Ипотека на инвестиционную недвижимость — что иначе

Покупка квартиры под аренду может быть отличной инвестицией, но у банков более строгие правила для таких ипотек. Вот всё, что нужно знать.

Ключевая разница: собственное жильё vs. инвестиция

Банк различает, покупаете ли вы для себя (личная ипотека) или под аренду (инвестиционная). Последствия:

• Выше процентная ставка у инвестиционной — типично на 0,3–0,5 % выше
• Меньше макс. LTV — типично 70 % вместо 80 %
• Иной расчёт дохода — банк может включать или не включать ожидаемую арендную плату
• Иная оценка — фокус на доходность от аренды, не только рыночная стоимость

Как банк рассчитывает квалификационный доход

Два подхода:

• Будущая аренда учитывается — банк берёт 70–80 % ожидаемой аренды и добавляет к доходу для DSTI. Увеличивает заёмную способность.
• Будущая аренда игнорируется — учитывается только ваша зарплата/бизнес-доход. Строже, чаще у консервативных банков.

Спросите банк прямо, какой подход они применяют — разница может быть 1–2 миллиона Kč в квалификационной сумме.

Доходность аренды: к чему стремиться

Брутто-доходность = годовая аренда ÷ цена недвижимости. Чешский рынок 2026:

• Прага: 3,5–4,5 % брутто — низко, потому что цены высокие
• Брно, Острава: 5–6 % брутто
• Малые города: 6–8 % брутто — но сложнее найти арендаторов

Чистая доходность (после налогов, расходов, простоев) примерно 60–70 % от брутто. Прага чистая ~2,5 %, малые города ~4 %.

Налог на арендный доход

Арендный доход облагается 15 % (физлицо) или 21 % (s.r.o.). Можно вычесть:

• Реальные расходы: содержание, ремонт, управление, амортизация
• ИЛИ паушальные 30 % выручки (проще, часто выгоднее)

Проценты по ипотеке НЕ вычитаются из арендного дохода (изменено в 2021).

Когда инвестиционная недвижимость окупается

Используйте наш инвестиционный калькулятор для моделирования. Правило большого пальца: инвестиция имеет смысл, если cash flow положителен после ипотечного платежа, ИЛИ чистая доходность превышает 4 %, ИЛИ верите в рост цен 5 %+ в год на 10+ лет.

FAQ