С рождением ребёнка ипотека не меняется, меняется бюджет вокруг неё. Когда один из родителей уходит в декрет, доход семьи часто падает на четверть и больше, а платёж остаётся тем же. Семья с платежом 21 473 Kč (4 000 000 Kč на 30 лет под 5,00 %) и чистыми доходами 45 000 и 35 000 Kč раньше отдавала банку 27 % дохода, а теперь будет отдавать 37 %.
Больше всего можно сделать до родов: отложить резерв, внести досрочный платёж к годовщине договора и проверить, когда заканчивается фиксация. Если вы только подаёте заявку на ипотеку, а один из вас уже в декрете, читайте статью об ипотеке в декретном отпуске. Здесь речь о семьях, которые уже платят.
Что происходит с доходами
Первые 28 недель после родов мать получает пособие по беременности и родам (peněžitá pomoc v mateřství, PPM) в размере 70 % дневной расчётной базы (§ 33 и 37 закона № 187/2006 Sb.). Пособие не облагается налогом, поэтому при средней зарплате оно близко к чистому заработку. При более высоких доходах провал глубже, потому что выше законных порогов расчётную базу урезают.
Потом начинается родительское пособие (rodičovský příspěvek), всего 350 000 Kč. На детей, родившихся с 2024 года, его получают не дольше чем до трёх лет ребёнка, а месячную сумму родитель выбирает сам. По 12 000 Kč в месяц его хватит примерно на 29 месяцев.
Семье помогает и налоговая льгота на ребёнка: 15 204 Kč в год на первого, 22 320 Kč на второго и 27 840 Kč на третьего и следующих детей (§ 35c закона о подоходном налоге). На первого ребёнка это 1 267 Kč в месяц, которые работающий родитель получает через работодателя. Расходы при этом растут, а банк при каждой новой проверке вычтет на ребёнка его прожиточный минимум.
Бюджет одной семьи
| Период | Чистый доход семьи | Платёж | Доля платежа в доходе |
|---|---|---|---|
| До родов | 80 000 Kč | 21 473 Kč | 27 % |
| Декрет (пособие 12 000 Kč, льгота 1 267 Kč) | 58 267 Kč | 21 473 Kč | 37 % |
| Декрет после продления срока до 30 лет | 58 267 Kč | 20 473 Kč | 35 % |
| Возвращение на работу (те же зарплаты) | 81 267 Kč | 21 473 Kč | 26 % |
Семья Новак перед родами (допущения: ипотека 4 000 000 Kč на 30 лет под 5,00 %, платёж 21 473 Kč; ребёнок появляется через три года выплат, когда остаток по аннуитетной формуле около 3 814 000 Kč; ставка не меняется).
- Продление срока для остатка с 27 до 30 лет: платёж снизится до 20 473 Kč, то есть на 1 000 Kč в месяц. Но за весь срок семья заплатит примерно на 413 000 Kč больше.
- Досрочный платёж 300 000 Kč к годовщине договора со снижением платежа и прежним сроком: платёж упадёт до 19 784 Kč, на 1 689 Kč в месяц, и проценты тоже уменьшатся.
- Оба шага сразу дадут самый низкий платёж, но преимущество короткого срока пропадёт.
Досрочный платёж выгоднее, если после него останется резерв хотя бы на шесть платежей, то есть 128 838 Kč. Иначе надёжнее продлить срок, а после выхода на работу снова платить больше.
Как меняется платёж при другой сумме или сроке, покажет расчёт платежа. Сравнение короткого и длинного срока есть в статье «Ипотека на 20 или на 30 лет».
Что сделать с ипотекой ещё до родов?
Пока в семье две зарплаты, подготовьте резерв, решите вопрос с досрочным платежом и фиксацией, проверьте страховку и налоговую льготу:
- Резерв. Три-шесть платежей на отдельном счёте, лучше ещё до ухода в декрет, пока приходят две зарплаты.
- Досрочный платёж. Раз в год можно бесплатно погасить до 25 % первоначальной суммы кредита, если отправить деньги в течение месяца перед годовщиной договора. Попросите снизить платёж, а не сократить срок; порядок описан в статье о досрочном платеже по ипотеке.
- Конец фиксации. Перефиксация (refixace) в своём банке обычно обходится без новой проверки доходов, а рефинансирование в другом банке нет. Если конец фиксации выпадает на декрет, перейти в другой банк будет труднее, так что торгуйтесь о ставке со своим. При перефиксации можно заодно изменить и срок.
- Страховка. Страхование нетрудоспособности к ипотеке часто не платит за время, когда вы получаете PPM; например, в страховке к ипотекам UniCredit Bank это прямое исключение. Проверьте, кого покрывает полис, и страхуйте прежде всего тот доход, на котором после родов держится платёж. Подробнее в статье о страховании платёжеспособности.
- Налоги. Налоговую льготу на ребёнка работающий родитель оформляет заявлением у работодателя начиная с месяца рождения.
Что делать, если платёж перестал помещаться в бюджет?
Свяжитесь с банком до того, как пропустите первый платёж. Права на отсрочку или продление срока по закону у вас нет, но в обоснованных случаях банки идут на это допсоглашением. Во время отсрочки проценты продолжают начисляться, поэтому долг или будущие платежи вырастут. Продление срока банк одобрит только после проверки вашей ситуации и ограничит его возрастом самого старшего заёмщика.
Пропущенный платёж попадёт в кредитные реестры и осложнит будущее рефинансирование. Другие варианты, от реструктуризации до продажи, описаны в статье «Что делать, если нечем платить ипотеку».
Квартира побольше для семьи
Продать квартиру с ипотекой и купить побольше можно и посреди фиксации. Погашение кредита из денег от продажи недвижимости бесплатно, если с подписания кредитного договора прошло не меньше 24 месяцев. Некоторые банки умеют перенести залог на новую квартиру и увеличить текущий кредит, другие требуют новый договор по сегодняшней ставке.
Новая заявка уже учитывает ребёнка в семье, поэтому тот же доход потянет меньший кредит, чем до родов. Если хотя бы одному из вас меньше 36 лет, действует LTV 90 % вместо 80 %.
Источники
- закон № 187/2006 Sb. о больничном страховании, § 33 (срок выплаты PPM) и § 37 (размер PPM)
- закон № 117/1995 Sb. о государственной социальной поддержке, § 30 и далее (родительское пособие)
- закон № 586/1992 Sb. о подоходном налоге, § 4 абз. 1 п. g) и § 35c (налоговая льгота на ребёнка)
- закон № 257/2016 Sb. о потребительском кредите, § 117 (досрочное погашение, поправка с 1. 9. 2024)