Ипотеку с LTV 100 %, то есть кредит на всю стоимость заложенной недвижимости, в Чехии в октябре 2026 года не выдают. Обязательный лимит ČNB составляет 80 % стоимости, для заявителей до 36 лет 90 %. Занять всю цену покупки всё же можно, только не одним кредитом под одну квартиру.
Вокруг «стопроцентной ипотеки» ходят пять мифов, и у каждого есть цена в кронах. Четыре способа купить квартиру без наличных сравнивает статья про ипотеку без первого взноса. Здесь речь о другом: что на самом деле означает число LTV и где на нём ошибаются в расчётах.
Хватит ли с LTV 90 % десяти процентов цены?
Не хватит, если оценка банка не совпадёт с ценой покупки. LTV считают от залоговой стоимости, которую определяет оценщик банка, а на разогретом рынке она часто ниже цены в договоре. По данным ČBA, квартиры на вторичном рынке во втором квартале 2026 года подорожали на 14 % за год, и оценки за таким темпом нередко не успевают.
Вы покупаете квартиру за 5 000 000 Kč, а оценка выходит 4 800 000 Kč. При LTV 90 % банк даст 4 320 000 Kč, то есть 86,4 % цены. Вместо 500 000 Kč понадобится 680 000 Kč, и миф обойдётся вам в 180 000 Kč наличными сверху, ещё до расходов на покупку.
«С залогом родителей у меня ипотека на 100 %»
Кредит у вас действительно на 100 % цены покупки, но LTV намного ниже лимита. Если родители отдадут в залог свою квартиру с оценкой 3 000 000 Kč, банк увидит кредит 5 000 000 Kč против залогов на 8 000 000 Kč, то есть LTV 62,5 %. Лимит ČNB никто не обходит, его просто считают от двух объектов.
Платить за это придётся второй оценкой за 3 000–6 000 Kč, регистрацией залога (vklad zástavního práva) в кадастре недвижимости за 2 000 Kč и, главное, риском для родителей. Если вы перестанете платить, банк сможет продать и их квартиру. Как устроено дополнительное обеспечение и когда из него можно выйти, описывает статья о залоге квартиры родителей.
«Остаток доберу потребительским кредитом»
Банк спрашивает, откуда собственные средства, а новый кредит увидит в реестре. Его платёж он включит в расчёт вашей кредитоспособности, как и любой другой.
Допустим, квартира стоит 5 000 000 Kč, ипотека составляет 4 000 000 Kč (5,00 %, 30 лет, платёж 21 473 Kč), а недостающий миллион вы берёте потребительским кредитом под иллюстративные 9 % на 8 лет. Он стоит 14 650 Kč в месяц и 406 420 Kč процентов. Оба платежа вместе дают 36 123 Kč, и при чистом доходе 60 000 Kč это 60 % дохода. При обычном внутреннем пороге банков 45 % с таким потребительским кредитом вам одобрили бы ипотеку лишь примерно на 2,3 млн Kč.
«Цены растут, я ничем не рискую»
Риск финансирования на всю цену проявляется не при покупке, а при вынужденной продаже: развод, переезд ради работы, потеря дохода. Без собственного капитала достаточно умеренного падения цен, чтобы вы оказались должны больше, чем принесёт квартира.
Что сделает падение цен на 10 % через три года (квартира за 5 000 000 Kč, аннуитетное погашение, 5,00 %, 30 лет, продажа через 36 месяцев за 4 500 000 Kč):
- Кредит 5 000 000 Kč с дополнительным обеспечением, платёж 26 841 Kč. Остаток через три года 4 767 180 Kč, и от продажи вы получите на 267 180 Kč меньше, чем должны.
- Кредит 4 000 000 Kč при 20 % собственных средств, платёж 21 473 Kč. Остаток 3 813 744 Kč, после продажи у вас останется 686 256 Kč.
В обоих случаях вычтите ещё расходы на продажу. При полном финансировании недостающую сумму придётся доплатить из сбережений, иначе банк не снимет залог и сделку не закрыть.
При продаже недвижимости ипотеку можно погасить бесплатно, но лишь если с подписания кредитного договора прошло не меньше 24 месяцев. Раньше банк в период фиксации вправе взять до 0,25 % погашаемой суммы за каждый начатый год до конца фиксации, в сумме не больше 1 %. При остатке около 4,8 млн Kč это может быть до 48 000 Kč.
«Через пару лет выровняю LTV рефинансированием»
При аннуитетном погашении основной долг поначалу тает медленно. У кредита 4 320 000 Kč на квартиру за 4 800 000 Kč (LTV 90 %, 5,00 %, 30 лет) через пять лет остаток составит 3 967 001 Kč. Это всё ещё 82,6 % стоимости квартиры, если её цена не изменится. Ниже 80 % вы опуститесь только через семь лет.
К концу первой пятилетней фиксации вы по-прежнему будете в более дорогой зоне LTV, и рефинансирование в банк с лучшей ценой для кредитов до 80 % стоимости может не получиться. Выручит новая оценка, если квартира за это время подорожала, или досрочный платёж (mimořádná splátka): закон раз в год разрешает бесплатно погасить до 25 % первоначальной суммы кредита в течение месяца перед годовщиной договора.
Когда финансирование почти на 100 % оправдано?
Только если про вас верны все четыре пункта:
- Платёж заметно ниже внутреннего порога банка, и вы потянете его даже при ставке на 1 п. п. выше. Кредит 5 000 000 Kč на 30 лет стоит при 5,00 % 26 841 Kč, на 1 п. п. дороже уже 29 978 Kč.
- Вы собираетесь жить в квартире хотя бы до конца первой фиксации и не планируете продавать её в ближайшие годы.
- Помимо денег на покупку у вас есть резерв на несколько платежей.
- Родители, которые отдают недвижимость в залог, понимают, что могут её потерять, а договор позволяет снять залог после погашения части кредита.
Если хоть один пункт не про вас, часто дешевле год-два подкопить или купить квартиру поменьше. Сколько собственных средств разумно подготовить, разбирает статья о собственных средствах на ипотеку.
Источники
- ČNB — LTV, верхняя граница кредитного показателя
- закон № 6/1993 Sb. о Чешском национальном банке, § 45a (исключение в 5 % из лимита)
- закон № 257/2016 Sb. о потребительском кредите, § 117 (досрочное погашение; бесплатно при продаже недвижимости через 24 месяца после подписания договора)
- ČBA — динамика цен на недвижимость, II квартал 2026 года