Či s vecným bremenom (věcné břemeno) dostanete hypotéku, závisí od jeho druhu. Služobnosť inžinierskej siete (elektrina, plyn, voda) alebo služobnosť cesty banky bežne prijímajú a odhad znížia len málo alebo vôbec. Pri vecnom bremene dožitia, teda doživotnom práve inej osoby užívať byt alebo dom, väčšina bánk nehnuteľnosť ako záloh neprijme. A ak áno, odhadca výrazne zníži jej hodnotu, a tým aj sumu, ktorú vám banka požičia.
Bremená nájdete na liste vlastníctva v časti C, ich rozsah v listine uloženej v zbierke listín katastra. Dožitie možno pred kúpou zrušiť dohodou s oprávneným alebo ho so súhlasom banky zapísať až za jej záložné právo.
Ktoré vecné bremená banka prijme?
Český občiansky zákonník rozlišuje služobnosti (služebnosti, § 1257 a nasl.), pri ktorých vlastník musí niečo strpieť alebo sa niečoho zdržať, a reálne bremená (reálná břemena), pri ktorých musí niečo dávať alebo konať. Pre hypotéku je podstatné, ako veľmi bremeno obmedzuje užívanie a predajnosť nehnuteľnosti:
| Druh bremena | Postoj bánk | Vplyv na odhad |
|---|---|---|
| Služobnosť inžinierskej siete (ČEZ, plynárne, vodárne) | prijímajú | žiadny až malý; väčší, ak vedenie obmedzuje zastavateľnosť pozemku |
| Služobnosť cesty, chôdze, prejazdu | prijímajú | malý; pri dome, cez ktorého pozemok jazdia cudzie autá, citeľnejší |
| Dožitie (služobnosť bytu, užívacie alebo požívacie právo) | väčšinou odmietnu; časť bánk prijme so zrážkou | výrazný, podľa rozsahu a veku oprávneného |
| Výmenok (bývanie + opatera, dávky) | podobne ako dožitie | výrazný |
| Predkupné právo zapísané ako vecné právo | chcú mať istotu, že ho oprávnený neuplatní | skôr na predajnosť než na cenu |
Predkupné právo nie je vecné bremeno v pravom zmysle, zapisuje sa však do rovnakej časti LV a banky ho posudzujú podobne. Okrem zmluvného existuje aj zákonné predkupné právo, napríklad medzi vlastníkom pozemku a vlastníkom stavby na ňom, ak nejde o tú istú osobu.
Ako bremeno nájsť a prečítať
- List vlastníctva, časť C („Věcná práva zatěžující nemovitost“, teda vecné práva zaťažujúce nehnuteľnosť). Uvidíte druh bremena, oprávnenú osobu alebo oprávnený pozemok a odkaz na listinu.
- Časť B1 ukazuje opak: práva, ktoré má vaša nehnuteľnosť k susedným pozemkom, napríklad prístupovú cestu. To je plus, ktoré má odhadca zohľadniť.
- Zbierka listín (sbírka listin) obsahuje samotnú zmluvu o zriadení bremena. Až z nej spoznáte rozsah: či ide o dožitie „k celému domu“, alebo „k jednej izbe a spoločnému užívaniu kuchyne“, aký široký je pás pre kábel a či je bremeno odplatné.
- Geometrický plán pri služobnostiach k časti pozemku ukazuje, kadiaľ vedie sieť alebo cesta.
Kontrolujte aj to, čo na LV nie je. Služobnosti pre energetické vedenia môžu vznikať priamo zo zákona (ochranné pásma) a nájomná zmluva sa do katastra nezapisuje, a predsa kupujúceho viaže. Do kúpnej zmluvy preto doplňte vyhlásenie predávajúceho, že na nehnuteľnosti neviaznu iné práva než tie, ktoré sú uvedené na LV. Viac v článku Kúpna zmluva a advokátska úschova.
Dá sa na hypotéku kúpiť dom od rodičov s dožitím?
Banka potrebuje, aby záloh mohla v krajnom prípade predať za rozumnú cenu. Byt, v ktorom má iná osoba doživotné právo bývať, však kúpi málokto, lebo nový vlastník ho nemôže užívať ani prenajať. Výťažok z nútenej dražby by bol nízky a neistý.
Odhadca preto pri dožití vychádza z trhovej hodnoty a odpočíta hodnotu práva, ktoré oprávnenému zostáva. Tá rastie s rozsahom (celý dom alebo jedna izba) a s očakávanou dobou trvania: čím mladší oprávnený, tým väčšia zrážka. Mnohé banky to riešia jednoducho. S dožitím na zakladanej nehnuteľnosti hypotéku neposkytnú a ponúknu dozabezpečenie inou nehnuteľnosťou.
Pre seniora je predaj s dožitím jedna z ciest, ako z bytu získať peniaze a bývať v ňom ďalej. Druhou je spätná hypotéka, pri ktorej byt zostáva jeho, dlh však rastie o úroky; obe cesty aj ich cenu porovnávame osobitne.
Modelový prípad: syn kupuje dom od rodičov, ktorí v ňom chcú dožiť
Rodičia predávajú dom za 5 000 000 Kč, trhový odhad bez bremena je 6 000 000 Kč. Syn má 1 000 000 Kč a potrebuje hypotéku 4 000 000 Kč (5,00 %, 25 rokov).
- Variant A: dožitie sa nezriadi. Banky LTV obvykle počítajú z nižšej z oboch hodnôt, teda z kúpnej ceny, a vychádza 80 % (z odhadu by to bolo 67 %). To je stále v limite ČNB a splátka 23 384 Kč. Bývanie rodičov sa vyrieši inak, zmluvou o výprose (bezplatné užívanie, výprosa) alebo nájomnou zmluvou, ktoré banka nepovažuje za zaťaženie zálohu.
- Variant B: dožitie sa zapíše pred záložným právom. Väčšina bánk odmietne. Keby banka hodnotu s bremenom znížila napríklad na 4 000 000 Kč (ilustratívny predpoklad), požičia najviac 80 % = 3 200 000 Kč so splátkou 18 707 Kč a synovi bude chýbať 800 000 Kč.
- Variant C: dožitie sa zapíše až za záložné právo banky. Niektoré banky s tým písomne súhlasia a ich záložné právo má potom prednostné poradie. Podmienky treba dohodnúť pred podpisom úverovej zmluvy.
- Variant D: dozabezpečenie. Záložné právo na ďalšej nehnuteľnosti, napríklad na byte syna, doplní hodnotu, ktorú dožitie ubralo.
Rodinná cena pod trhovou hodnotou je legálna a daň z nadobudnutia nehnuteľných vecí bola v Česku v roku 2020 zrušená. Myslite však na ostatných súrodencov a prípadné dedičské nároky.
Ako vecné bremeno odstrániť
| Situácia | Postup | Na čo pozor |
|---|---|---|
| Oprávnený súhlasí | zmluva o zrušení vecného bremena + návrh na vklad výmazu do katastra | podpisy overené; vklad spravidla so správnym poplatkom |
| Oprávnený zomrel (dožitie, užívacie právo) | osobná služobnosť zaniká smrťou; výmaz na základe úmrtného listu | kým sa nevymaže, je bremeno na LV vidieť a banka ho berie ako existujúce |
| Bremeno bolo dohodnuté na dobu určitú | uplynutím doby zaniká; výmaz na žiadosť | overte dátum v zmluve o zriadení |
| Sieť alebo cesta, ktorú nikto nepotrebuje | dohoda s prevádzkovateľom alebo vlastníkom panujúceho pozemku; výnimočne súd | energetické firmy súhlasia len s prekládkou, ktorú platíte |
Ak kupujete nehnuteľnosť, na ktorej má dožitie zaniknúť, dohodnite sa, že kúpna cena sa z úschovy uvoľní až po výmaze bremena, rovnako ako pri výmaze záložného práva predávajúceho. Ako funguje poradie v katastri, vysvetľuje článok Záložné právo k nehnuteľnosti.
Päť otázok pred podpisom rezervácie
- Aké bremená sú v časti C a čo presne hovorí listina v zbierke listín?
- Kto je oprávnený a je ochotný bremeno zrušiť (a za koľko)?
- Prijme banka práve toto bremeno? Pýtajte sa pred odhadom, nie po ňom.
- Premietol odhadca bremeno do hodnoty a zodpovedá tomu kúpna cena?
- Je výmaz bremena alebo vzdanie sa predkupného práva podmienkou na uvoľnenie kúpnej ceny z úschovy?
Zdroje
- zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1257 a nasl. (služobnosti) a § 1303 a nasl. (reálne bremená)
- zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (list vlastníctva, zbierka listín, vklad výmazu)
- ČNB – limit LTV 80 % (90 % do 36 rokov)
- ČÚZK – Nahlížení do katastru nemovitostí