Keď splácate hypotéku za 5 %, sporiť na stavebnom sporení kvôli neskoršej mimoriadnej splátke sa zvyčajne neoplatí. Štátna podpora českého stavebného sporenia (stavební spoření) je od roku 2024 len 5 % z ročného vkladu, počítaná najviac z 20 000 Kč, teda maximálne 1 000 Kč za rok (§ 10 zákona č. 96/1993 Sb.). Slovenské pravidlá sú iné, tu ide o české zmluvy.
Pri úroku sporiteľne 2 % vychádza sporenie aj s podporou zhruba na 3,3 % ročne. Každá koruna poslaná rovno do hypotéky pritom ušetrí úrok vo výške sadzby úveru.
Stavebné sporenie má popri hypotéke zmysel inde: ako menší úver bez zálohu nehnuteľnosti na rekonštrukciu alebo družstevný byt, ako sporenie pre deti s ich vlastným nárokom na podporu alebo ako rezerva, ku ktorej sa dostanete. Obe cesty nižšie počítame na hypotéke 4 000 000 Kč.
Čo stavebné sporenie dáva v roku 2026?
Stavebné sporenie v Česku upravuje zákon č. 96/1993 Sb. O tom, či sa vám oplatí, rozhodujú tieto pravidlá:
- Štátna podpora je 5 % zo sumy nasporenej v kalendárnom roku a počíta sa najviac z 20 000 Kč. Maximum je teda 1 000 Kč ročne na jedného účastníka, aj keď má zmlúv viac (§ 10). Zníženie z niekdajších 2 000 Kč platí od roku 2024 pre nové aj staršie zmluvy.
- Podporu si necháte, keď s nasporenými peniazmi šesť rokov od uzavretia zmluvy nenakladáte (§ 12). Pred uplynutím šiestich rokov len vtedy, keď si vezmete úver zo stavebného sporenia a peniaze použijete na bytové potreby.
- Bytovými potrebami sú podľa § 6 okrem iného kúpa, výstavba a rekonštrukcia bytu alebo domu, kúpa stavebného pozemku, úhrada za prevod družstevného podielu a splatenie úveru použitého na tieto účely. Rekreačná chata medzi nimi nie je.
Na riadny úver zo stavebného sporenia vzniká nárok najskôr po 24 mesiacoch sporenia (§ 5 odst. 4) a po splnení podmienok sporiteľne, typicky po nasporení časti cieľovej sumy a dosiahnutí hodnotiaceho čísla. Úrok z vkladov aj sadzbu úveru určuje tarifa konkrétnej sporiteľne, zákon ich nestanovuje.
Sporiť šesť rokov, alebo posielať peniaze rovno do hypotéky?
Prepočítané na hypotéke 4 000 000 Kč (splatnosť 25 rokov, sadzba 5,00 % počas celej doby, splátka 23 384 Kč; mimoriadne splátky skracujú dobu splácania a splátka zostáva rovnaká):
- Varianta A, stavebné sporenie. Ukladáte 20 000 Kč ročne počas šiestich rokov a predpokladáme čistý úrok sporiteľne 2 % ročne. Po šiestich rokoch máte 134 686 Kč: 120 000 Kč vkladov, 6 000 Kč štátnej podpory a 8 686 Kč úrokov. Celú sumu pošlete ako mimoriadnu splátku. Ušetríte 203 238 Kč na úrokoch a hypotéku splatíte o 14 mesiacov skôr.
- Varianta B, mimoriadne splátky. Rovnakých 20 000 Kč pošlete každý rok v mesiaci pred výročím zmluvy priamo do hypotéky, spolu 120 000 Kč. Ušetríte 222 186 Kč na úrokoch a skončíte tiež o 14 mesiacov skôr.
Varianta B vyhrá o 18 948 Kč, hoci do nej vložíte o 14 686 Kč menej. Po šiestich rokoch v nej dlhujete 3 300 924 Kč, vo variante A 3 302 675 Kč. Stavebné sporenie by hypotéku za 5 % dobehlo až pri úroku z vkladov okolo 3,8 % ročne.
Mimoriadne splátky v tejto výške vás nič nestoja. Český zákon dovoľuje raz ročne splatiť bez poplatku až 25 % pôvodnej výšky úveru, ak peniaze pošlete v mesiaci pred výročím zmluvy (§ 117 zákona o spotrebiteľskom úvere). Postup opisuje článok Mimoriadna splátka hypotéky.
Výsledok sa otočí v dvoch prípadoch. Buď máte hypotéku lacnú, napríklad s fixáciou z čias sadzieb okolo 2 %, alebo potrebujete mať peniaze dostupné. Čo raz pošlete do hypotéky, späť nedostanete, kým stavebné sporenie môžete vypovedať a prídete len o podporu. Akú veľkú rezervu si nechať, rozoberá článok Kedy sa oplatí splatiť hypotéku skôr.
Kde stavebné sporenie hypotéke naozaj pomôže
| Situácia | Ako pomôže | Na čo si dať pozor |
|---|---|---|
| Rekonštrukcia za státisíce | úver zo stavebnej sporiteľne do jej limitu bez zálohu, bez odhadu a vkladu do katastra | sadzba býva vyššia než pri hypotéke; porovnávajte RPMN (RPSN) |
| Družstevný byt | úhrada za prevod družstevného podielu je bytová potreba a byt nemusíte dávať do zálohu | limity bez zálohu sú rádovo v státisícoch korún |
| Sporenie pre deti alebo partnera | každý účastník má vlastný nárok na podporu až 1 000 Kč ročne | nasporené peniaze dieťaťa patria dieťaťu, nie do vašej hypotéky |
| Doplnenie vlastných zdrojov | nezabezpečený úver zo sporiteľne popri hypotéke | ČNB bankám odporúča neobchádzať limit LTV súbežnými úvermi; splátku banka započíta do vašich výdavkov |
| Istota sadzby | sadzba riadneho úveru býva pevná až do konca splácania | ide o menšie sumy s kratšou splatnosťou |
Peniaze od sporiteľne hneď, ešte pred pridelením cieľovej sumy, dáva preklenovací úver (na Slovensku medziúver). Kedy sa preklenovací úver zo stavebného sporenia oplatí viac ako hypotéka, rozoberá samostatný článok.
Kombinované ponuky a drobné písmo
- Banka smie úver podmieniť uzavretím stavebného sporenia. Zákaz viazaných produktov sa na stavebné sporenie nevzťahuje (§ 115 odst. 3 zákona o spotrebiteľskom úvere). Spočítajte, koľko vás zmluva stojí na poplatkoch, a porovnajte to so zľavou na sadzbe.
- Poplatok za uzavretie zmluvy sa zvyčajne počíta z cieľovej sumy. Vysoká cieľová suma „pre istotu“ znamená vyšší poplatok hneď na začiatku.
- Úroky z úveru zo stavebného sporenia na bývanie si odpočítate od základu dane rovnako ako úroky z hypotéky. Limit 150 000 Kč ročne však platí pre všetky úvery na bývanie v domácnosti dokopy (§ 15 zákona o daniach z príjmov).
- Splátky úveru zo stavebného sporenia banka pri posudzovaní hypotéky ráta ako každý iný dlh. Kto si berie oboje naraz, musí utiahnuť obe splátky.
Ak už stavebné sporenie máte a blíži sa šiesty rok, nechajte ho dobehnúť. Keby ste ho vypovedali skôr a peniaze nepoužili na bývanie, podporu za celé obdobie by ste vracali. Po šiestich rokoch zvážte, či nasporenú sumu poslať do hypotéky, alebo ju nechať ako rezervu.
Zdroje
- zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření, § 5, § 6, § 10 (5 % z vkladu, najviac z 20 000 Kč), § 12 (šesťročná lehota)
- MF – Zmeny od 1. 1. 2024: štátna podpora stavebného sporenia najviac 1 000 Kč ročne pre nové aj existujúce zmluvy
- ČNB – Doporučení k řízení rizik spotřebitelských úvěrů na bydlení, Věstník 17/2025 (čl. IV: neobchádzať limit LTV súbežnými úvermi)
- zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, § 115 odst. 3 (stavebné sporenie ako podmienka úveru), § 117 (predčasné splatenie)
- zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, § 15 (odpočet úrokov, limit 150 000 Kč)