Получите ли вы ипотеку на недвижимость с вещным обременением (věcné břemeno), зависит от его вида. Сервитут инженерных сетей (электричество, газ, вода) или сервитут прохода и проезда банки обычно принимают, а на оценку он влияет мало или никак. С правом пожизненного проживания (věcné břemeno dožití), когда другой человек до конца жизни пользуется квартирой или домом, всё иначе. Большинство банков такую недвижимость в залог не берёт, а те, что берут, заметно снижают её оценку, и вместе с ней сумму кредита.
Обременения видны в листе собственности (list vlastnictví, LV) в части C, а их точный объём описан в документе из сборника документов кадастра (sbírka listin). Право пожизненного проживания можно до покупки отменить по договорённости с тем, кому оно принадлежит, или с согласия банка зарегистрировать его уже после залога.
С какими обременениями банк даст ипотеку?
Гражданский кодекс различает сервитуты (služebnosti, § 1257 и след.), при которых собственник должен что-то терпеть или от чего-то воздерживаться, и реальные обременения (reálná břemena), при которых он должен что-то давать или делать. Для ипотеки важнее другое: насколько обременение мешает пользоваться недвижимостью и продать её.
| Вид обременения | Позиция банков | Влияние на оценку |
|---|---|---|
| Сервитут инженерной сети (ČEZ, газовые, водопроводные компании) | принимают | никакого или небольшое; больше, если сеть ограничивает застройку участка |
| Сервитут дороги, прохода, проезда | принимают | небольшое; у дома, через который ездят чужие машины, — ощутимее |
| Право пожизненного проживания (dožití) — сервитут квартиры, право пользования или пользования с извлечением плодов | в основном отказывают; часть банков принимает со скидкой | значительное, в зависимости от объёма и возраста правомочного лица |
| Пожизненное содержание с проживанием (výměnek: жильё + уход, содержание) | так же, как право пожизненного проживания | значительное |
| Преимущественное право покупки (předkupní právo), зарегистрированное как вещное право | хотят знать, что правомочное лицо им не воспользуется | скорее на продаваемость, чем на цену |
Преимущественное право покупки, строго говоря, не вещное обременение, но вносится в ту же часть LV, и банки смотрят на него похоже. Кроме договорного бывает и законное преимущественное право, например между собственником участка и собственником стоящего на нём здания, если это разные люди.
Где найти обременение и как его прочитать
- Лист собственности, часть C («Вещные права, обременяющие недвижимость»). Здесь указаны вид обременения, правомочное лицо или господствующий участок и ссылка на документ.
- Часть B1. Здесь обратная ситуация: права, которые ваша недвижимость имеет по отношению к соседним участкам (например, подъездная дорога). Это плюс, и оценщик должен его учесть.
- Сборник документов (sbírka listin), где лежит сам договор об установлении обременения. Только из него виден объём: право жить «во всём доме» или «в одной комнате с совместным пользованием кухней», ширина полосы под кабель, платное ли обременение.
- Геометрический план (geometrický plán). Для сервитута на часть участка он показывает, где проходит сеть или дорога.
Проверяйте и то, чего в LV нет. Сервитуты для энергетических линий могут возникать прямо из закона (охранные зоны), а договор аренды в кадастр не вносится, но нового собственника всё равно связывает. Поэтому добавьте в договор купли-продажи заявление продавца о том, что на недвижимости нет иных прав, кроме указанных в LV. Подробнее в статье Договор купли-продажи и адвокатское депонирование.
Почему банк не любит право пожизненного проживания?
Банку нужно, чтобы в крайнем случае залог можно было продать по разумной цене. А квартиру, где другой человек вправе жить до конца своих дней, покупают единицы: новый собственник не может ни жить в ней, ни сдавать её. На принудительном аукционе выручка оказалась бы низкой и непредсказуемой.
Поэтому оценщик берёт рыночную стоимость и вычитает из неё стоимость права, которое остаётся у правомочного лица. Она тем выше, чем больше объём (весь дом или одна комната) и чем дольше право, по всей вероятности, просуществует: чем моложе правомочное лицо, тем больше скидка. Многие банки во внутренних правилах решают вопрос проще: на недвижимость с правом пожизненного проживания ипотеку не дают и предлагают дополнительное обеспечение (dozajištění) другой недвижимостью.
Для пожилого владельца продажа с правом пожизненного проживания служит способом получить деньги за квартиру и остаться в ней. Тот же результат даёт обратная ипотека, при которой квартира остаётся за владельцем, но долг растёт на проценты; оба варианта и их стоимость мы сравнили в отдельной статье.
Как купить дом у родителей, которые хотят в нём остаться
Родители продают сыну дом за 5 000 000 Kč
Рыночная оценка без обременения 6 000 000 Kč. Родители хотят дожить в доме. У сына есть 1 000 000 Kč, и ему нужна ипотека 4 000 000 Kč (5,00 %, 25 лет).
- Вариант A: право проживания не устанавливают. Банки обычно считают LTV от меньшей из двух величин, то есть от цены покупки, и получается 80 % (от оценки было бы 67 %). Это всё ещё в пределах лимита ČNB. Платёж 23 384 Kč. Проживание родителей оформляют иначе, договором безвозмездного пользования (smlouva o výprose) или аренды, и банк не считает это обременением залога.
- Вариант B: право проживания регистрируют до залога. Большинство банков откажет. Если бы банк с учётом обременения оценил дом, скажем, в 4 000 000 Kč (условное допущение), он дал бы не больше 80 %, то есть 3 200 000 Kč с платежом 18 707 Kč, и сыну не хватило бы 800 000 Kč.
- Вариант C: право проживания регистрируют после залога банка. Некоторые банки соглашаются, чтобы обременение внесли в кадастр только после залогового права и с их письменного согласия. Тогда залог стоит в очереди первым. Условия нужно согласовать до подписания кредитного договора.
- Вариант D: дополнительное обеспечение. Залог на другую недвижимость (например, квартиру сына) восполнит стоимость, которую «съело» право проживания.
Продать дом родственнику дешевле рыночной цены закон не запрещает, а налог на приобретение недвижимости (daň z nabytí nemovitých věcí) отменён в 2020 году. Но подумайте о других братьях и сёстрах и о возможных претензиях при наследовании.
Как снять вещное обременение
| Ситуация | Порядок | На что обратить внимание |
|---|---|---|
| Правомочное лицо согласно | договор об отмене вещного обременения + заявление в кадастр о регистрации удаления (návrh na vklad výmazu) | подписи заверены; регистрация, как правило, с административной пошлиной |
| Правомочное лицо умерло (право проживания, право пользования) | личный сервитут прекращается со смертью; удаление на основании свидетельства о смерти | до удаления обременение видно в LV, и банк считает его существующим |
| Обременение установлено на определённый срок | прекращается по истечении срока; удаление по заявлению | проверьте дату в договоре об установлении |
| Сеть или дорога, которая никому не нужна | договорённость с оператором сети или собственником господствующего участка; в исключительных случаях — суд | энергетические компании соглашаются только на перенос сетей за ваш счёт |
Если вы покупаете недвижимость, с которой право проживания должно быть снято, договоритесь, что цена уйдёт с депозита (úschova) продавцу только после удаления обременения, так же как при снятии залога продавца. Как работает очерёдность в кадастре, объясняет статья Залоговое право на недвижимость.
Что выяснить до подписания договора бронирования
- Какие обременения записаны в части C и что именно сказано в документе из сборника документов?
- Кому принадлежит право и готов ли этот человек от него отказаться (и за сколько)?
- Примет ли банк именно это обременение? Спросите до оценки, а не после.
- Учёл ли оценщик обременение и соответствует ли ему цена покупки?
- Записано ли в договоре, что цена уходит с депозита только после удаления обременения или отказа от преимущественного права покупки?
Источники
- закон № 89/2012 Sb., Гражданский кодекс (občanský zákoník), § 1257 и след. (сервитуты) и § 1303 и след. (реальные обременения)
- закон № 256/2013 Sb. о кадастре недвижимости (лист собственности, сборник документов, регистрация удаления)
- ČNB — лимит LTV 80 % (90 % до 36 лет)
- ČÚZK — онлайн-просмотр кадастра недвижимости (Nahlížení do katastru nemovitostí)