На ремонт можно взять обычную целевую ипотеку под ставку около 5,00 % (средняя по новым ипотекам за август 2026 года по данным ČBA). Банк даст до 80 % стоимости недвижимости, или 90 %, если хотя бы одному заявителю меньше 36 лет. При ремонте оценщик может оценить объект в состоянии после окончания работ, и тогда кредит выйдет больше, чем позволяет нынешнее состояние квартиры.
Взамен банк хочет бумаги: смету по позициям, при серьёзных работах документ из строительного управления и счета, по которым он выдаёт деньги. Наличных на руки вы не получите. Выгоднее всего объединить покупку и ремонт в одну ипотеку; финансировать уже сделанный ремонт задним числом сложнее.
Сколько даст банк на квартиру с ремонтом?
До 80 % стоимости после ремонта (90 % до 36 лет), если банк считает от будущей стоимости, иначе только от нынешней. Петра и Марек покупают старую квартиру 3+1 за 4 000 000 Kč. Сразу после покупки они хотят поменять коммуникации, окна, ванную и кухню, по смете на 800 000 Kč. Оценщик оценивает квартиру в нынешнем состоянии в 4 000 000 Kč, а после ремонта в 5 200 000 Kč (условные цифры). Всего им нужно 4 800 000 Kč.
Петра и Марек в цифрах (покупка 4 000 000 Kč, ремонт 800 000 Kč, срок 30 лет, ставка 5,00 %, аннуитетный платёж):
- Банк считает от нынешней стоимости: кредит не больше 3 200 000 Kč (80 % от 4 000 000 Kč), собственные средства 1 600 000 Kč, платёж 17 178 Kč.
- Банк считает от стоимости после ремонта: кредит до 4 160 000 Kč (80 % от 5 200 000 Kč), собственные средства 640 000 Kč, платёж 22 332 Kč.
- Если одному из них меньше 36 лет: кредит до 4 680 000 Kč (90 %), собственные средства 120 000 Kč, платёж 25 123 Kč.
Стоимость после ремонта снизила нужные собственные средства на 960 000 Kč. Но больший кредит означает и больший платёж, и банк проверит, потянете ли вы его со своим доходом.
Не каждый банк принимает стоимость после ремонта, а некоторые учитывают её только для работ со сметой от строительной фирмы. Спрашивайте об этом на первой встрече, а не после оценки. Как проходит оценка и что делать, если она получилась низкой, рассказывает статья об оценке недвижимости для ипотеки.
Так же банки подходят и к покупке старого дома с ремонтом. Что ещё проверить у дома и на какую сумму его страховать, мы разобрали в статье о покупке дома в ипотеку.
Что банк засчитает как ремонт
| Банк обычно засчитает | Банк обычно не засчитает |
|---|---|
| замену окон, дверей, полов и коммуникаций | отдельно стоящую мебель и технику |
| новую ванную и встроенную кухню | работы без сметы и без счетов |
| утепление, крышу, новое отопление или тепловой насос | ремонт недвижимости, которой вы не владеете и которую не заложите |
| пристройку, надстройку или мансарду с разрешением | работы, раньше оплаченные из своих денег (в части банков) |
Деньги целевой ипотеки должны пойти на жильё. Обстановку поэтому покупайте на свои или берите на неё небольшой кредит. Проценты по ипотеке на содержание и перестройку дома или квартиры, где вы живёте, вычитаются из налогов так же, как при покупке, до 150 000 Kč в год (§ 4b и § 15 закона о подоходном налоге).
Нужны ли банку счета за ремонт?
Как правило, да. Часть на покупку банк, как и при любой покупке, переводит продавцу или на депозит. Деньги на ремонт он выдаёт постепенно: под счета, под авансы по договорам с подрядчиками, а иногда небольшую сумму на материалы без счёта. При крупных работах банк присылает техника, который проверяет, соответствует ли стройка смете. Что банк требует для выдачи, описано в статье о выдаче ипотеки.
Пока кредит не выбран полностью, вы обычно платите только проценты с выданной суммы. Срок окончательной выдачи просите с запасом: ремонты затягиваются, а после срока банк может остаток и не выдать. Если собираетесь получать ещё и субсидию, порядок предварительного финансирования есть в статье о субсидии Nová zelená úsporám и ипотеке.
Если квартира уже ваша
- Квартира без ипотеки: новая целевая ипотека под залог квартиры. Учтите оценку за 3 000–6 000 Kč и запись залога в кадастр за 2 000 Kč, так что это выгодно скорее на крупные суммы.
- Квартира с ипотекой: проще всего увеличить кредит в своём банке, ведь залог у него уже есть. Другой банк обычно захочет рефинансировать весь долг.
- Небольшой ремонт на сотни тысяч: кредит на ремонт без залога оформляется быстрее и без оценки, но обходится дороже. Сравнение на 1 000 000 Kč есть в статье «Ипотека или потребительский кредит».
- Ремонт уже сделан: часть банков финансирует его задним числом, только в ограниченный срок после выставления счетов и только под документы. Если вы оплатили его другим кредитом, это уже рефинансирование жилищного кредита.
Одна юридическая деталь: кредит целевым назначением на перестройку, то есть на строительные изменения, пристройку или надстройку, по закону считается жилищным и без залога (§ 2 абз. 2 закона о потребительском кредите). На него распространяются 14 дней на размышление до подписания и правила досрочного погашения, как у ипотеки. Как банк классифицировал ваш кредит, видно из преддоговорной информации.
Документы, которые стоит подготовить заранее
- Смета по позициям от строительной фирмы или сметчика. На ней строится оценка стоимости после ремонта.
- Документ из строительного управления, если работы его требуют по строительному закону, обычно при вмешательстве в несущие конструкции, пристройке или надстройке.
- Договоры подряда с исполнителями и их график платежей.
- Фотографии текущего состояния, по которым оценщик сравнит «до» и «после».
- Для квартиры в доме с товариществом собственников (SVJ) его согласие, если вы затрагиваете общее имущество, например стояки или окна.
Источники
- ČNB — макропруденциальная политика: лимит LTV 80 % (90 % до 36 лет)
- закон № 257/2016 Sb. о потребительском кредите, § 2 абз. 2 (жилищный кредит, включая перестройку), § 111 (срок на размышление)
- закон № 586/1992 Sb. о подоходном налоге, § 4b (содержание и перестройка как жилищная нужда), § 15 (вычет процентов)
- закон № 283/2021 Sb., строительный закон (разрешение на изменение построек)
- ČBA Hypomonitor — средняя ставка по новым ипотекам, август 2026