Кто в 2021 году зафиксировал ипотеку примерно под 2 % на пять лет, в 2026 году получает предложение где-то на три процентных пункта выше. Для кредита 4 000 000 Kč на 25 лет под 1,99 % это скачок платежа с 16 935 Kč до 22 113 Kč даже при нынешней средней ставке 5,00 %, то есть больше чем на 5 000 Kč в месяц. С первым предложением банка по прайс-листу скачок обычно ещё больше.
Удар можно смягчить: выторговать ставку получше, уйти в другой банк, продлить срок или внести досрочный платёж, который в конце фиксации закон разрешает в любом размере бесплатно. Ниже всё посчитано на одной семье. Если вопрос прежде всего в том, остаться в банке или уйти, переходите к статье Рефиксация или рефинансирование.
Дворжаки и письмо из банка
Дворжаки осенью 2021 года взяли 4 000 000 Kč на 25 лет с пятилетней фиксацией под 1,99 %. Они платят 16 935 Kč в месяц. За пять лет семья отдала банку 366 800 Kč процентов, погасила 649 300 Kč основного долга и должна ещё 3 350 700 Kč. Впереди 20 лет.
В августе 2026 года пришло письмо с новой ставкой 5,80 % на следующие пять лет. Платёж вырос бы до 23 620 Kč, то есть на 6 685 Kč в месяц. При чистом доходе семьи 60 000 Kč это скачок с 28 % дохода до 39 %. До конца фиксации у них три месяца.
Что обязан сделать банк, когда заканчивается фиксация?
- Банк обязан сообщить новую ставку не позднее чем за 3 месяца до конца фиксации.
- В конце фиксации и в течение 3 месяцев после уведомления кредит можно погасить частично или целиком без комиссии, своими деньгами или ипотекой другого банка.
- Если вы ничего не делаете, договор продолжается по ставке из письма. Для рефиксации (refixace) не нужны ни подпись, ни новая проверка дохода.
- Когда окно закрылось, уход становится платным: до 0,25 % за каждый начатый год до конца новой фиксации, в сумме максимум 1 %.
Ставка в письме — стартовая позиция банка, а не окончательная цена. Банк знает, что потерять клиента ему дороже, чем дать скидку, и с конкурентным предложением на руках торговаться можно.
Как смягчить скачок платежа?
Скачок смягчают торгом со своим банком, переходом в другой банк, продлением срока или досрочным платежом в конце фиксации. Как каждый вариант меняет платёж, видно на примере одной семьи:
Дворжаки, остаток 3 350 700 Kč (аннуитетный платёж; сейчас они платят 16 935 Kč):
| Вариант | Новый платёж | Рост |
|---|---|---|
| A. Принять ставку из письма: 5,80 %, 20 лет | 23 620 Kč | +6 685 Kč |
| B. Удерживающее предложение (retenční nabídka) после переговоров: 5,20 %, 20 лет | 22 485 Kč | +5 550 Kč |
| C. Другой банк: 5,00 %, 20 лет | 22 113 Kč | +5 178 Kč |
| D. Как C, но срок продлён до 25 лет | 19 588 Kč | +2 653 Kč |
| E. Как C, плюс досрочный платёж 300 000 Kč | 20 133 Kč | +3 198 Kč |
Между A и C разница 1 507 Kč в месяц, больше 90 000 Kč за пять лет. Ставки B и C условные, из диапазона октябрьских предложений 4,7–5,8 %.
Вариант D снижает платёж сильнее всех, но ценой более долгого долга и большей суммы процентов. Он годится как временное решение, если потом вы планируете снова сократить срок досрочными платежами. Банки разрешат его только в пределах своей возрастной границы и после новой проверки дохода. Вариант E опирается на то, что в конце фиксации любую сумму можно внести без комиссии. Сбережения здесь превращаются в более низкий платёж, но резерв всё же оставьте.
Прежде чем соглашаться на ставку из письма, стоит посчитать экономию от рефинансирования за вычетом расходов на переход.
Часть роста вернут налоги
Более высокая ставка означает больше уплаченных процентов, а их по ипотеке на собственное жильё можно вычесть из налоговой базы. За пятый год под 1,99 % Дворжаки заплатили около 68 100 Kč процентов, и налог им это снизило примерно на 10 200 Kč в год. Под 5,00 % в первый год новой фиксации они заплатят 165 300 Kč. Вычесть можно 150 000 Kč (лимит для кредитов, оформленных с 2021 года), и это даст 22 500 Kč экономии в год.
Налоги вернут им на 12 300 Kč в год больше, чем раньше, около 1 000 Kč в месяц. Правда, при условии, что подоходного налога они платят хотя бы столько. Как оформить вычет, описано в статье Вычет процентов по ипотеке.
Если платёж всё равно не по силам
Свяжитесь с банком до того, как пропустите первый платёж. Пока вы не в просрочке, у банка больше вариантов: продлить срок, временно отсрочить платежи (odklad splátek) или дать более короткую фиксацию с более низкой ставкой. При рефинансировании может помочь созаёмщик с собственным доходом.
Если ничего из этого не хватает, управляемая продажа квартиры лучше просрочки. Проценты за просрочку во втором полугодии 2026 года составляют 11,75 % годовых, а запись в реестре на годы закроет вам дорогу к новым кредитам. Пошаговый план есть в статье Что делать, если нечем платить ипотеку.
Какую фиксацию выбрать на этот раз
В октябре 2026 года дешевле всего годовая фиксация, потому что сильнее всего банки подняли длинные. Но для семьи, которая только что пережила скачок на пять тысяч, короткая фиксация означает новую лотерею. Если через год ставки вырастут, повторятся и письмо, и стресс. Цифры для 1, 3 и 5 лет сравнивает статья Какую фиксацию выбрать.
Когда подпишете новую фиксацию, отметьте в календаре дату за шесть месяцев до её окончания. С этого дня начинается подготовка к следующему кругу.
Источники
- закон № 257/2016 Sb. о потребительском кредите в редакции поправки, действующей с 1. 9. 2024 (уведомление о новой ставке, досрочное погашение, § 117)
- закон № 586/1992 Sb. о подоходном налоге, § 15, абз. 3 (вычет процентов, лимит 150 000 Kč для кредитов с 1. 1. 2021)
- ČBA Hypomonitor — средняя ставка по новым ипотекам, август 2026
- постановление правительства № 351/2013 Sb., которым устанавливается размер процентов за просрочку