Рефіксація чи рефінансування: коли залишитися, а коли змінити банк

Рефіксація (refixace) означає, що ви лишаєтеся в поточному банку з новою ставкою на наступну фіксацію. Вона коштує 0 Kč, не потребує ні оцінки, ні нової перевірки доходів, і часто досить одного підпису або навіть просто не відповідати на лист. Рефінансування (refinancování) означає, що новою іпотекою в іншому банку ви погашаєте теперішню. Це займає 4–6 тижнів, потрібні оцінка (odhad, 3 000–6 000 Kč, багато банків її компенсують), новий запис застави до кадастру (2 000 Kč) і виключення старого.

Перехід окупається частіше, ніж люди думають. На залишку 3 543 000 Kč, коли лишається 20 років, різниця 0,4 в. п. (5,40 % проти 5,00 %) дає приблизно 790 Kč на місяць і 68 000 Kč відсотків за п’ятирічну фіксацію. Витрати на перехід близько 10 000 Kč окупляться приблизно за 13 місяців.

Але найкращий результат зазвичай дає не сам відхід. Спершу покажіть поточному банку письмову пропозицію конкурента й попросіть ставку на утримання (retenční nabídka), а банк міняйте лише тоді, коли він її не зрівняє.

Різниця в одній таблиці

Найбільше важить рядок про перевірку доходів. Рефіксація дає змогу продовжити кредит без нового тесту платоспроможності, і для тих, у кого дохід після підписання впав, це суттєва перевага.

Як відбувається рефіксація?

Банк має надіслати пропозицію нової ставки щонайменше за 3 місяці до кінця фіксації. У листі стоїть ставка для одного чи кількох строків фіксації. Якщо ви не відповісте, договір продовжиться зі ставкою, яку визначив банк, зазвичай прайсовою, а не найкращою з можливих. Щоб вибрати інший строк фіксації, досить підписати простий додаток або підтвердити вибір в інтернет-банкінгу. Як вибрати строк, пояснює стаття яку фіксацію обрати.

Рефіксацію можна поєднати з достроковим платежем будь-якого розміру, бо наприкінці фіксації закон дозволяє його без комісії. Якщо маєте заощадження, ви водночас зменшите залишок, а з ним і вплив вищої ставки. Деякі банки пропонують узгодити нову ставку заздалегідь. Це доречно, якщо ви чекаєте подорожчання, наприклад перед засіданням ČNB 5. 11. 2026.

Як відбувається рефінансування

1. Зберіть пропозиції від 2–3 банків або через консультанта й порівнюйте їх за однакового LTV, строку фіксації і страхування.
2. Подайте заяву й документи: підтвердження доходу, виписку з кредитного рахунку, актуальний лист власності (list vlastnictví). Банк замовить оцінку.
3. Схвалення зазвичай триває 2–4 тижні від повного пакета документів.
4. Попросіть у поточного банку розрахунок залишку на день закінчення фіксації.
5. Підпишіть кредитний договір і договір застави, подайте заяву про внесення застави до кадастру (запис не раніше ніж через 20 днів після повідомлення власника про пломбу).
6. Новий банк надсилає гроші прямо старому банку на дату закінчення фіксації.
7. Старий банк видає квитанцію (kvitance) і згоду на виключення застави, і до кадастру подається заява.

Тому починати варто не пізніше ніж за 2–3 місяці до кінця фіксації. Хто пропустить строк, автоматично продовжить із новою ставкою поточного банку, і пізніший відхід уже може коштувати до 1 % погашеної суми. Докладна інструкція є в статті Рефінансування іпотеки крок за кроком.

Як домогтися, щоб банк зрівняв ставку?

Банки знають, що відхід клієнта коштує їм більше, ніж знижка на ставці. Тому ставка в листі зазвичай є стартовою позицією, а не останнім словом. Ось що працює.

• Письмова пропозиція конкурента з тими самими параметрами (строк фіксації, LTV, страхування, рахунок). Усне «десь дешевше» не спрацює.
• Звертайтеся за 2–3 місяці до кінця фіксації, а не в останній тиждень, коли банк знає, що на перехід у вас уже немає часу.
• Прямо попросіть пропозицію на утримання, у відділенні або на гарячій лінії. Про виняток зі ставки часто вирішує інший відділ, ніж той, що надіслав лист.
• Не підписуйте лист одразу. Підписана рефіксація прив’язує вас на всю нову фіксацію, а пізніший відхід уже платний.

У жовтні 2026 місце для переговорів справді є. Прайс-листи різняться більш ніж на 0,5 в. п. (Moneta від 4,59 % з річною фіксацією, KB від 5,19 %, Česká spořitelna від 5,39 %), а Hypoindex показує середню пропозицію 5,79 %. Інші прийоми зібрано в статті Як домовитися про нижчу ставку іпотеки.

Коли перехід окупиться

На менших залишках і економія менша. На 1 000 000 Kč різниця 0,2 в. п. дає лише близько 110 Kč на місяць, тож перехід окупиться тільки за більшої різниці або якщо новий банк компенсує витрати. Свої цифри порахуйте в калькуляторі рефінансування.

Коли залишитися, навіть якщо деінде дешевше

Якщо ваш дохід упав через відпустку для догляду за дитиною, нову підприємницьку діяльність чи випробувальний строк. Новий банк знову оцінює платоспроможність і за внутрішньої межі платежів близько 45 % чистого доходу може вам відмовити.

Якщо LTV високе. Обов’язковий ліміт ČNB 80 % (90 % до 36 років) на рефінансування без збільшення основного боргу не поширюється (§ 45a ч. 3 закону про ČNB). Але новий банк однаково рахує LTV за власною оцінкою, щоб визначити ставку й схвалити кредит, і коли залишок перевищує 80 % оціночної вартості, може запропонувати вищу ставку або відмовити. Поточний банк при рефіксації LTV не перераховує.

Якщо після підписання початкового договору у вас з’явився запис у кредитних реєстрах. Рефіксації він не завадить, а в новому банку може означати відмову.

Якщо залишок малий або строку лишилося мало, і економія не покриє витрат і часу.

Якщо квартира інвестиційна. Для нових інвестиційних іпотек ČNB з 1. 4. 2026 рекомендує LTV 70 % і DTI 7, тож рефінансування квартири, яку ви здаєте, може натрапити на суворіші умови.

Що робити від шести місяців до кінця фіксації

• За 6 місяців з’ясуйте залишок, дату закінчення фіксації і сьогоднішні ставки; порахуйте платіж за 5,00 % і за вищої ставки.
• За 4–3 місяці отримайте 2–3 письмові пропозиції інших банків і дочекайтеся листа з новою ставкою.
• За 3 місяці з пропозицією конкурента попросіть поточний банк про ставку на утримання.
• За 2–3 місяці ухваліть рішення. Якщо переходите, одразу подайте заяву в новий банк.
• За 1 місяць підпишіть договори й подайте заяву про внесення до кадастру або підпишіть рефіксацію, за потреби з достроковим платежем.
• У день закінчення фіксації перевірте, що стару іпотеку погашено, і запишіть у календар дату кінця наступної фіксації.

Що банк зобов’язаний зробити до кінця фіксації і які у вас права, описує стаття що робити, коли закінчується фіксація.