Можно ли взять ипотеку в декрете и какой доход учтёт банк

Ипотеку в декретном отпуске (mateřská dovolená) или в отпуске по уходу за ребёнком (rodičovská dovolená) получить можно, но ни к какому другому доходу банки не подходят так по-разному. Родительское пособие (rodičovský příspěvek) одни банки засчитывают полностью, другие частично, третьи не засчитывают вовсе. Почти все при этом хотят видеть действующие трудовые отношения, в которые вы вернётесь.

Пособие по беременности и родам (peněžitá pomoc v mateřství, PPM), которое платят первые 28 недель, банки почти не учитывают: оно временное. На практике ипотеку тянет доход партнёра, а родитель в отпуске по уходу его усиливает или, в зависимости от банка, не добавляет ничего.

Разница в кронах заметная. Партнёр с чистым доходом 48 000 Kč сам получит под 5,00 % на 30 лет примерно 4,0 млн Kč. Если банк прибавит родительское пособие в выбранном размере 12 000 Kč в месяц, потолок поднимется до 5,0 млн Kč.

Сам ребёнок работает в обратную сторону: банк вычитает расходы на жизнь за каждого члена семьи, поэтому тот же доход после рождения ребёнка тянет меньший кредит. Так что момент подачи заявки (до декрета, во время него или после выхода на работу) решает не меньше, чем выбор банка.

Какой доход в декрете учитывают банки?

Зарплату до ухода в декрет и доход партнёра банки учитывают полностью, родительское пособие только часть банков, а пособие по беременности и родам почти никто:

Родительское пособие для банка особый случай. Месячный размер родитель выбирает сам в пределах закона, а общая сумма фиксирована (350 000 Kč), значит, однажды пособие закончится: для детей, родившихся с 2024 года, не позже трёхлетия ребёнка. Поэтому банки, которые его учитывают, хотят видеть и то, что будет после него: трудовой договор и подтверждение работодателя, что трудовые отношения продолжаются и когда вы выходите на работу. Отпуск по уходу без трудовых отношений (расторгнутых по соглашению, после увольнения или когда срочный договор не продлили) для большинства банков означает доход без будущего.

Когда подавать заявку: три ситуации

1. Заявка до ухода в декрет

Это самый простой вариант: банк учитывает полную зарплату обоих заявителей. Беременность или планы на ребёнка не причина для отказа, и сообщать о них не обязательно. Но банк оценивает способность платить на годы вперёд, и вам стоит сделать то же самое. Прикиньте платёж к бюджету, который будет у вас в отпуске по уходу (один полный доход плюс пособие), и берите ипотеку под него, а не под сегодняшний потолок. При обычном внутреннем пороге банков 45 % дохода банк на два полных дохода даст больше, чем потянет семейный бюджет с ребёнком.

2. Вы в декрете и получаете PPM

Самый трудный момент. PPM банки не учитывают, а родительское пособие вам ещё не назначено. Если ипотека не может ждать, её тянет один партнёр. Если может, подавайте заявку после назначения родительского пособия, когда на руках будет решение управления труда, а первые выплаты появятся в выписках. А пока получите предварительное одобрение в банках, которые пособие учитывают: так вы узнаете, сколько вам дадут после перехода на родительское пособие.

3. Вы в отпуске по уходу за ребёнком

Банк выбирайте по тому, как он учитывает пособие, а не по ставке из прайс-листа: разница в 1 млн Kč на потолке кредита важнее, чем 0,3 п. п. ставки. Основным заявителем будет партнёр, а вы созаявителем с подтверждённым пособием и трудовым договором. Срок лучше взять 30 лет, чтобы платёж укладывался в один доход. После выхода на работу его можно сократить или вносить досрочные платежи: до 25 % суммы кредита в год бесплатно в течение месяца перед годовщиной договора. Если хотя бы одному из вас меньше 36 лет, действует LTV 90 %, а часть банков даёт молодым скидку на ставку.

Что значит быть созаявителем

Для банка созаявитель — это созаёмщик (spoludlužník). Заёмщики отвечают за весь долг солидарно, и банк может требовать платёж с любого из них. Для супругов это само собой разумеется, потому что кредит и недвижимость входят в совместное имущество. Партнёрам без брака стоит вместе с ипотекой договориться о долях в недвижимости и о правилах на случай расставания. Подробно об этом в статье Общая ипотека с партнёром без брака.

Если дохода партнёра не хватает, созаявителями могут стать родители. Их доход банк прибавит, но срок ограничит их возрастом: банки хотят, чтобы кредит был погашен до определённого возраста самого старшего должника, например у mBank 70 лет. А более короткий срок означает более высокий платёж. Когда вы вернётесь на работу, родителей можно вывести из договора (vyvázání spoludlužníka): банк заново оценит платёжеспособность оставшихся должников и возьмёт плату за изменение договора по тарифам. Поручитель (ručitel) в ипотеках встречается редко, банки предпочитают созаёмщика или дополнительный залог другой недвижимостью.

Если банк пособие не учитывает, вы в договоре должник без засчитанного дохода. Потолок кредита такой же, как если бы партнёр подавал заявку один, а отвечаете за долг вы в полной мере.

Как ребёнок меняет расчёт ипотеки?

С ребёнком семья получит меньший кредит, чем с той же суммой доходов до его рождения. Лимиты DSTI и DTI с 2023 и 2024 года не обязательны: ČNB (Чешский национальный банк) их отключил, и банки применяют собственные внутренние пороги, чаще всего DSTI 45 % (50 % для заявителей до 36 лет) и DTI 8–9,5 годовых доходов. Обязательным лимитом ČNB остаётся только LTV 80 % (90 % до 36 лет).

Кроме DSTI, большинство банков считают и бюджетным методом. Из чистого дохода семьи вычитают прожиточный минимум (životní minimum) всех её членов, платежи по другим кредитам и резерв, и остаток должен покрыть платёж по ипотеке.

Ребёнок попадает в оба расчёта. В бюджетный метод как ещё один член семьи со своим прожиточным минимумом, в DSTI косвенно, потому что доход родителя в отпуске по уходу ниже его зарплаты.

Свои цифры пересчитайте в калькуляторе Какую ипотеку мне дадут. Как ребёнок влияет на бюджет и платёж в долгую, разбирает статья Ипотека и дети.

Какие документы понадобятся в отпуске по уходу

• Решение управления труда о назначении родительского пособия, с размером и сроком выплаты. По нему банк видит, сколько продлится доход.
• Выписки со счёта с поступлением пособия за последние 3 месяца.
• Подтверждение работодателя, что трудовые отношения продолжаются, и дата выхода на работу. При срочном договоре нужно его продление.
• Трудовой договор и последние расчётные листки до ухода в декрет. Если вы возвращаетесь в течение года, некоторые банки считают по прежней зарплате.
• Свидетельство о рождении ребёнка: банку нужен состав семьи для прожиточного минимума.
• Документы партнёра, как у обычного заявителя: справка о доходах (potvrzení o příjmu) не старше 30 дней, расчётные листки, выписки, а у ИП (OSVČ) 1–2 налоговые декларации.
• Если во время отпуска по уходу вы ведёте предпринимательство, налоговая декларация и выписки, по которым видно, что дело живо.

Остальное (документы, удостоверяющие личность, список обязательств, подтверждение собственных средств, документы на недвижимость) такое же, как для любой ипотеки. Полный список в статье Документы для ипотеки.

Пять ошибок, которые губят заявку в отпуске по уходу

1. Подавать заявку, пока идёт PPM. Банк видит временную выплату и никакого пособия. Дождитесь решения о родительском пособии или пусть заявку подаёт партнёр.
2. Прекратить трудовые отношения до заявки. Соглашение с работодателем в духе «всё равно не вернусь» лишает пособие того будущего, которое хочет видеть банк. Смену работы откладывайте до подписания кредитного договора и выдачи.
3. Скрыть отпуск по уходу. В выписках видны выплаты и не видно зарплаты. Банк это выяснит, а расхождение между заявкой и выписками хуже самого отпуска по уходу.
4. Выбирать банк по ставке из прайс-листа. В примере выше разница между банком, который пособие не учитывает, и тем, который учитывает, составляет 1 млн Kč, и никакая скидка на ставку её не перекроет.
5. Брать максимум. Пособие закончится, выйти на работу, возможно, придётся на неполный день, а расходы растут. Платёж должен укладываться в один доход с запасом. Срок 30 лет даёт этот запас, а досрочные платежи в месяц перед годовщиной договора позволят потом сократить долг.