При рефиксации (refixace) вы остаётесь в своём банке с новой ставкой на следующую фиксацию. Это стоит 0 Kč, оценка и новая проверка дохода не нужны, и часто хватает одной подписи, а то и вовсе можно не отвечать на письмо. При рефинансировании (refinancování) вы берёте ипотеку в другом банке и гасите ею прежнюю.
На рефинансирование уходит 4–6 недель, нужны оценка (odhad, 3 000–6 000 Kč, многие банки её компенсируют), новая запись о залоге в кадастре (2 000 Kč) и удаление старой.
Переход окупается чаще, чем кажется. При остатке 3 543 000 Kč и оставшихся 20 годах разница 0,4 п. п. (5,40 % против 5,00 %) даёт примерно 790 Kč в месяц и 68 000 Kč процентов за пятилетнюю фиксацию, а расходы около 10 000 Kč отобьются примерно за 13 месяцев. Но лучше всего обычно работает не сам уход, а предложение конкурента как аргумент в переговорах о ставке в своём банке. Менять банк стоит, если нынешний её не уравняет.
Чем они отличаются
| Рефиксация | Рефинансирование | |
|---|---|---|
| Кто | нынешний банк | новый банк гасит старый кредит |
| Расходы | 0 Kč | оценка 3 000–6 000 Kč, регистрация залога 2 000 Kč, удаление старого залога; часть расходов новые банки часто компенсируют |
| Срок | дни | 4–6 недель |
| Проверка доходов | нет | да, как при новой ипотеке |
| LTV и оценка | не рассматриваются | новая оценка; лимит ČNB 80 % (90 % до 36 лет) действует, только если основной долг увеличивается |
| Изменение параметров | срок фиксации, в некоторых банках срок кредита | что угодно: срок, сумма кредита, созаёмщики, консолидация |
| Когда без комиссии | всегда | в конце фиксации или в течение 3 месяцев после уведомления о новой ставке |
Главная строка здесь про проверку дохода. Только при рефиксации кредит продолжается без новой проверки кредитоспособности, и если ваш доход с момента подписания упал, это серьёзный плюс.
Как проходит рефиксация?
Предложение новой ставки банк обязан прислать не позже чем за 3 месяца до конца фиксации. В письме указана ставка для одного или нескольких сроков фиксации. Не ответите, и договор продолжится по ставке, которую выбрал банк, обычно по прайс-листу, а не лучшей из возможных. Хотите другой срок фиксации, и вы подписываете простое дополнение или подтверждаете выбор в интернет-банке. Как выбрать срок, разбираем в статье какую фиксацию выбрать.
К рефиксации можно добавить досрочный платёж по ипотеке любого размера, ведь в конце фиксации закон разрешает его без комиссии. Если есть накопления, вы заодно уменьшите остаток, а с ним и удар от более высокой ставки. Некоторые банки позволяют закрепить новую ставку заранее. Это пригодится, если вы ждёте подорожания, например перед заседанием ČNB 5. 11. 2026.
Как проходит рефинансирование
- Предложения. Обратитесь в 2–3 банка или к консультанту и сравнивайте предложения при одинаковых LTV, сроке фиксации и страховке.
- Заявка и документы: подтверждение дохода, выписка по кредитному счёту, свежая выписка из кадастра (list vlastnictví). Банк заказывает оценку.
- Одобрение, обычно 2–4 недели с момента полного пакета документов.
- Расчёт остатка от нынешнего банка на дату окончания фиксации.
- Подписание кредитного договора и договора залога, заявление о регистрации залога (пломба, регистрация не раньше чем через 20 дней после уведомления собственника о пломбе).
- Выдача: новый банк переводит деньги прямо старому к дате окончания фиксации.
- Удаление залога: старый банк выдаёт квитанцию и согласие на удаление, в кадастр подают заявление.
Поэтому начинать нужно не позже чем за 2–3 месяца до конца фиксации. Пропустите срок, и кредит автоматически продолжится по новой ставке нынешнего банка, а уход позже может стоить до 1 % погашаемой суммы. Подробная инструкция в статье Рефинансирование ипотеки шаг за шагом.
Как добиться от своего банка ставки конкурента?
Банку дешевле дать скидку, чем потерять клиента, и в банках это знают. Поэтому ставка в письме обычно стартовая позиция, а не последнее слово. Действовать стоит так.
- Возьмите письменное предложение конкурента с теми же параметрами (срок фиксации, LTV, страховка, счёт). Устное «где-то дешевле» не сработает.
- Приходите за 2–3 месяца до конца фиксации, а не в последнюю неделю, иначе банк понимает, что уйти вы уже не успеете.
- Прямо попросите удерживающее предложение (retenční nabídka), в отделении или по горячей линии. Исключения из прайс-листа часто согласует другой отдел, не тот, что прислал письмо.
- Не подписывайте письмо сразу. Подпись под рефиксацией привязывает вас на всю новую фиксацию, и уйти раньше будет стоить денег.
В октябре 2026 года торговаться есть о чём. Прайс-листы расходятся больше чем на 0,5 п. п. (Moneta от 4,59 % с годовой фиксацией, KB от 5,19 %, Česká spořitelna от 5,39 %), а Hypoindex показывает среднее предложение 5,79 %. Другие приёмы описаны в статье Как договориться о более низкой ставке по ипотеке.
Когда переход окупится
• Ставка из письма 5,80 %: платёж 24 976 Kč, проценты за 5 лет 953 600 Kč.
• Удерживающее предложение после переговоров 5,40 %: платёж 24 172 Kč, проценты 885 000 Kč.
• Конкурент 5,00 %: платёж 23 382 Kč, проценты 816 700 Kč.
Переход от удерживающего предложения к конкуренту экономит 790 Kč в месяц и примерно 68 000 Kč за фиксацию. При расходах около 10 000 Kč (оценка, кадастр, время) он окупится примерно за 13 месяцев. А если подписать письмо не торгуясь, по сравнению с конкурентом вы переплатите примерно 137 000 Kč.
| Разница ставок (остаток 3,5 млн Kč, 20 лет) | В месяц | За 5 лет фиксации | Расходы 10 000 Kč окупятся за |
|---|---|---|---|
| 0,1 п. п. | около 200 Kč | около 17 000 Kč | примерно 4 года |
| 0,2 п. п. | около 390 Kč | около 34 000 Kč | примерно 2 года |
| 0,4 п. п. | около 790 Kč | около 68 000 Kč | примерно 13 месяцев |
| 0,8 п. п. | около 1 590 Kč | около 137 000 Kč | примерно 6 месяцев |
С меньшим остатком и выгода меньше: на 1 000 000 Kč разница 0,2 п. п. даёт всего около 110 Kč в месяц, и переход окупится только при большей разнице или если новый банк возьмёт расходы на себя. Свои цифры посчитайте в калькуляторе рефинансирования.
Когда лучше остаться, даже если где-то дешевле
- Доход упал: декрет, свежее ИП (živnost), испытательный срок. Новый банк заново проверит кредитоспособность и при внутреннем пороге платежей около 45 % чистого дохода может отказать.
- Высокий LTV. Обязательный лимит ČNB 80 % (90 % до 36 лет) на рефинансирование без увеличения долга не распространяется (§ 45a абз. 3 закона о ČNB). Но для ставки и одобрения новый банк всё равно считает LTV по своей оценке, и если остаток больше 80 % стоимости, предложит ставку выше или откажет. Нынешний банк при рефиксации LTV не пересчитывает.
- Запись в кредитных реестрах, появившаяся после подписания договора. Рефиксации она не мешает, а в новом банке может стоить отказа.
- Небольшой остаток или короткий оставшийся срок, когда экономия не покроет расходов и потраченного времени.
- Квартира под сдачу. Для новых инвестиционных ипотек ČNB с 1. 4. 2026 рекомендует LTV 70 % и DTI 7, так что рефинансирование такой квартиры может упереться в более жёсткие условия.
План на последние полгода фиксации
- За 6 месяцев узнайте остаток, дату окончания фиксации и нынешние ставки; посчитайте платёж при 5,00 % и при ставке повыше.
- За 4–3 месяца соберите 2–3 письменных предложения других банков и дождитесь письма с новой ставкой.
- За 3 месяца идите с предложением конкурента в свой банк за удерживающей ставкой.
- За 2–3 месяца примите решение. Если уходите, сразу подавайте заявку в новый банк.
- За 1 месяц подпишите договоры и заявление о регистрации или рефиксацию, при желании вместе с досрочным платежом.
- В день окончания фиксации проверьте, что старая ипотека погашена, и запишите в календарь дату следующей фиксации.
Что банк обязан сделать до конца фиксации и какие у вас права, описано в статье что делать, когда заканчивается фиксация.
Источники
- закон № 257/2016 Sb. о потребительском кредите в редакции поправки, действующей с 1. 9. 2024 (уведомление о новой ставке за 3 месяца, досрочное погашение)
- ČNB — лимит LTV и рекомендация для инвестиционных кредитов с 1. 4. 2026
- Swiss Life Hypoindex — предлагаемые ставки, октябрь 2026
- ČBA Hypomonitor — объём ипотек, включая рефинансирование, август 2026