Якщо ви платите іпотеку під 5 %, відкладати на будівельні заощадження (stavební spoření) заради майбутнього дострокового платежу зазвичай невигідно. Державна підтримка з 2024 року становить лише 5 % річного внеску і рахується щонайбільше з 20 000 Kč, тобто максимум 1 000 Kč на рік (§ 10 закону № 96/1993 Sb.).
За відсотка будівельної ощадної каси 2 % заощадження разом із підтримкою дають приблизно 3,3 % річних. А кожна крона, надіслана одразу в іпотеку, заощаджує відсоток на рівні ставки кредиту.
Поряд з іпотекою будівельні заощадження мають сенс деінде: як невеликий кредит без застави нерухомості на ремонт чи кооперативну квартиру, як заощадження для дітей з їхнім власним правом на підтримку або як резерв, до якого ви маєте доступ. Обидва шляхи нижче ми рахуємо на іпотеці 4 000 000 Kč.
Що дають будівельні заощадження у 2026 році?
Будівельні заощадження регулює закон № 96/1993 Sb. Чи вигідні вони вам, вирішують такі правила:
- Державна підтримка становить 5 % від суми, накопиченої за календарний рік, і рахується щонайбільше з 20 000 Kč. Отже, максимум 1 000 Kč на рік на одного учасника, навіть якщо договорів у нього кілька (§ 10). Зниження з колишніх 2 000 Kč діє з 2024 року для нових і старих договорів.
- Підтримку ви зберігаєте, якщо шість років від укладення договору не розпоряджаєтеся накопиченими грошима (§ 12). Раніше — лише тоді, коли берете кредит із будівельних заощаджень і витрачаєте гроші на житлові потреби.
- Житлові потреби за § 6 охоплюють, зокрема, купівлю, будівництво і реконструкцію квартири чи будинку, купівлю ділянки під забудову, оплату переходу кооперативного паю і погашення кредиту, взятого на ці цілі. Дачі для відпочинку серед них немає.
Право на звичайний кредит із будівельних заощаджень виникає не раніше ніж через 24 місяці накопичення (§ 5 ч. 4) і після виконання умов каси, зазвичай коли накопичено частину цільової суми і досягнуто оціночного числа. Відсоток на внески і ставку кредиту визначає тариф конкретної каси, закон їх не встановлює.
Шість років відкладати чи одразу надсилати гроші в іпотеку?
Розрахунок на іпотеці 4 000 000 Kč (строк 25 років, ставка 5,00 % увесь час, платіж 23 384 Kč; дострокові платежі скорочують строк, а платіж не змінюється):
- Варіант A, будівельні заощадження. Ви вкладаєте 20 000 Kč на рік протягом шести років, а чистий відсоток каси, припустімо, 2 % річних. Через шість років у вас 134 686 Kč: 120 000 Kč внесків, 6 000 Kč державної підтримки і 8 686 Kč відсотків. Усю суму ви надсилаєте як достроковий платіж. Економія на відсотках 203 238 Kč, іпотеку ви погасите на 14 місяців раніше.
- Варіант B, дострокові платежі. Ті самі 20 000 Kč ви щороку протягом місяця перед річницею договору надсилаєте прямо в іпотеку, загалом 120 000 Kč. Економія 222 186 Kč відсотків, і закінчите ви теж на 14 місяців раніше.
Варіант B виграє 18 948 Kč, хоча вкладаєте ви в нього на 14 686 Kč менше. Через шість років у ньому ви винні 3 300 924 Kč, у варіанті A 3 302 675 Kč. Будівельні заощадження наздогнали б іпотеку під 5 % лише за відсотка на внески близько 3,8 % річних.
Дострокові платежі такого розміру нічого вам не коштують. Закон дозволяє раз на рік без комісії погасити до 25 % початкової суми кредиту, якщо гроші надійдуть протягом місяця перед річницею договору (§ 117 закону про споживчий кредит). Як це зробити, пояснює стаття Достроковий платіж за іпотекою.
Результат змінюється у двох випадках. Або ваша іпотека дешева, скажімо з фіксацією ще з часів ставок близько 2 %, або вам потрібен доступ до грошей. Що раз пішло в іпотеку, назад не повернеш, а будівельні заощадження можна розірвати, втративши лише підтримку. Який резерв залишити, розбирає стаття Коли вигідно погасити іпотеку раніше.
Де будівельні заощадження справді допоможуть іпотеці
| Ситуація | Як допоможе | На що зважати |
|---|---|---|
| Ремонт за сотні тисяч | кредит від будівельної ощадної каси в межах її ліміту без застави, без оцінки і запису до кадастру | ставка зазвичай вища, ніж в іпотеки; порівнюйте RPSN |
| Кооперативна квартира | оплата переходу кооперативного паю є житловою потребою, і квартиру не треба заставляти | ліміти без застави сягають сотень тисяч крон |
| Заощадження для дітей чи партнера | кожен учасник має власне право на підтримку до 1 000 Kč на рік | накопичені гроші дитини належать дитині, а не вашій іпотеці |
| Поповнення власних коштів | незабезпечений кредит від каси поряд з іпотекою | ČNB рекомендує банкам не обходити ліміт LTV паралельними кредитами; платіж банк зарахує до ваших витрат |
| Гарантована ставка | ставка звичайного кредиту зазвичай фіксована до кінця погашення | ідеться про менші суми з коротшим строком |
Гроші від каси одразу, ще до надання цільової суми, дає перехідний кредит (překlenovací úvěr). Коли перехідний кредит із будівельних заощаджень вигідніший за іпотеку, розбирає окрема стаття.
Комбіновані пропозиції і дрібний шрифт
- Банк може поставити умовою кредиту укладення договору будівельних заощаджень. Заборона пов’язаних продуктів на будівельні заощадження не поширюється (§ 115 ч. 3 закону про споживчий кредит). Порахуйте, скільки договір коштуватиме вам на комісіях, і порівняйте це зі знижкою на ставку.
- Комісію за укладення договору зазвичай рахують від цільової суми. Висока цільова сума «про всяк випадок» означає вищу комісію одразу на початку.
- Відсотки за кредитом із будівельних заощаджень на житло ви віднімаєте від бази податку так само, як відсотки за іпотекою. Проте ліміт 150 000 Kč на рік діє для всіх житлових кредитів домогосподарства разом (§ 15 закону про податки на доходи).
- Платежі за кредитом із будівельних заощаджень банк під час оцінки іпотеки враховує як будь-який інший борг. Хто бере обидва кредити одночасно, мусить потягнути обидва платежі.
Якщо будівельні заощадження у вас уже є і наближається шостий рік, дайте їм добігти кінця. Якби ви розірвали договір раніше і не витратили гроші на житло, підтримку за весь час довелося б повернути. Після шести років вирішіть, чи надіслати накопичене в іпотеку, чи залишити як резерв.
Джерела
- закон № 96/1993 Sb. про будівельні заощадження та державну підтримку будівельних заощаджень, § 5, § 6, § 10 (5 % від внеску, щонайбільше з 20 000 Kč), § 12 (шестирічний строк)
- Міністерство фінансів ЧР — зміни з 1. 1. 2024: державна підтримка будівельних заощаджень не більше 1 000 Kč на рік для нових і чинних договорів
- ČNB — Рекомендація щодо управління ризиками споживчих житлових кредитів, Вісник 17/2025 (розд. IV: не обходити ліміт LTV паралельними кредитами)
- закон № 257/2016 Sb. про споживчий кредит, § 115 ч. 3 (будівельні заощадження як умова кредиту), § 117 (дострокове погашення)
- закон № 586/1992 Sb. про податки на доходи, § 15 (відрахування відсотків, ліміт 150 000 Kč)