Jestli s věcným břemenem dostanete hypotéku, záleží na jeho druhu. Služebnost inženýrské sítě (elektřina, plyn, voda) nebo služebnost cesty banky běžně přijímají a odhad kvůli nim klesne málo nebo vůbec. Věcné břemeno dožití, tedy doživotní užívání bytu nebo domu jinou osobou, většina bank jako zástavu nepřijme. Když už ano, odhadce výrazně sníží hodnotu nemovitosti a s ní i částku, kterou vám banka půjčí.
Břemena najdete na listu vlastnictví v části C, jejich rozsah v listině ve sbírce listin katastru. Dožití lze před koupí zrušit dohodou s oprávněným, nebo ho se souhlasem banky zapsat až za její zástavu.
Dostanu hypotéku na byt s věcným břemenem?
Záleží na druhu břemena: se služebností sítí nebo cesty obvykle ano, s dožitím většinou ne. Občanský zákoník rozlišuje služebnosti, kdy vlastník musí něco strpět nebo se něčeho zdržet (§ 1257 a násl.), a reálná břemena, kdy musí něco dávat nebo konat. Pro hypotéku je podstatné, jak moc břemeno omezuje užívání a prodejnost nemovitosti:
| Druh břemena | Postoj bank | Vliv na odhad |
|---|---|---|
| Služebnost inženýrské sítě (ČEZ, plynárny, vodárny) | přijímají | žádný až malý; větší, pokud vedení omezuje zastavitelnost pozemku |
| Služebnost cesty, chůze, průjezdu | přijímají | malý; u domu s průjezdem cizích aut citelnější |
| Dožití (služebnost bytu, užívací nebo požívací právo) | většinou odmítnou; část bank přijme se srážkou | výrazný, podle rozsahu a věku oprávněného |
| Výměnek (bydlení + péče, dávky) | obdobně jako dožití | výrazný |
| Předkupní právo zapsané jako věcné právo | chtějí vědět, že ho oprávněný neuplatní | spíš na prodejnost než na cenu |
Předkupní právo není věcné břemeno v pravém smyslu, ale zapisuje se do stejné části LV a banky ho posuzují podobně. Vedle smluvního existuje i zákonné předkupní právo, například mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby na něm, pokud to nejsou tytéž osoby.
Jak břemeno najít a přečíst
- List vlastnictví, část C („Věcná práva zatěžující nemovitost“). Uvidíte druh břemena, oprávněnou osobu nebo oprávněný pozemek a odkaz na listinu.
- Část B1 ukazuje opak: práva, která vaše nemovitost má k sousedním pozemkům, třeba přístupovou cestu. To je plus, které má odhadce zohlednit.
- Ve sbírce listin je samotná smlouva o zřízení břemena. Teprve z ní poznáte rozsah: dožití „k celému domu“, nebo „k jednomu pokoji a společnému užívání kuchyně“, šíři pásu pro kabel, nebo zda jde o úplatné břemeno.
- Geometrický plán u služebností k části pozemku ukazuje, kudy vede síť nebo cesta.
Kontrolujte i to, co na LV není. Služebnosti pro energetická vedení mohou vznikat přímo ze zákona (ochranná pásma). Nájemní smlouva se do katastru nezapisuje, a přesto kupujícího váže. Kupní smlouvu proto doplňte o prohlášení prodávajícího, že na nemovitosti neváznou jiná práva než uvedená na LV. Více v článku Kupní smlouva a advokátní úschova.
Proč banka nemá ráda věcné břemeno dožití?
Banka potřebuje, aby zástavu mohla v krajním případě prodat za rozumnou cenu. Byt, ve kterém má jiná osoba doživotní právo bydlet, ale kupuje jen málokdo, protože nový vlastník ho nemůže užívat ani pronajmout. Při nucené dražbě by výtěžek byl nízký a nejistý.
Odhadce proto u dožití vychází z tržní hodnoty a odečte hodnotu práva, které oprávněnému zůstává. Ta roste s rozsahem (celý dům vs. jeden pokoj) a s očekávanou dobou trvání: čím mladší oprávněný, tím větší srážka. Řada bank interní pravidla nastavuje jednoduše: s dožitím na zastavované nemovitosti hypotéku neposkytne a nabídne dozajištění jinou nemovitostí.
Pro seniora je prodej s dožitím jedna z cest, jak z bytu získat peníze a bydlet v něm dál. Druhou je zpětná hypotéka, při které byt zůstává jeho, dluh ale roste o úroky; obě cesty i jejich cenu srovnáváme zvlášť.
Rodiče prodávají dům a chtějí v něm dožít
Dům od rodičů za 5 000 000 Kč
Tržní odhad bez břemena je 6 000 000 Kč a rodiče chtějí v domě dožít. Syn má 1 000 000 Kč a potřebuje hypotéku 4 000 000 Kč (5,00 %, 25 let).
- Varianta A: dožití se nezřídí. Banky LTV obvykle počítají z nižší z obou hodnot, tedy z kupní ceny, a vychází 80 % (z odhadu by to bylo 67 %). To je pořád v limitu ČNB a splátka je 23 384 Kč. Bydlení rodičů se ošetří jinak, smlouvou o výprose nebo nájmu, které banka nebere jako zatížení zástavy.
- Varianta B: dožití se zapíše před zástavou. Většina bank odmítne. Pokud by banka hodnotu s břemenem snížila například na 4 000 000 Kč (ilustrativní předpoklad), půjčí nejvýš 80 % = 3 200 000 Kč se splátkou 18 707 Kč a synovi chybí 800 000 Kč.
- Varianta C: dožití až za zástavou banky. Některé banky souhlasí, aby se břemeno s jejich písemným souhlasem zapsalo až po zástavním právu, které tak má přednostní pořadí. Dojednejte to před podpisem úvěrové smlouvy.
- Varianta D: dozajištění. Zástava na další nemovitosti, například na bytě syna, doplní hodnotu, kterou dožití ubralo.
Rodinná cena pod tržní hodnotou je legální; daň z nabytí nemovitých věcí byla v roce 2020 zrušena. Zvažte ale dopad na ostatní sourozence a případné dědické nároky.
Jak věcné břemeno odstranit
| Situace | Postup | Na co pozor |
|---|---|---|
| Oprávněný souhlasí | smlouva o zrušení věcného břemene + návrh na vklad výmazu do katastru | podpisy ověřené; vklad zpravidla se správním poplatkem |
| Oprávněný zemřel (dožití, užívací právo) | osobní služebnost zaniká smrtí; výmaz na základě úmrtního listu | do výmazu je břemeno na LV vidět a banka ho bere jako existující |
| Břemeno bylo sjednáno na dobu určitou | uplynutím doby zaniká; výmaz na žádost | ověřte datum ve smlouvě o zřízení |
| Síť nebo cesta, kterou nikdo nepotřebuje | dohoda s provozovatelem nebo vlastníkem panujícího pozemku; výjimečně soud | energetické firmy souhlasí jen s přeložkou, kterou platíte |
Pokud kupujete nemovitost, na které má dožití zaniknout, sjednejte, že kupní cena z úschovy se uvolní až po výmazu břemene, stejně jako u výmazu zástavy prodávajícího. Princip pořadí v katastru vysvětluje článek Zástavní právo k nemovitosti.
Pět otázek před podpisem rezervace
- Jaká břemena jsou v části C a co přesně říká listina ve sbírce listin?
- Kdo je oprávněný a je ochoten břemeno zrušit (a za kolik)?
- Přijme banka právě toto břemeno? Zeptejte se před odhadem, ne po něm.
- Promítl odhadce břemeno do hodnoty a odpovídá tomu kupní cena?
- Je výmaz nebo vzdání se předkupního práva podmínkou pro uvolnění kupní ceny z úschovy?
Zdroje
- zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1257 a násl. (služebnosti) a § 1303 a násl. (reálná břemena)
- zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (list vlastnictví, sbírka listin, vklad výmazu)
- ČNB – limit LTV 80 % (90 % do 36 let)
- ČÚZK – Nahlížení do katastru nemovitostí