Іпотека в декреті: який дохід визнають банки і як діяти

Іпотеку у відпустці по вагітності та пологах (mateřská dovolená) чи по догляду за дитиною (rodičovská dovolená) отримати можна, але до цього доходу банки підходять різніше, ніж до будь-якого іншого. Батьківську допомогу (rodičovský příspěvek) одні банки визнають повністю, інші частково, ще інші не визнають зовсім, і майже всі хочуть бачити чинні трудові відносини, куди ви повернетеся.

Грошову допомогу по вагітності та пологах (peněžitá pomoc v mateřství, PPM), яку платять перші 28 тижнів, банки практично не враховують, бо вона тимчасова. Тож на ділі іпотеку «несе» дохід партнера, а батьківська допомога його підсилює або не важить нічого, залежно від банку.

У кронах різниця велика. Партнер із чистим доходом 48 000 Kč сам отримає під 5,00 % на 30 років приблизно 4,0 млн Kč. Якщо банк додасть батьківську допомогу в обраному розмірі 12 000 Kč на місяць, стеля зросте до 5,0 млн Kč.

Дитина водночас діє у зворотний бік. Банк віднімає прожиткові витрати за кожного члена домогосподарства, тож той самий дохід після народження дитини «потягне» менший кредит. Тому момент заявки (до декрету, під час нього чи після повернення) важить стільки ж, скільки вибір банку.

Який дохід у декреті визнають банки?

Батьківська допомога для банку особлива. Її щомісячний розмір батьки обирають самі в межах закону, але загальна сума фіксована, тож колись допомога закінчиться: для дітей, народжених із 2024 року, не пізніше, ніж дитині виповниться три роки. Тому банки, які її визнають, хочуть бачити, що буде далі: трудовий договір і підтвердження роботодавця, що трудові відносини тривають і коли ви повертаєтеся. Відпустка по догляду після того, як трудові відносини припинено (за угодою, звільненням чи через непродовжений строковий договір), для більшості банків означає дохід без майбутнього.

Три ситуації і що спрацьовує в кожній

1. Ви подаєте заявку до виходу в декрет

Найпростіший варіант: банк рахує повну зарплату обох заявників. Вагітність чи плани на дитину не є підставою для відмови, і повідомляти про них ви не зобов’язані. Але банк оцінює здатність платити на роки вперед, і вам варто зробити те саме. Порахуйте платіж щодо бюджету, який матимете у відпустці по догляду (один повний дохід плюс допомога), і беріть іпотеку під нього, а не під сьогоднішню стелю. За звичайної внутрішньої межі банків 45 % на два повні доходи банк позичить більше, ніж витримає сімейний бюджет із дитиною.

2. Ви у відпустці по вагітності та пологах (отримуєте PPM)

Це найважчий момент. PPM банки не визнають, а батьківську допомогу вам ще не призначили. Якщо іпотека не може чекати, її несе сам партнер. Якщо може, подавайте заявку після призначення батьківської допомоги, коли рішення управління праці буде на руках, а перші виплати з’являться у виписках. Тим часом отримайте попереднє схвалення в банках, які допомогу визнають, щоб знати, скільки вийде після переходу на відпустку по догляду.

3. Ви у відпустці по догляду за дитиною

Обирайте банк за тим, як він рахує допомогу, а не за рекламною ставкою: різниця в 1 млн Kč на стелі кредиту важить більше, ніж 0,3 в. п. на ставці. Основним заявником буде партнер, ви співзаявником із підтвердженою допомогою й трудовим договором. Строк краще взяти 30 років, щоб платіж вкладався в один дохід. Скоротити його чи вносити дострокові платежі можна після повернення на роботу, безкоштовно до 25 % суми кредиту на рік у місяці перед річницею договору. Якщо хоча б одному з вас менше 36 років, діє LTV 90 %, а частина банків дає молодим знижку на ставку.

Хто несе іпотеку разом із вами

Для банку співзаявник є співпозичальником (spoludlužník). За весь борг ви відповідаєте солідарно, і банк може вимагати платіж із будь-кого з вас. Для подружжя це само собою зрозуміло, бо і кредит, і нерухомість входять до спільного майна. Партнерам без шлюбу варто разом з іпотекою домовитися про частки в нерухомості й правила на випадок розставання; детальніше в статті Спільна іпотека з партнером без шлюбу.

Якщо доходу партнера не вистачає, співзаявниками можуть стати батьки. Їхній дохід банк додасть, але строк обмежить їхнім віком: банки хочуть, щоб кредит було погашено до певного віку найстаршого боржника, наприклад у mBank 70 років, а коротший строк піднімає платіж. Після вашого повернення на роботу батьків можна вивести з договору. Банк заново оцінить платоспроможність решти боржників і візьме плату за зміну договору за тарифами. Поручителя (ručitel) в іпотеках використовують мало, банки віддають перевагу співпозичальнику або додатковій заставі іншої нерухомості.

Якщо банк допомогу не визнає, у договорі ви боржник без зарахованого доходу. Стеля кредиту така сама, ніби партнер подавав заявку сам, а відповідаєте за борг ви повністю.

Як дитина змінює розрахунок іпотеки?

Ліміти DSTI і DTI не обов’язкові з 2023, відповідно 2024 року: ČNB їх деактивував, і банки застосовують власні внутрішні межі, найчастіше DSTI 45 % (50 % для заявників до 36 років) і DTI 8–9,5 річного доходу. Єдиним обов’язковим лімітом ČNB лишається LTV 80 % (90 % до 36 років).

Поряд із DSTI більшість банків рахує ще й бюджетним методом. Від чистого доходу домогосподарства банк віднімає прожитковий мінімум (životní minimum) усіх його членів, платежі за іншими кредитами й резерв, і решта має покрити платіж за іпотекою.

Дитина потрапляє в обидва розрахунки. У бюджетному методі вона ще один член домогосподарства з власним прожитковим мінімумом, а в DSTI впливає опосередковано, бо дохід батька чи матері у відпустці по догляду нижчий за зарплату. Тож домогосподарство з тією самою сумою доходів після народження дитини «потягне» менший кредит, ніж до нього.

Власні цифри перерахуйте в калькуляторі Яку іпотеку я можу взяти. Як дитина впливає на бюджет і платіж у довшій перспективі, розбирає стаття Іпотека і діти.

Які документи підготувати батькам у декреті

• Рішення управління праці про призначення батьківської допомоги з розміром і строком отримання. З нього банк бачить, як довго триватиме дохід.
• Виписки з рахунку з надходженням виплат за останні 3 місяці.
• Підтвердження роботодавця, що трудові відносини тривають і з якої дати ви повертаєтеся; для строкового договору ще й його продовження.
• Трудовий договір і останні розрахункові листки до декрету. Якщо ви повертаєтеся протягом року, деякі банки рахують із попередньою зарплатою.
• Свідоцтво про народження дитини, бо банку потрібен склад домогосподарства для прожиткового мінімуму.
• Документи партнера, як у звичайного заявника: довідка про доходи не старша за 30 днів, розрахункові листки, виписки, для ФОП (OSVČ) 1–2 податкові декларації.
• Якщо під час відпустки по догляду ви ведете підприємницьку діяльність, податкова декларація й виписки, що це підтверджують.

Решта документів (посвідчення особи, перелік зобов’язань, підтвердження власних коштів, документи до нерухомості) така сама, як для будь-якої іпотеки; повний список є в статті Документи для іпотеки.

П’ять помилок, через які заявку відхиляють

1. Подавати заявку під час PPM. Банк бачить тимчасову виплату й жодної допомоги. Дочекайтеся рішення про батьківську допомогу або залиште заявку на партнерові.
2. Припинити трудові відносини до заявки. Угода з роботодавцем «я однаково не повернуся» позбавляє допомогу того майбутнього, яке хоче бачити банк. Зміну роботи плануйте вже після підписання кредитного договору й видачі.
3. Приховати відпустку по догляду. Виплати видно у виписках, а зарплати там немає. Банк це з’ясує, і розбіжність між заявкою та виписками зашкодить більше, ніж сама відпустка.
4. Обирати банк за рекламною ставкою. У прикладі вище банк, що допомогу визнає, дає на 1 млн Kč більше, ніж той, що не визнає, і жодна знижка на ставці цього не компенсує.
5. Брати максимум. Допомога закінчиться, повернутися ви можете на неповну ставку, а витрати ростуть. Платіж має вкладатися в один дохід із резервом. Строк 30 років дає запас, а дострокові платежі в місяці перед річницею договору допоможуть ним скористатися.