Jak dostat hypotéku na mateřské nebo rodičovské dovolené

Hypotéku na mateřské nebo rodičovské dovolené získat lze, banky se ale v přístupu liší víc než u kteréhokoli jiného příjmu. Rodičovský příspěvek část bank uznává jako plnohodnotný příjem, část jen zčásti a část vůbec. Téměř všechny přitom chtějí vidět trvající pracovní poměr, do kterého se vracíte.

Peněžitou pomoc v mateřství (prvních 28 týdnů) banky prakticky neuznávají, protože je dočasná. V praxi tak hypotéku nese příjem partnera a rodič na rodičovské ji podle banky buď posílí, nebo nepomůže vůbec.

V korunách je rozdíl velký. Partner s čistým příjmem 48 000 Kč dostane sám při sazbě 5,00 % na 30 let zhruba 4,0 mil. Kč. Pokud banka přičte rodičovský příspěvek ve zvolené výši 12 000 Kč měsíčně, strop stoupne na 5,0 mil. Kč.

Dítě přitom působí opačným směrem. Banka za každého člena domácnosti odečítá životní náklady, takže stejný příjem po narození dítěte unese menší úvěr. Kdy žádost podat (před odchodem na mateřskou, během ní, nebo až po návratu), proto rozhoduje stejně jako výběr banky.

Jaký příjem na mateřské banky uznávají?

Rodičovský příspěvek je pro banku zvláštní tím, že jeho měsíční výši si rodič volí sám v mezích zákona a celková částka je pevná. Příspěvek tedy jednou skončí, u dětí narozených od roku 2024 nejpozději ve třech letech dítěte.

Banky, které ho uznávají, proto chtějí vidět i to, co bude po něm: pracovní smlouvu a potvrzení zaměstnavatele, že pracovní poměr trvá a kdy se vracíte. Rodičovská dovolená s ukončeným poměrem (dohodou, výpovědí, neprodlouženou smlouvou na dobu určitou) je pro většinu bank příjem bez budoucnosti.

Tři situace a co v každé z nich funguje

1. Žádáte před odchodem na mateřskou

Tohle je nejjednodušší varianta, banka počítá plnou mzdu obou žadatelů. Těhotenství ani plánované rodičovství nejsou důvodem k zamítnutí a oznamovat je nemusíte. Schopnost splácet ale banka posuzuje na roky dopředu, a vy byste měli také. Spočítejte si splátku proti rozpočtu, který budete mít na rodičovské (jeden plný příjem plus příspěvek), a hypotéku berte podle něj, ne podle dnešního stropu. Při obvyklé interní hranici bank 45 % z příjmu vám banka na dva plné příjmy půjčí víc, než rodinný rozpočet s dítětem unese.

2. Jste na mateřské (pobíráte PPM)

Tady je situace nejtěžší. PPM banky neuznávají a rodičovský příspěvek ještě nemáte přiznaný. Pokud hypotéka nepočká, nese ji partner sám. Pokud počká, požádejte o ni až po přiznání rodičovského příspěvku, kdy máte rozhodnutí úřadu práce v ruce a první dávky na výpisech. Mezitím si nechte udělat předschválení u bank, které příspěvek uznávají, a zjistíte, kolik vám po přechodu na rodičovskou vyjde.

3. Jste na rodičovské

Vyberte banku podle toho, jak příspěvek počítá, ne podle sazby z ceníku; rozdíl 1 mil. Kč na stropu úvěru je víc než 0,3 p. b. na sazbě. Partner bude hlavním žadatelem, vy spolužadatelem s doloženým příspěvkem a pracovní smlouvou. Splatnost volte raději 30 let, aby splátka vyšla z jednoho příjmu. Zkrátit ji nebo splácet mimořádně můžete po návratu do práce, a to zdarma až do 25 % výše úvěru ročně, pokud peníze pošlete v měsíci před výročím smlouvy. Pokud je aspoň jednomu z vás méně než 36 let, platí LTV 90 % a část bank dává mladým slevu na sazbě.

Kdo hypotéku nese a co to znamená právně

Spolužadatel je pro banku spoludlužník: za celý dluh ručí společně a nerozdílně, banka může splátku vymáhat po kterémkoli z nich. U manželů je to samozřejmost, protože úvěr i nemovitost spadají do společného jmění. Nesezdaní partneři by si měli zároveň s hypotékou dohodnout podíly na nemovitosti a pravidla pro případ rozchodu. Podrobně to rozebíráme v článku Společná hypotéka s partnerem bez svatby.

Pokud příjem partnera nestačí, přicházejí v úvahu rodiče jako spolužadatelé. Jejich příjem banka přičte, splatnost ale omezí jejich věkem. Banky chtějí mít úvěr splacený do určitého věku nejstaršího dlužníka, u mBank například 70 let, a kratší splatnost zvedá splátku. Po návratu do práce lze rodiče ze smlouvy vyvázat: banka znovu posoudí bonitu zbývajících dlužníků a změnu smlouvy zpoplatní podle sazebníku. Ručitel se u hypoték používá málo; banky preferují spoludlužníka, případně dozajištění další nemovitostí.

Pokud banka příspěvek neuznává, jste ve smlouvě dlužníkem bez započteného příjmu: strop úvěru je stejný, jako kdyby partner žádal sám, odpovědnost za dluh ale nesete plně.

Jak dítě změní výpočet hypotéky?

Limity DSTI a DTI nejsou od roku 2023, resp. 2024 závazné. ČNB je deaktivovala a banky používají vlastní interní hranice, nejčastěji DSTI 45 % (50 % pro žadatele do 36 let) a DTI 8–9,5násobek ročního příjmu. Jediným závazným limitem ČNB zůstává LTV 80 % (90 % do 36 let). Vedle DSTI většina bank počítá i rozpočtovou metodou: od čistého příjmu domácnosti odečte životní minimum všech jejích členů, splátky ostatních úvěrů a rezervu, a zbytek musí pokrýt splátku hypotéky.

Dítě vstupuje do obou výpočtů. Do rozpočtové metody jako další člen domácnosti s vlastním životním minimem, do DSTI nepřímo, protože příjem rodiče na rodičovské je nižší než jeho mzda. Výsledek je vždy stejný: domácnost se stejným součtem příjmů unese po narození dítěte menší úvěr než před ním.

Vlastní čísla si přepočítáte v kalkulačce podle příjmu; dlouhodobý vliv dítěte na rozpočet a splátku rozebírá článek Hypotéka a děti.

Co doložit, když jste na rodičovské

• Rozhodnutí úřadu práce o přiznání rodičovského příspěvku s výší a dobou pobírání. Banka z něj čte, jak dlouho příjem potrvá.
• Výpisy z účtu s příchozími dávkami za poslední 3 měsíce.
• Potvrzení zaměstnavatele, že pracovní poměr trvá, nebyl vypovězen a k jakému datu se vracíte; u smlouvy na dobu určitou její prodloužení.
• Pracovní smlouvu a poslední výplatní pásky před nástupem na mateřskou. Některé banky při návratu do roka počítají s původní mzdou.
• Rodný list dítěte, protože banka potřebuje znát složení domácnosti kvůli životnímu minimu.
• Doklady partnera jako u běžného žadatele: potvrzení o příjmu ne starší než 30 dnů, výplatní pásky, výpisy, u OSVČ 1–2 daňová přiznání.
• Při podnikání během rodičovské daňové přiznání a výpisy, které prokazují, že činnost pokračuje.

Ostatní doklady (totožnost, přehled závazků, vlastní zdroje, podklady k nemovitosti) jsou stejné jako u každé hypotéky; úplný seznam je v článku Dokumenty k hypotéce.

Pět chyb, které žádost na rodičovské potopí

1. Žádat během PPM. Banka vidí dočasnou dávku a žádný příspěvek. Počkejte na rozhodnutí o rodičovském příspěvku, nebo nechte žádost na partnerovi.
2. Ukončit pracovní poměr před žádostí. Dohoda se zaměstnavatelem „protože se stejně nevrátím“ připraví příspěvek o budoucnost, kterou banka chce vidět. Změnu práce řešte až po podpisu úvěrové smlouvy a čerpání.
3. Zatajit rodičovskou. Dávky jsou na výpisech, mzda na nich není. Banka to zjistí, a nesoulad mezi žádostí a výpisy je horší než samotná rodičovská.
4. Vybrat banku podle ceníkové sazby. Rozdíl mezi bankou, která příspěvek neuznává, a tou, která ho uznává, je v příkladu výše 1 mil. Kč a žádná sleva na sazbě ho nedorovná.
5. Vzít si maximum. Příspěvek skončí, návrat může být na částečný úvazek, výdaje rostou. Splátka má vyjít z jednoho příjmu s rezervou; 30letá splatnost dává prostor, mimořádné splátky v měsíci před výročím smlouvy ho využijí.