Чи дадуть вам іпотеку на нерухомість із речовим тягарем (věcné břemeno), залежить від виду тягаря. Сервітут інженерних мереж (služebnost inženýrské sítě), тобто електрики, газу чи води, або сервітут проїзду чи проходу (služebnost cesty) банки зазвичай приймають, і оцінку він знижує мало або зовсім не знижує.
З правом довічного проживання (věcné břemeno dožití), коли квартирою чи будинком довічно користується інша особа, усе інакше. Більшість банків таку нерухомість у заставу не візьме. А якщо й візьме, оцінювач суттєво знизить її вартість, і банк позичить вам значно менше.
Тягарі видно на листі власності (list vlastnictví, LV) у частині C, а їхній обсяг описано в документі, що зберігається у збірці документів кадастру (sbírka listin). Довічне проживання можна до купівлі скасувати за домовленістю з правомочною особою або, якщо банк погодиться, внести до кадастру лише після його застави.
Які речові тягарі банк прийме?
Цивільний кодекс розрізняє сервітути (služebnosti), за яких власник мусить щось терпіти або від чогось утримуватися (§ 1257 і далі), і реальні тягарі (reálná břemena), за яких власник мусить щось давати або робити. Для іпотеки має значення, наскільки тягар обмежує користування нерухомістю та можливість її продати:
| Вид тягаря | Позиція банків | Вплив на оцінку |
|---|---|---|
| Сервітут інженерних мереж (ČEZ, газові, водопровідні компанії) | приймають | від нульового до малого; більший, якщо лінія обмежує забудову ділянки |
| Сервітут дороги, проходу, проїзду | приймають | малий; відчутніший, якщо через ділянку будинку їздять чужі автомобілі |
| Довічне проживання: сервітут житла, право користування (užívací právo) або узуфрукт (požívací právo) | здебільшого відмовляють; частина банків приймає зі знижкою | значний, залежно від обсягу й віку правомочної особи |
| Довічне утримання (výměnek: проживання + догляд, натуральні виплати) | так само, як із довічним проживанням | значний |
| Переважне право купівлі (předkupní právo), внесене як речове право | хочуть знати, що правомочна особа ним не скористається | радше на ліквідність, ніж на ціну |
Переважне право купівлі, строго кажучи, не є речовим тягарем, але його записують у ту саму частину LV, і банки ставляться до нього подібно. Крім договірного, існує й законне переважне право, наприклад між власником ділянки і власником споруди на ній, якщо це різні особи.
Де шукати тягар і як його прочитати
- Лист власності, частина C («Věcná práva zatěžující nemovitost», речові права, що обтяжують нерухомість). Тут видно вид тягаря, правомочну особу або «панівну» ділянку і посилання на документ.
- Частина B1 показує протилежне: права, які ваша нерухомість має щодо сусідніх ділянок (наприклад, під’їзну дорогу). Це плюс, який оцінювач має врахувати.
- Збірка документів (sbírka listin) містить сам договір про встановлення тягаря. Лише з нього ви дізнаєтеся обсяг: довічне проживання «у всьому будинку» чи «в одній кімнаті зі спільним користуванням кухнею», ширину смуги для кабелю, чи тягар оплатний.
- Геометричний план (geometrický plán) для сервітутів на частину ділянки показує, де саме проходить мережа чи дорога.
Перевірте й те, чого на LV немає. Сервітути для енергетичних ліній можуть виникати безпосередньо із закону (охоронні зони), а договір оренди до кадастру не вносять, хоча він зобов’язує й нового власника. Тому додайте до договору купівлі-продажу заяву продавця, що на нерухомості немає інших прав, крім зазначених у LV. Докладніше в статті Договір купівлі-продажу та адвокатський депозит.
Чому банк боїться довічного проживання?
Банкові потрібно, щоб у крайньому разі заставу можна було продати за розумну ціну. Квартиру, в якій інша людина має довічне право жити, купують дуже рідко, бо новий власник не може ні жити в ній, ні здати її. На примусовому аукціоні виручка була б низькою і непевною.
Тому оцінювач бере ринкову вартість і віднімає від неї вартість права, яке лишається за правомочною особою. Ця вартість зростає з обсягом права (увесь будинок чи одна кімната) та з очікуваною тривалістю: що молодша правомочна особа, то більша знижка. Багато банків вирішують просто: якщо на заставі є довічне проживання, іпотеки не буде, хіба що з додатковим забезпеченням (dozajištění) іншою нерухомістю.
Для літньої людини продаж із довічним проживанням є одним зі способів отримати гроші за житло й лишитися в ньому. Той самий результат дає зворотна іпотека, за якої житло лишається її власністю, але борг росте на відсотки; обидва варіанти та їхню ціну ми порівняли в окремій статті.
Модельний випадок: будинок від батьків
Батьки продають синові будинок за 5 000 000 Kč, ринкова оцінка без тягаря становить 6 000 000 Kč. Вони хочуть дожити в будинку. Син має 1 000 000 Kč і потребує іпотеки 4 000 000 Kč (5,00 %, 25 років).
- Варіант A: довічне проживання не встановлюють. Банки зазвичай рахують LTV від меншої з двох величин, тобто від ціни купівлі, і виходить 80 % (від оцінки було б 67 %). Це все ще в межах ліміту ČNB (Чеського національного банку). Платіж 23 384 Kč. Проживання батьків оформлюють інакше, договором безоплатного користування (smlouva o výprose) або оренди, і банк не вважає це обтяженням застави.
- Варіант B: довічне проживання вносять до кадастру раніше за заставу. Більшість банків відмовить. Якби банк оцінив будинок із тягарем, скажімо, у 4 000 000 Kč (ілюстративне припущення), він позичив би щонайбільше 80 % = 3 200 000 Kč із платежем 18 707 Kč, і синові бракувало б 800 000 Kč.
- Варіант C: довічне проживання після застави банку. Деякі банки погоджуються, щоб тягар внесли лише після права застави і з їхньої письмової згоди; тоді застава має переважну черговість. Узгодьте це до підписання кредитного договору.
- Варіант D: додаткове забезпечення. Застава іншої нерухомості (наприклад, квартири сина) покриє вартість, яку «з’їло» довічне проживання.
Продати родичам дешевше за ринкову ціну законно, а податок на набуття нерухомості (daň z nabytí nemovitých věcí) скасовано у 2020 році. Проте зважте наслідки для братів і сестер та можливі претензії під час спадкування.
Як зняти речовий тягар
| Ситуація | Порядок дій | На що звернути увагу |
|---|---|---|
| Правомочна особа згодна | договір про скасування речового тягаря + заява до кадастру про внесення виключення | підписи засвідчені; внесення запису, як правило, з адміністративним збором |
| Правомочна особа померла (довічне проживання, право користування) | особистий сервітут припиняється зі смертю; виключення на підставі свідоцтва про смерть | до виключення тягар видно на LV, і банк вважає його чинним |
| Тягар було встановлено на визначений строк | припиняється зі спливом строку; виключення за заявою | перевірте дату в договорі про встановлення |
| Мережа чи дорога, яка нікому не потрібна | домовленість з оператором мережі або власником «панівної» ділянки; у виняткових випадках суд | енергетичні компанії погоджуються лише на перенесення лінії за ваш рахунок |
Якщо ви купуєте нерухомість, з якої довічне проживання має бути знято, домовтеся, що ціна звільняється з депозиту лише після виключення тягаря, так само як і після виключення застави продавця. Як працює черговість у кадастрі, пояснює стаття Право застави на нерухомість.
П’ять запитань перед підписанням резервації
- Які тягарі записано в частині C і що саме сказано в документі зі збірки документів?
- Хто правомочна особа і чи погодиться вона скасувати тягар (і за скільки)?
- Чи прийме банк саме цей тягар? Запитайте до оцінки, а не після неї.
- Чи врахував оцінювач тягар у вартості і чи відповідає цьому ціна купівлі?
- Чи записано виключення тягаря або відмову від переважного права купівлі як умову звільнення ціни з депозиту?
Джерела
- закон № 89/2012 Sb., Цивільний кодекс, § 1257 і далі (сервітути) та § 1303 і далі (реальні тягарі)
- закон № 256/2013 Sb. про кадастр нерухомості (лист власності, збірка документів, внесення виключення)
- ČNB — ліміт LTV 80 % (90 % до 36 років)
- ČÚZK — онлайн-перегляд кадастру нерухомості (Nahlížení do katastru nemovitostí)