит больничных, если добровольно не платит взносы на страхование по болезни. Поэтому страхование платёжеспособности или рисковое страхование жизни предпринимателю нужнее, чем работнику с правом на пособия.
Партнёрам без брака стоит письменно договориться, кто сколько платит и кому какая доля принадлежит. О чём не забыть, рассказывает статья об ипотеке с партнёром без брака.
С ИП обратно на работу по найму
Новая работа после лет предпринимательства упростит подтверждение дохода, но сначала будет испытательный срок. Он длится не больше 4 месяцев, для руководителей 8, и большинство банков в это время доход не засчитывают. Некоторые примут его через 3 месяца со справкой от работодателя.
Если покупка скоро, подумайте, не отложить ли смену работы до выдачи кредита или не взять ли созаявителя с уже устоявшимся доходом. Как банки смотрят на испытательный срок, срочный договор и смену работодателя, разбирает статья об ипотеке на испытательном сроке.
Источники
- закон № 257/2016 Sb. о потребительском кредите, § 86 (оценка кредитоспособности потребителя)
- закон № 586/1992 Sb. о подоходном налоге, § 6 (доходы от работы по найму), § 7 (доходы от самостоятельной деятельности)
- закон № 262/2006 Sb., Трудовой кодекс, § 35 (испытательный срок) и закон № 40/2009 Sb., Уголовный кодекс, § 211 (кредитное мошенничество)
- ČNB — верхняя граница LTV, отключение DSTI и DTI