Sazbu hypotéky vyjednáte nejspolehlivěji tím, že bance nabídnete méně rizika a víc obchodu: nižší LTV, příjem a účet u ní, případně pojištění. A hlavně jí položíte na stůl konkurenční nabídku na papíře.
Ceník je výchozí bod, ne konečná cena, a prostor ukazují samotná čísla. Banky v říjnu 2026 inzerují podle Swiss Life Hypoindexu průměrně 5,79 %, ale skutečně podepsané smlouvy vyšly za srpen v průměru na 5,00 % (ČBA Hypomonitor).
Každá desetina procentního bodu má svou cenu. Na hypotéce 4 000 000 Kč na 25 let je to 232 Kč měsíčně a zhruba 19,6 tis. Kč úroků za pětiletou fixaci. Půl procentního bodu, které lze dobře připraveným jednáním získat, tak znamená kolem 100 tis. Kč za fixaci.
Sedm pák, které sazbu skutečně posouvají
| Páka | Proč na ni banka slyší | Co dělá se sazbou |
|---|---|---|
| LTV pod 80 %, ideálně pod 70 % | méně rizika a menší kapitálová náročnost úvěru | ceníky bank mají pásma podle LTV; přechod do nižšího pásma bývá jedna z největších slev |
| Konkurenční nabídka | banka nechce ztratit klienta, kterému by prodávala další produkty | nejčastěji dorovnání nebo podstřelení o desetiny p. b. |
| Aktivní účet a příjem u banky | vidí váš cash flow, má poplatky a vklady | bonifikace podmíněná obratem; při nesplnění se sazba zvýší |
| Pojištění u banky | provize z pojištění a nižší riziko nesplácení | sleva za životní pojištění nebo pojištění schopnosti splácet |
| Délka fixace | cena peněz na trhu se liší podle délky | v říjnu 2026 je nejlevnější roční fixace, dlouhé banky zdražily nejvíc |
| Energetická třída A/B | zelené financování banky | obvykle 0,1–0,3 p. b. (zelená hypotéka) |
| Načasování | ceníky se mění i během měsíce | v září 2026 Moneta 10. 9. snížila, Česká spořitelna 11. 9. zvýšila většinu fixací o 0,3 p. b. |
Výše slev se mezi bankami liší a mění se s ceníkem. Ptejte se proto vždy na výslednou sazbu a na podmínky, na kterých závisí, ne na jednotlivé slevy.
Vyplatí se sleva za pojištění?
Nejčastější „sleva“, která ve skutečnosti nic neušetří, je bonifikace za pojištění, které byste jinak neměli. Pravidlo je jednoduché: sleva v Kč měsíčně musí být vyšší než pojistné, které kvůli ní platíte navíc.
- Sleva 0,2 p. b. na 4 000 000 Kč / 25 let = 464 Kč měsíčně.
- Pojistné například 350 Kč měsíčně → čistá úspora 114 Kč a k tomu pojistná ochrana. Dobrý obchod, pokud pojištění dává smysl i samo o sobě.
- Pojistné 600 Kč měsíčně → ztráta 136 Kč měsíčně. Výhodnější je sazba bez slevy a vlastní pojištění jinde, nebo žádné.
Ověřte také, zda můžete pojištění později zrušit a co se pak stane se sazbou. Podmínky pojištění k hypotéce rozebírá článek Životní pojištění k hypotéce.
Z ceníkových 5,39 % na 4,90 %
Petr a Jana kupují byt za 5 000 000 Kč a potřebují 4 000 000 Kč na 25 let s pětiletou fixací. Jejich banka jim nejdřív nabídne ceníkových 5,39 % se splátkou 24 301 Kč.
- Doloží vlastní zdroje 1 000 000 Kč na účtu, takže úvěr nepřekročí LTV 80 % a spadá do levnějšího pásma.
- Převedou výplaty k bance a přijmou podmínku aktivního účtu.
- Přinesou písemnou nabídku jiné banky na 5,00 %.
- Banka nabídku podstřelí a individuálně schválí 4,90 %, splátka klesne na 23 151 Kč.
Rozdíl dělá 1 150 Kč měsíčně a ≈ 96 tis. Kč úroků za pět let fixace (1 022 969 Kč proti 926 597 Kč), a to za několik hodin práce. Sazby jsou ilustrativní, individuální nabídky se v říjnu 2026 pohybují mezi 4,7 a 5,8 %.
Scénář jednání krok za krokem
- Připravte si čísla: cenu nemovitosti, požadovanou částku, LTV, čistý příjem a ostatní splátky. Když víte, že při 80 % LTV jste v nižším cenovém pásmu, banka s vámi jedná jinak.
- Získejte 2–3 písemné nabídky včetně RPSN a podmínek slev. Ústní „to vám dáme“ nemá v jednání žádnou váhu.
- U preferované banky začněte otázkou: „Jaká je vaše nejlepší individuální sazba pro LTV 80 % a pětiletou fixaci, pokud k vám převedu příjem?“
- Pak položte na stůl konkurenční nabídku: „Banka X mi nabízí 5,00 % při stejných parametrech a RPSN Y. Dokážete ji dorovnat nebo zlepšit?“
- Nechte bance čas na schválení výjimky. Individuální sazbu často schvaluje centrála a trvá to dny.
- Chtějte nabídku písemně s datem platnosti. Ceníky se mění a schválená sazba by měla vydržet do podpisu.
Stejnou logiku použijete při konci fixace, kde je silnější kartou připravené refinancování. Postup popisuje článek Refixace vs. refinancování.
Kdy banka neustoupí a co s tím
Vyjednávací pozice slábne tam, kde banka nese vyšší riziko nebo naráží na regulaci. Než začnete tlačit na sazbu, zkuste tyto slabiny odstranit:
- LTV nad 80 % u žadatelů nad 36 let. Takové úvěry smí banka poskytnout jen z výjimky, která má strop 5 % objemu za čtvrtletí, a proto je přiděluje opatrně a dráž. Doplnit vlastní zdroje i o pár set tisíc často přinese víc než jakékoli vyjednávání.
- Splátky blízko interní hranice banky, obvykle 45 % čistého příjmu (50 % do 36 let). Klient na hraně schválení nemá s čím vyjednávat. Pomůže delší splatnost, spolužadatel nebo splacení spotřebitelského úvěru.
- Krátký pracovní poměr nebo čerstvé podnikání. Banka vás vezme, ale za ceníkovou sazbu. Pokud to jde, počkejte do konce zkušební doby nebo do dalšího daňového přiznání.
Poradce, nebo pobočka?
Hypoteční poradce srovná víc bank najednou a ví, kde aktuálně běží kampaně a kde berou vaše parametry. Některé banky mají pro zprostředkovatele vlastní nabídky. Na pobočce zase lépe vytěžíte vztah, pokud jste u banky dlouholetý klient s příjmem a úsporami.
Nejlíp obvykle funguje kombinace: nabídka od poradce jako argument u vlastní banky, nebo naopak. Výhody a nevýhody obou cest srovnává článek Hypoteční poradce, nebo banka.
Co nepřijímat, i když sazba vypadá dobře
- Slevu podmíněnou produkty, které nepotřebujete, třeba investičním programem, kreditní kartou s poplatkem nebo drahým pojištěním. Přepočtěte je na Kč měsíčně.
- Sankční přirážku za nesplnění podmínek bez jasného mechanismu. Chtějte vědět, o kolik a od kdy se sazba zvýší, když například krátce poklesne obrat na účtu.
- Nízkou sazbu s vysokými poplatky za zpracování nebo vedení úvěru. Rozhoduje RPSN, ne sazba.
- Krátkou fixaci jen kvůli nejnižší sazbě, pokud váš rozpočet neunese případný růst splátky při refixaci.
- Prodloužení splatnosti jako „slevu“. Nižší splátka díky delší splatnosti není nižší sazba a zaplatíte víc úroků.
Zdroje
- ČBA Hypomonitor – realizované sazby nových hypoték, srpen 2026
- Swiss Life Hypoindex – nabídkové sazby, říjen 2026
- zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru (RPSN, předsmluvní informace, posouzení úvěruschopnosti)
- ČNB – limit LTV 80/90 %