Налоги на недвижимость в Чехии: что платить при покупке, владении, сдаче и продаже

При покупке недвижимости в Чехии в 2026 году налог не платится: налог на приобретение (4 %) отменили в 2020 году. Собственник каждый год платит налог на недвижимость, проценты по ипотеке на своё жильё вычитает из налоговой базы до 150 000 Kč в год, а продажа освобождена от налога через 10 лет владения или 2 года проживания.

Налог на недвижимость (daň z nemovitých věcí) для квартиры 60 m² в Праге составляет около 1 150 Kč в год до инфляционного и местного коэффициентов. Вычет процентов снижает подоходный налог до 22 500 Kč в год.

Деньги теряют в основном на сдаче в аренду и на продаже до истечения срока владения. Там всё решают выборы, которые можно сделать только раз в год или вообще один раз. Как оформить вычет процентов, подробно рассказывает отдельная статья о вычете процентов по ипотеке.

Какие налоги на недвижимость платят в Чехии?

Собственник в Чехии платит ежегодный налог на недвижимость, а подоходный налог только с аренды и с продажи без освобождения. Налога на покупку нет с 2020 года.

Банк с налогами ничего не делает, он только в январе выдаёт справку об уплаченных процентах. Всё остальное между вами и финансовым управлением.

Сколько стоит налог на недвижимость каждый год?

Налоговая база ежегодного налога на недвижимость для квартиры — это площадь пола по кадастру, умноженная на 1,22, если юнит находится в многоквартирном доме и включает долю в участке, иначе на 1,20 (§ 10 абз. 3 закона № 338/1992 Sb.). Ставка составляет 3,50 Kč за m² (§ 11) и умножается на коэффициент по размеру населённого пункта, в Праге 4,5; муниципалитет может поднять его на одну категорию, пражские районы до 5,0. Результат умножают ещё на инфляционный коэффициент (§ 11f) и на местный коэффициент, если город его ввёл (§ 12).

Для квартиры 60 m² в пражском многоквартирном доме это 60 × 1,22 = 73,2 m² × 3,50 Kč × 4,5 ≈ 1 153 Kč в год до инфляционного и местного коэффициентов. С 2024 года этот налог вырос примерно вдвое, а оба коэффициента могут поднять сумму ещё, поэтому проверьте постановление своего города.

Значение имеет положение на 1 января. Кто покупает квартиру в 2026 году, подаёт декларацию до 31. 1. 2027 и впервые платит за 2027 год. Налог до 5 000 Kč платится одной суммой до 31 мая (§ 15). Совладельцы отвечают за него солидарно.

Вычет процентов, пока вы живёте в квартире

Проценты по ипотеке на собственное жильё вычитаются из базы подоходного налога: не больше 150 000 Kč в год, если жильё приобретено с 1. 1. 2021, и 300 000 Kč для более раннего. При ставке налога 15 % это до 22 500 Kč в год. Ипотека 4 000 000 Kč под 5,00 % в первые годы выбирает лимит целиком: в первый год проценты составят 198 127 Kč.

Право на вычет заканчивается в том году, когда квартира перестаёт служить жильём вам или вашей семье. На сдаваемую квартиру и на дачу вычет не распространяется.

Как платить налог со сдачи квартиры, в том числе через Airbnb?

Доход от аренды облагается по § 9 закона о подоходном налоге. Расходы можно учесть по факту, и туда входят проценты по ипотеке и амортизация, или нормативом 30 % от дохода, не больше 600 000 Kč. Норматив покрывает все расходы, и задним числом за этот год его уже не поменять (§ 9 абз. 4). Расчёт с амортизацией квартиры есть в статье налог со сдачи квартиры, ниже упрощённый пример без неё.

Фактические расходы означают учёт доходов, расходов и амортизируемого имущества (§ 9 абз. 6). Кредит на квартиру под сдачу банки к тому же рассматривают как инвестиционный; ČNB с 1. 4. 2026 рекомендует для него LTV не выше 70 %. Подробнее в статье об ипотеке на инвестиционную недвижимость.

Как облагается посуточная сдача с уборкой и сменой белья, разбираем отдельно в статье о квартире в ипотеке на Airbnb.

Когда платят налог с продажи квартиры в Чехии?

Налог с продажи квартиры платят, только если не выполнено ни одно из трёх условий освобождения:

• Квартира была вашим местом жительства не меньше 2 лет непосредственно перед продажей (§ 4 абз. 1 п. a)). Если квартира в общем имуществе супругов, условие достаточно выполнить одному из них.
• Прожили меньше, но вкладываете деньги в собственное жильё до конца года, следующего за продажей (§ 4b абз. 2). Подходит и ситуация, когда соответствующую сумму вы потратили на жильё ещё в году перед продажей.
• Срок владения: между приобретением и продажей прошло больше 10 лет (§ 4 абз. 1 п. b)), для недвижимости, приобретённой до 2021 года, 5 лет. При наследовании от родственника по прямой линии или от супруга засчитывается и время, когда квартирой владел наследодатель. Раздел общего имущества супругов и образование отдельных квартир срок не прерывают (§ 4 абз. 2).

Если ни одно условие не выполнено, налогом облагается разница между ценой продажи и ценой приобретения вместе с подтверждёнными расходами. Квартира, купленная в 2022 году за 4 500 000 Kč, сдававшаяся и проданная в 2026 году за 5 400 000 Kč (допущение), даёт прибыль 900 000 Kč. После вычета, скажем, 100 000 Kč за комиссию риелтора и юридические услуги остаётся база 800 000 Kč и налог 120 000 Kč. Об освобождённом доходе свыше 5 000 000 Kč нужно сообщить финансовому управлению, если оно не может узнать о нём из открытых реестров (§ 38v).

Чистую выручку от продажи после погашения ипотеки и налога посчитает калькулятор продажи недвижимости. Как продают квартиру в залоге, описано в статье о продаже недвижимости с ипотекой.

Платится ли налог при продаже подаренной квартиры?

Платится, если продажа не подпадает ни под одно освобождение. Для подаренной квартиры действуют те же правила, что и для купленной, с одним отличием от наследства: десятилетний срок владения отсчитывается только с даты дарения. Время, когда квартирой владел даритель, закон не засчитывает; срок прежнего владельца добавляется только при наследовании от родственника по прямой линии или от супруга (§ 4 абз. 1 п. b) закона о подоходном налоге). Освобождение после двух лет проживания и при вложении денег в собственное жильё действует и для подарка.

Сам подарок от родственника по прямой линии, брата или сестры либо супруга освобождён от подоходного налога (§ 10 абз. 3 п. c)). Если вы продадите подаренную квартиру раньше и освобождение не подойдёт, налогом облагается прибыль: из цены продажи вычитают цену, определённую по закону об оценке имущества на день дарения, и подтверждённые расходы, например на ремонт и саму продажу (§ 10 абз. 5).