Перед подписанием ипотечного договора у вас по закону есть 14 дней на размышление. С момента, когда банк передал вам проект договорных условий, он две недели не может его изменить или отозвать, если только не выяснится что-то новое о вашей кредитоспособности. Примете проект в этот срок, и банк обязан заключить с вами договор (§ 111 закона о потребительском кредите).
После подписания всё наоборот. Для жилищного кредита закон не даёт права отказаться от договора без объяснения причин, так что время на проверку есть только до подписи. Потратьте его на десять пунктов договора, от которых зависят деньги, а ответы банка просите письменно.
От проекта до подписи день за днём
- День 0: банк передаёт проект договора и преддоговорную информацию на форме ESIS (Европейский стандартизированный информационный лист). Запишите дату, с неё идут 14 дней.
- Дни 1–5: сравните ESIS с предложением, которое вы получили раньше. Ставку, RPSN, платёж, комиссии и условия скидок. Каждое расхождение пусть вам объяснят.
- Дни 5–10: отправьте в банк проект договора купли-продажи и договора о депозите, чтобы они совпадали с условиями выдачи. Каким должен быть договор купли-продажи, рассказывает статья о договоре купли-продажи и депозите у адвоката. Страховку недвижимости оформите так, чтобы её можно было переуступить в пользу банка (vinkulace).
- Дни 10–14: уточните последние вопросы и договоритесь о дате подписания. Подписи на договоре залога из-за кадастра обычно заверяются официально; спросите, может ли банк сделать это в отделении.
- Подписание: кредитный договор, договор залога и заявление о записи залогового права в кадастр. Дальше следует выдача, о которой рассказывает статья о выдаче ипотеки.
Выжидать весь срок не обязательно. Если поджимает дата договора купли-продажи, проект можно принять раньше.
Что проверить в ипотечном договоре?
Десять пунктов, от которых зависят деньги, начиная со ставки и условий скидки:
| Что | Где искать | Что спросить |
|---|---|---|
| Ставка и срок фиксации | кредитный договор, ESIS | ставка действует на день подписания или на день выдачи? |
| Условия скидки на ставку | договор, тарифы | насколько вырастет ставка, если я перестану выполнять условие, и с какого момента |
| RPSN и комиссии | ESIS | входят ли в RPSN все продукты, которые я обязан иметь? |
| Условия и срок выдачи | статья договора о выдаче | успею ли я в сроки договора купли-продажи? |
| Невыбранная часть кредита | тарифы, договор | плачу ли я комиссию, если не выберу часть кредита? |
| Досрочные платежи | договор, общие условия | только законный минимум 25 % в год к годовщине или больше? |
| Страхование | договор | обязательно ли оформлять его в банке или достаточно переуступки в его пользу? |
| Конец фиксации | договор, общие условия | как банк сообщит мне новую ставку (не позднее чем за 3 месяца)? |
| Досрочное взыскание и санкции | общие условия | за что банк может потребовать весь долг сразу и какие предусмотрены штрафы? |
| Договор залога | отдельный документ | что именно я закладываю и есть ли запрет на отчуждение и обременение? |
Общие формулировки вроде «банк может потребовать досрочного возврата при ухудшении вашего финансового положения» попросите объяснить на конкретных примерах. Что именно значат залог и запрет на отчуждение, разбирает статья о залоговом праве на недвижимость.
Сколько стоит потерянная скидка
В цифрах: ипотека 4 000 000 Kč на 25 лет, фиксация 5 лет, ставка 5,00 % после скидки 0,5 п. п. за страховку и поступление зарплаты на счёт в банке. Платёж 23 384 Kč.
- Через два года вы меняете работу, и зарплата начинает приходить в другой банк. По договору банк поднимает ставку до 5,50 % до конца фиксации. С оставшихся 3 830 828 Kč новый платёж составит 24 490 Kč, на 1 106 Kč больше.
- Если бы скидки не было вовсе, платёж был бы 24 563 Kč. За пять лет фиксации вы заплатили бы на 98 447 Kč больше процентов: 1 044 671 Kč вместо 946 224 Kč.
Поэтому по каждому условию скидки выясните, как часто банк его проверяет, даётся ли срок на исправление и вернётся ли ставка, когда вы всё исправите. Расчёт сделан по аннуитетной формуле с одной ставкой на весь срок фиксации.
Чего банк требовать не вправе
- Вексель. Для погашения или обеспечения потребительского кредита закон его запрещает (§ 112). Исключение только одно: жилищный кредит, который временно нельзя обеспечить залогом, и даже тогда допустим лишь вексель, который банк вернёт после регистрации залога.
- Страховку в конкретной страховой компании. Если страхование — условие кредита, банк не может ограничивать вас в выборе страховщика (§ 115 абз. 2). А вот привязать скидку на ставку к своему продукту он вправе. Окупается ли скидка за страхование жизни, считает статья о страховании жизни к ипотеке.
- Обеспечение недвижимостью иначе, чем залоговым правом, например переводом права собственности на банк. Такое условие не учитывается (§ 113 абз. 2).
- Заключение договора без проверки вашей кредитоспособности. Банк обязан её проверить, иначе рискует недействительностью договора.
Можно ли отказаться от ипотеки после подписания?
Без объяснения причин нет: отказаться после заключения договора закон позволяет только от потребительских кредитов не на жильё (§ 118 закона о потребительском кредите), а по ипотеке вместо этого даются 14 дней на размышление до подписания (§ 111). После подписания изменить договор в одностороннем порядке уже нельзя. Остаются законные права по § 117: раз в год бесплатный досрочный платёж до 25 % первоначальной суммы кредита, если отправить его в течение месяца перед годовщиной договора, и погашение без комиссии в конце фиксации и при продаже недвижимости, если с подписания кредитного договора прошло не меньше 24 месяцев. Вне этих окон банк может взять не больше 0,25 % погашенной суммы за каждый начатый год до конца фиксации, всего максимум 1 %.
Копии всех подписанных документов храните вместе с ESIS. Они понадобятся при перефиксации, рефинансировании и для вычета процентов из налогов.
Источники
- закон № 257/2016 Sb. о потребительском кредите, § 111 (срок на размышление), § 112 (запрет векселя), § 113 (обеспечение), § 115 (страхование), § 117 (досрочное погашение), § 118 (отказ от договора только для нежилищных кредитов)
- ČNB — закон № 257/2016 Sb. о потребительском кредите (текст закона)
- ČNB — защита прав потребителей на финансовом рынке