Ваша финансовая ситуация
Введите чистый доход и текущие платежи.
Как банк считает, какую ипотеку дать?
Сумму ипотеки ограничивают два потолка. Обязательный лимит ČNB: кредит до 80 % стоимости недвижимости, до 36 лет 90 %. Внутренние правила банков: платежи по всем кредитам обычно до 45 % чистого дохода, до 36 лет 50 %. С чистым доходом 60 000 Kč это платёж до 27 000 Kč и кредит около 5,0 млн Kč на 30 лет; паре с доходом 100 000 Kč дадут около 8,4 млн Kč.
Таблицу для доходов от 35 до 150 тыс. Kč и что банк вычтет из дохода смотрите в статье сколько можно взять в ипотеку. Калькулятор выше проверяет оба потолка по LTV, DSTI и DTI и показывает, какой из них ваше узкое место.
Лимит ČNB и внутренние правила банков
- LTV (отношение кредита к стоимости) — макс. 80 % стоимости недвижимости (90 % если до 36 лет)
- DSTI (платежи к доходу) — все месячные платежи ≤ 45 % чистого дохода (50 % до 36 лет)
- DTI (долг к доходу) — общий долг ≤ 8,5× годового чистого дохода (9,5× до 36 лет)
Для типичного заёмщика (60k Kč чистого, без других долгов, 30-летний срок, ставка 5 %) DSTI обычно даёт около 5,0M, DTI 6,1M, а LTV зависит от недвижимости — поэтому LTV часто и есть узкое место, если у вас нет 20 % первоначального взноса.
Часто задаваемые вопросы
Какой доход нужен на ипотеку 5 миллионов Kč?
При 5,00 % на 30 лет платёж составит 26 841 Kč, и при обычном внутреннем пороге банков 45 % на него нужно около 59 700 Kč чистого дохода без других долгов; на 25 лет (29 230 Kč) около 65 000 Kč. Платежи по другим кредитам эту сумму увеличивают.
Что считается в DSTI?
Все ваши долговые платежи: новая ипотека, плюс существующие кредиты, минимумы по кредиткам (банки считают даже неиспользованные лимиты!), автолизинги, алименты. Перед подачей закройте мелкие долги и аннулируйте неиспользуемые кредитки.
Дадут ли больше, если мне до 36?
Да, значительно. Если минимум один из заявителей моложе 36 лет, ČNB допускает LTV 90 % (вместо 80 %); внутренние пороги банков по DSTI и DTI для молодых обычно тоже мягче (например 50 % вместо 45 % и 9,5× вместо 8,5×). С чистым доходом 60 000 Kč это кредит около 5,6 млн Kč вместо 5,0 млн Kč на 30 лет под 5,00 %.
Как банк считает доход для самозанятых (OSVČ)?
Банк берёт доход из 1–2 последних налоговых деклараций: обычно налоговую базу, то есть доход минус расходы, а не оборот. При паушальных расходах (paušální výdaje) прибыль на бумаге ниже, и ипотека выходит меньше; при паушальном налоге многие банки считают фиксированную долю оборота. Подход у банков разный, поэтому сравните хотя бы два.
Лимиты ČNB обязательны или рекомендации?
Обязателен только LTV (80 %, для заявителей до 36 лет — 90 %). DSTI ČNB отменил с 1 июля 2023, DTI — с 1 января 2024; с тех пор они не обязательны, и ČNB лишь советует особую осторожность при DTI выше 8. Но банки держат собственные внутренние пороги, обычно близкие к старым лимитам — планируйте с ними. С 1 апреля 2026 ČNB также рекомендует более строгие параметры для инвестиционных ипотек (третья и последующая недвижимость или квартира под аренду): LTV 70 % и DTI 7.
Знаете, сколько вам даст банк?
Рассчитайте конкретный месячный платёж и общие проценты.