Bonitu nejrychleji zvýšíte tím, že snížíte měsíční závazky, které banka započítává. Každých 1 000 Kč splátek ubírá při sazbě 5,00 % a splatnosti 30 let z maximální hypotéky zhruba 186 tis. Kč. Do závazků banka počítá i limity kreditních karet a kontokorentů, které vůbec nečerpáte, a zrušit je před žádostí je nejlevnější krok ze všech.
Druhou velkou pákou je příjem. Pomůže spoluzadatel, doložené vedlejší příjmy nebo u OSVČ daňové přiznání nastavené rok či dva dopředu. Dál najdete 12 kroků s dopadem v korunách a také to, co naopak nepomůže.
Počítáme s obvyklou interní hranicí bank, podle které splátky všech dluhů nesmějí přesáhnout 45 % čistého příjmu (do 36 let 50 %). ČNB limit DSTI nestanovuje, od 1. 7. 2023 je deaktivovaný.
Jak banka bonitu klienta počítá?
Bonita je odpověď na otázku, jakou splátku unesete. Banka vezme čistý příjem domácnosti, odečte splátky všech stávajících úvěrů a zátěž, kterou si započítá z úvěrových limitů, a zbytek porovná s interní hranicí. Ta bývá 45 % příjmu (DSTI), u žadatelů do 36 let 50 %. Současně hlídá poměr celkového dluhu k ročnímu čistému příjmu (DTI), interně obvykle 8–9,5násobek, životní náklady domácnosti a údaje z registrů. Nakonec přidá interní scoring.
Z maximální splátky se dopočítá maximální úvěr. Při 5,00 % a 30 letech odpovídá 1 000 Kč splátky 186 282 Kč úvěru, při 25 letech 171 060 Kč. Na tomto přepočtu stojí všechna čísla v článku.
Hotovou tabulku pro různé čisté příjmy najdete v článku Kolik dostanu hypotéku.
Z 3,1 na 4,6 milionu bez změny platu
Krok 1: zruší kartu i kontokorent → volná splátka 20 250 Kč → 3 772 203 Kč (+670 614 Kč).
Krok 2: z úspor doplatí auto (95 000 Kč) → volná splátka 24 750 Kč → 4 610 470 Kč (+838 267 Kč).
Za 95 000 Kč z úspor a dvě zrušené smlouvy vzrostla dostupná hypotéka o 1,51 mil. Kč. DTI zůstává pod kontrolou, 8násobek ročního příjmu je 5 280 000 Kč.
Peníze na doplacení starých úvěrů ale nesmějí chybět ve vlastních zdrojích na koupi, kde potřebujete aspoň 20 % ceny (10 % do 36 let). Když nestačí na obojí, zvažte sloučení drobných úvěrů do hypotéky.
Co který krok přidá k maximální hypotéce?
Čísla platí pro Tomáše z příkladu výše (5,00 %, 30 let, hranice 45 %), pokud není uvedeno jinak.
| # | Krok | Dopad na max. hypotéku |
|---|---|---|
| 1 | Zrušit nevyužitou kreditní kartu (limit 80 000 Kč) | +447 076 Kč |
| 2 | Zrušit kontokorent (limit 40 000 Kč) | +223 538 Kč |
| 3 | Doplatit malý úvěr se splátkou 4 500 Kč | +838 267 Kč |
| 4 | Přibrat spoluzadatele s čistým příjmem 30 000 Kč | +2 514 802 Kč (na 7 125 272 Kč) |
| 5 | Prodloužit splatnost z 25 na 30 let | +376 734 Kč |
| 6 | Vyjednat sazbu 4,59 % místo 5,00 % | +223 071 Kč |
| 7 | Žadatel nebo spoluzadatel do 36 let (hranice 50 %) | +512 274 Kč |
| 8 | Doložit vedlejší příjem 5 000 Kč čistého | +419 134 Kč |
| 9 | Víc vlastních zdrojů nebo levnější nemovitost | nižší potřebný úvěr, LTV pod 80 % často i lepší sazba |
| 10 | 12+ měsíců u zaměstnavatele, mimo zkušební dobu | rozhoduje, zda banka příjem vůbec uzná |
| 11 | OSVČ: daňové přiznání nastavené 1–2 roky dopředu | vyšší základ daně = vyšší uznaný příjem |
| 12 | Čistý záznam v registrech | rozhoduje o schválení a o sazbě |
Krok 6 funguje i obráceně: při ceníkových 5,79 % (Hypoindex, říjen 2026) Tomáš dosáhne o 387 759 Kč méně než při 5,00 %. Sazbu „od 4,59 %“ má v září 2026 Moneta, a to s roční fixací, při LTV do 80 %, aktivním účtu a pojištění.
Jaký příjem banka uzná a jak ho doložit
Zaměstnancům většina bank nepočítá příjem ve zkušební době, některé ho uznají po třech měsících s potvrzením zaměstnavatele. Pokud plánujete změnu práce, podejte žádost o hypotéku ještě před ní, nebo počkejte, až zkušební doba skončí. Pravidelné bonusy a odměny banky obvykle průměrují za delší období, takže jednorázově vyšší výplata těsně před žádostí nepomůže.
U OSVČ vychází banka z daňového přiznání za 1–2 roky, ne z obratu. Kdo uplatňuje paušální výdaje 60 %, má při příjmech 1 200 000 Kč základ daně 480 000 Kč, tedy 40 000 Kč měsíčně, a z toho banka počítá. Pokud hypotéku plánujete, zvažte v posledních přiznáních skutečné výdaje místo paušálu nebo mírnější optimalizaci. Daň navíc je cena za vyšší uznaný příjem.
Paušální daň situaci komplikuje, řada bank pak uzná jen pevný podíl z příjmů. Podrobněji to rozebírá článek Hypotéka pro OSVČ.
Vedlejší příjmy banky uznávají různě, ať jde o nájem z jiné nemovitosti (doložený nájemní smlouvou a daňovým přiznáním), příjem z dohod, rodičovský příspěvek, nebo výživné. Vždy ale chtějí, aby byly pravidelné a doložitelné na účtu.
Co si v registrech zkontrolovat předem
Než podáte žádost, vyžádejte si výpis z registrů SOLUS a BRKI/NRKI. Hledáte tři věci: zapomenuté úvěry a limity (stará karta z obchodního domu se počítá stejně jako ta aktuální), záznamy o opožděných splátkách a ručení za cizí úvěr. Chybný záznam lze reklamovat u věřitele, trvá to ale týdny.
Ověřte si i to, že jsou opravdu uzavřené všechny limity, které máte za zrušené. Banka chce potvrzení o ukončení smlouvy, nulový zůstatek nestačí.
S negativním záznamem v registru postupujte podle článku o hypotéce se záznamem v registru. Když vás banka už odmítla, začněte článkem Co dělat, když nedostanu hypotéku.
Co bonitu nezvýší
- Spotřebitelský úvěr na vlastní zdroje. Zvýší vaše splátky a banky původ vlastních zdrojů zkoumají, takže výsledkem je nižší, ne vyšší hypotéka.
- Splacený úvěr s otevřeným limitem. Doplacený kontokorent, u kterého rámec zůstal, se dál započítává.
- Zamlčený dluh. Banka ho uvidí v registru a nesoulad s žádostí poškodí scoring víc než samotný dluh.
- Jednorázově vyšší výplata. Banky pracují s průměrem za několik měsíců nebo s potvrzením o příjmu.
- Hromadné žádosti u pěti bank najednou. Opakované dotazy do registrů nepůsobí dobře, lepší je jedna předschválená nabídka a srovnání podmínek.
- Splatnost nad věkové možnosti. Délku omezuje věk staršího žadatele, takže 30 let není dostupné každému.
Po každém kroku si maximální částku přepočítejte v kalkulačce podle příjmu.
Zdroje
- ČNB – deaktivace DSTI (1. 7. 2023) a DTI (1. 1. 2024), limit LTV
- zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, § 86 (posouzení úvěruschopnosti)
- zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, § 7 (paušální výdaje OSVČ)
- Swiss Life Hypoindex – nabídkové sazby, říjen 2026