Сколько своих денег и какой доход нужны для инвестиционной ипотеки в 2026 году

С 1. 4. 2026 на квартиру под сдачу нужно не меньше 30 % цены собственными деньгами и такой доход, чтобы все ваши долги не превышали семь чистых годовых доходов. ČNB рекомендует банкам для инвестиционных ипотек LTV не выше 70 % и DTI 7. Это рекомендация, а не закон, но банки ей следуют. Для собственного жилья единственным обязательным лимитом остаётся LTV 80 % (90 %, если хотя бы одному заявителю меньше 36 лет).

Второе требование застаёт врасплох больше людей, чем первое. DTI складывает все ваши долги, включая ипотеку на квартиру, в которой вы живёте. Семье, которая ещё должна 3 000 000 Kč за своё жильё и хочет взять 3 500 000 Kč на инвестиционную квартиру, нужен чистый доход не меньше 77 381 Kč в месяц.

Когда ипотека считается инвестиционной?

По определению ČNB ипотека инвестиционная в двух случаях: вы покупаете третью и следующую жилую недвижимость или покупаете недвижимость под сдачу, даже если она только вторая. Рекомендация касается кредитов, выданных с 1. 4. 2026, на старые ипотеки она не распространяется.

Как именно считаются объекты, уточняют правила конкретных банков. Komerční banka, например, учитывает и кооперативные квартиры (družstevní byty), и недвижимость за границей, а вашей считает любую, которой вы владеете хотя бы на 50 %. К жилой недвижимости она относит и дачу, пригодную для круглогодичного проживания и подключённую к сетям.

Скрыть цель не получится. Если хотите, чтобы банк засчитал будущую аренду в кредитоспособность, он будет считать ипотеку инвестиционной. А тот, кто заявил собственное жильё, а потом сдал квартиру, нарушает договор. Последствия разбирает статья об ипотеке и краткосрочной аренде через Airbnb.

DTI 7 складывает все долги

Нужный доход зависит не от цены инвестиционной квартиры, а от суммы всех долгов после её покупки. В таблице минимальный чистый доход семьи при DTI 7 и для сравнения при DTI 9, который банки обычно используют внутри себя для собственного жилья.

Но DTI не единственный тормоз. Банк по-прежнему следит и за долей платежей в доходе (DSTI) по своему внутреннему порогу, обычно 45 % чистого дохода. При ставках около 5 % DSTI часто оказывается строже DTI, как видно из примера ниже. Чем отличаются эти показатели, объясняет статья о DSTI, DTI и LTV.

Гораки покупают вторую квартиру под сдачу

Свои цифры посчитайте в калькуляторе инвестиций в недвижимость. Валовая доходность этой квартиры 4,8 %; чем она отличается от чистой и почему это важно, объясняют статьи словаря.

Учтёт ли банк будущую аренду как доход?

Только часть банков и с дисконтом. Доход от аренды банки засчитывают осторожно, и каждый по-своему. Если квартира уже сдаётся, обычно нужны налоговая декларация с доходами по § 9 и договор аренды. Но и тогда признают только часть, потому что закладывают пустые месяцы и ремонт. Аренду квартиры, которую вы только покупаете, засчитает лишь часть банков, как правило по заключённому договору аренды или по оценке рыночной арендной ставки и с дисконтом.

Поэтому планируйте так, чтобы оба платежа выдерживал ваш остальной доход. Если жилец съедет, банк всё равно будет ждать платёж.

Если не хватает собственных средств, вместо части наличных можно заложить ещё одну недвижимость, например свою квартиру без ипотеки или дом родителей. Как работает дополнительное обеспечение и чем рискует тот, кто даёт залог, описывает статья о залоге недвижимости родителей.

Проценты по сдаваемой квартире идут в расходы

Доход от долгосрочной аренды облагается налогом по § 9 закона о подоходном налоге. Вычет процентов по § 15 (до 150 000 Kč в год) на сдаваемую квартиру не распространяется. Зато проценты можно учесть как расход, если выбрать фактические расходы. Второй вариант — паушал 30 % от доходов (не больше 600 000 Kč), и тогда ни проценты, ни другие затраты отдельно уже не учитываются.

У Гораков проценты в первый год составляют 173 827 Kč. С фактическими расходами налоговая база выйдет 220 000 − 173 827 − 20 000 = 26 173 Kč, и это ещё без амортизации квартиры. С паушалом база составила бы 154 000 Kč. При ставке налога 15 % это 3 926 Kč против 23 100 Kč в год.

Амортизация квартиры снизит базу ещё сильнее. Как её считать и когда выгоднее паушал, мы разобрали в статье налог со сдачи квартиры.

По мере выплаты проценты уменьшаются, так что выгода от фактических расходов со временем тает. При продаже прибыль освобождена от налога, если квартира у вас не меньше 10 лет; освобождение после 2 лет проживания на квартиру, где вы не жили, не распространяется. Подробности в статье об ипотеке и налогах.

Прежде чем подписывать бронирование

• У вас есть 30 % цены плюс деньги на оценку, регистрацию залога и, возможно, комиссию риелтора, или недвижимость для дополнительного залога.
• Сумма всех долгов после новой ипотеки не превысит семь чистых годовых доходов семьи.
• Оба платежа вы потянете и без аренды, хотя бы пока квартира пустует.
• Денежный поток вы посчитали и при ставке на 1 п. п. выше, потому что после фиксации ставку придётся согласовывать заново.
• Вы знаете, покупаете на себя или на s.r.o. Кредит на фирму считается предпринимательским, и банк оценивает его по результатам фирмы.
• В расходах учтены ремонтный фонд, страховка и налог на недвижимость, который с 2024 года вырос вдвое.